Бизнес‑класс вместо масс‑маркета: куда движется рынок новостроек
Совокупный объем предложения на рынке недвижимости бизнес-класса Москвы по итогам 2025 года составил 20,5 тыс. лотов (-5% за квартал, -11% за год), из них 18 тыс. – квартиры (-9% за год) и 2,5 тыс. – апартаменты (-22% за год). Об этом «Стройгазете» сообщили аналитики компании «Метриум».
Динамика объема предложения на первичном рынке бизнес-класса по кварталам, шт.
Источник: Метриум
В 2025 году на рынок было выведено 18 новых проектов (в 2024 году вышло 28). Всего в 2025 году девелоперы вывели в продажу 111 новых корпусов (в том числе в уже реализующихся проектах), что на 21% меньше, чем годом ранее.
Максимальный объем предложения сосредоточен в ЗАО (4 тыс. лотов, -4% за год), ЮАО (3,5 тыс. лотов, -25%) и СЗАО (3,2 тыс. лотов, -12%). За год объем предложения сократился во всех округах за исключением ВАО (1,3 тыс. лотов, +32%) и ЮВАО (1,8 тыс. лотов +12%).
Структура предложения квартир и апартаментов бизнес-класса сегмента г. Москвы по округам, количество лотов, средневзвешенная цена кв. м
Источник: Метриум
В течение года наблюдалась тенденция к сокращению доли предложения на начальном этапе строительства, но в IV квартале показатель восстановился (20,5%, +3,7 п.п. за квартал, -4 п.п. за год) за счет стартов новых проектов и корпусов в уже реализующихся проектах. Глобально сохраняется тенденция к сокращению доли предложения на котловане на фоне пониженной девелоперской активности.
Структура предложения бизнес-класса по стадии строительной готовности, количество лотов
Источник: Метриум
В распределении предложения по типологии отмечается сокращение доли студий (10,4%, -4,2 п.п. за год) и стагнация доли однушек (37,6%, +0,1 п.п.). В общем объеме выросла доля двухкомнатных (35,3%, +2,8 п.п.), трехкомнытных (14,2%, +0,5 п.п.) и многокомнатных форматов (2,5%, +0,8 п.п.).
В абсолютных значениях заметнее всего просел объем предложения студий (2,1 тыс. лотов, -37%) и однушек (7,7 тыс. лотов, -10%).
Структура предложения квартир и апартаментов бизнес-класса по комнатности, количество лотов
Источник: Метриум
В структуре предложения по типу отделки выросла доля предложения без отделки (73,9%, +10 п.п. за год), сократилась доля предложения с чистовой отделкой (6,2%, -3,2 п.п.) и c отделкой white box (19,9%, -6,8 п.п.).
Структура предложения бизнес-класса по типу отделки, количество лотов
Источник: Метриум
В бюджете до 15 млн рублей предлагается 4% лотов (-14 п.п. за год), в диапазоне 15-25 млн реализуется 36% квартир и апартаментов (-2 п.п. за год).
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра квартир и апартаментов на конец декабря 2025 года составила 533 340 рублей (+5% за квартал, +15% за год). Средневзвешенная цена метра в квартирах достигла 547 880 рублей (+5% за квартал, +16% за год), в апартаментах – 412 160 рублей (+0,2% за квартал, +5% за год).
Средневзвешенная цена предложения бизнес-класса по кварталам, руб. за кв. м
Источник: Метриум
По итогам 2025 года на рынке новостроек бизнес-класса было зарегистрировано 26 595 сделки по ДДУ, что на 5% больше, чем в 2024 году. Минимальный спрос в 2025 году наблюдался во II кв. – 4 775 ДДУ за квартал. В IV квартале показатель спроса вырос на 30% к III кварталу и составил 8 830 ДДУ, что на 25% выше, чем в IV квартале 2024 года и является максимальным квартальным показателем в году.
Несмотря на снижение доли ипотечных сделок за год на 5 п.п. (до 47%), в течение года показатель демонстрировал рост – с 33% в начале 2024 года до 58% к концу 2025 года. Рост в IV квартале был обусловлен в первую очередь ожиданием изменений в программе семейной ипотеки, которые вступят в силу с 1 февраля 2026.
Доля ипотеки в сделках по ДДУ на первичном рынке недвижимости бизнес-класса по кварталам в зависимости от средних ставок по ипотеке, предлагаемых банками
Источник: Метриум, Дом.рф
Максимальный объем сделок в 2025 году сосредоточен в ЮАО (21%, -3 п.п. за год). По продажам в округе лидирует Shagal (1 612 ДДУ). Второе и третье место занимают СЗАО (17%, +1 п.п.) и ЗАО (17%, +1 п.п.), соответственно.
Генеральный директор компании «Ривер Парк» Лариса Швецова отметила, что Южный округ Москвы стал лидером по числу ДДУ на рынке новостроек бизнес-класса в 2025 году, в разрезе всех сегментов уступив лишь ЗАО. «Высокий уровень потребительской активности на юге Москвы во многом обусловлен активным развитием макролокации. Здесь запланированы или уже реализуются масштабные инфраструктурные проекты, повышающие привлекательность недвижимости», - пояснила она.
Распределение сделок по ДДУ в 2025 году на первичном рынке недвижимости бизнес-класса по округам
Источник: Метриум
Основные тенденции
«В 2025 году коммерческие девелоперы вывели на рынок 111 новых корпусов (в том числе в уже реализующихся проектах), что на 21% меньше, чем годом ранее.– резюмировал управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. – При этом бизнес-класс демонстрирует большую стабильность по сравнению с массовыми новостройками. Несмотря на общий спад девелоперской активности из-за высоких рисков и дорогого проектного финансирования, застройщики чаще выбирают бизнес-класс, так как он меньше зависит от доступности ипотеки, а проекты данного сегмента в большей степени соответствуют проектным нормативам города и финансовым показателям, которые требуют банки в условиях дорогого проектного финансирования».
Эксперт указал, что, при сокращении на 11% общего предложение в сегменте за год, средневзвешенная цена предложения продемонстрировала рост на 15%.
«Высокие темпы удорожания новостроек бизнес-класса обусловлены увеличением доли объектов на поздних стадиях строительства, а также включением в стоимость скрытых надбавок за льготные программы», - пояснил Руслан Сырцов.