Новая реальность «первички»: почему в 2026-м могут резко подорожать новостройки
Светлана ОПРЫШКО, директор портала Всеостройке.рф
В 2024-2025 годах девелоперы оказались в сложных условиях: высокая ключевая ставка Центробанка сделала дорогим как финансирование новых проектов, так и ипотечные кредиты для конечных покупателей — спрос просел. Поэтому компании массово перешли в режим оптимизации, сосредоточившись на завершении текущих объектов и консервации планов по запуску масштабных новых площадок. Эта стратегическая пауза была вынужденной, но она создала эффект «сжатой пружины» для всего рынка: пока предложение искусственно сдерживалось, фундаментальный спрос на жилье продолжал накапливаться.
Спусковой крючок
2026-го В 2025 год рынок недвижимости вошел при ключевой ставке 21% и неопределенных прогнозах ее снижения, что отразилось на настроениях девелоперского рынка. Как итог — резкое сокращение объемов строительства. В первом полугодии 2025-го запуски новых проектов упали более чем на 20%: застройщики, столкнувшись с дорогими кредитными ресурсами и крайне умеренным спросом, предпочли стратегическую осторожность. При этом спрос, хотя и подавленный высокими процентными ставками, никуда не исчез. Он лишь аккумулируется, ожидая своего часа.
Мы это хорошо увидели на примере Московского региона, где, по данным о зарегистрированных договорах долевого участия, в октябре 2025 года произошел резкий рост продаж — на 43% в годовом выражении. При этом октябрь оказался единственным месяцем за последние пять лет, в котором был отмечен рост продаж.
Как раз в 2025 году регулятор после продолжительного затишья перешел к смягчению денежно-кредитной политики и уже неоднократно пересматривал «ключ»: в начале июня ставка была снижена на 1 п .п. до 20%, в конце июля — еще на 2 п. п., в сентябре — на 1 п. п., в конце октября — на 0,5 п. п. и в конце декабря до нынешних 16% годовых. Судя по всему, понижение будет продолжаться: согласно среднесрочному прогнозу ЦБ, в 2026 году ключевая ставка будет на уровне 13-15% годовых — и теперь каждое очередное ее снижение открывает дорогу новой группе клиентов, для которых условия кредитования становятся более доступными: если в начале 2025 года средние ставки по ипотеке были на уровне 29-30%, то в конце — уже 20-21%. Снижение стоимости ипотеки психологически раскрепощает покупателей, которые долгое время откладывали решение о приобретении жилья — и рынок осенью 2025-го это почувствовал. А продолжающееся снижение ключевой ставки усилит этот тренд.
Строительный лаг
Рынок в силу инерционности строительного цикла физически не успеет оперативно отреагировать на ожидающийся всплеск спроса адекватным увеличением предложения. От принятия решения о запуске нового проекта до вывода первых квадратных метров на рынок проходит минимум два-три года. В результате оживление спроса в 2026 году столкнется с объективным дефицитом новых лотов, особенно в популярных доступных сегментах.
Именно это столкновение — растущего спроса и ограниченного предложения — и станет главным драйвером ценового скачка в наступившем году. В результате подорожание квартир в новостройках может составить до 30% (в зависимости от региона, конкретной локации, проекта и так далее). Сильнее всего этот эффект проявится в городах-миллионниках, прежде всего — в Москве, где традиционно концентрируется максимальный платежеспособный и инвестиционный спрос.
Ситуацию усугубляет и рост себестоимости строительства, никуда не девшийся за время паузы: дорожают материалы, рабочая сила, логистика. Как итог — цены уже растут. Согласно Индексу цен «ДОМ.РФ», за десять месяцев 2025 года новостройки в целом по стране подорожали на 6,45%, при этом в отдельных регионах этот «плюс» гораздо существеннее, например, в Москве, где квартиры выросли в цене на 16,33%, Севастополе (15,47%), Рязанской области (9,2%). Только за октябрь (последние актуальные данные) новые квартиры в целом по стране подорожали на 1,16% по сравнению с сентябрем и на 8,09% по сравнению с октябрем 2024-го. Однако текущее ускорение — лишь прелюдия к более масштабным переменам.
«Льготный» катализатор
Увидеть рост спроса и, соответственно, цен на первичном рынке мы можем уже сейчас. Этому способствуют, с одной стороны, щедрые предновогодние скидки от застройщиков, которые достигали, а иногда и превышали 30%, с другой, новые правила по семейной ипотеке, которые с 1 февраля 2026 года вводят ограничения по оформлению одного льготного кредита на семью. Эти нововведения создают мощный искусственный стимул для резкой активизации спроса именно в I квартале: ожидая нового запрета, значительная часть семей, планирующих покупку, постарается успеть оформить второй льготный заем. Это может спровоцировать своеобразный «предварительный ажиотаж», когда на рынок хлынет волна отложенного и ускоренного спроса.
Такая ситуация станет катализатором, который только обострит и без того нарастающий ценовой перекос. Девелоперы, столкнувшись с высоким спросом, получат мощный сигнал и все основания для существенного роста цен в начале года. Таким образом, февральские нововведения не просто изменят правила игры в будущем, но и станут еще одним «спусковым крючком» для ускорения ценовой динамики в настоящем.
После того как эта «искусственная волна» схлынет, рынок может ненадолго «перевести дух», однако базовый дисбаланс между спросом, подогреваемым уже снижающейся ключевой ставкой, и хронически ограниченным предложением новостроек останется. Это означает, что даже после коррекции ажиотажа конца зимы — начала весны цены не откатятся к прежним уровням, а зафиксируются на новой (более высокой) платформе, от которой и продолжится дальнейший рост, определяемый уже фундаментальными факторами дефицита.
Вторичный рынок: «ползучий» рост вместо бума
Ситуация на вторичном рынке жилья в прогнозном периоде будет развиваться по-иному, более сдержанному сценарию. В 2026 году цены здесь также вырастут, но их рост будет носить «ползучий», а не взрывной характер. Резких скачков, знакомых по прошлым рыночным циклам, ждать не приходится. На «вторичку» будут действовать две разнонаправленные силы.
С одной стороны, рынок получит опосредованную поддержку от растущих цен на новостройки. По мере того, как первичное жилье будет становиться дороже и менее доступным, определенная часть спроса неизбежно перетечет во «вторичку», создавая там дополнительный ценовой фундамент. С другой стороны, сдерживающим фактором все еще будет оставаться стоимость заемных средств. Кроме того, оживлению спроса помешает и тень «схемы Долиной»: как показывают данные одного из недавних опросов, 21,6% россиян навсегда исключили вторичное жилье из списка возможных покупок, опасаясь стать жертвой подобного мошенничества.
Под действием всех этих факторов рынок вторичного жилья окажется в состоянии хрупкого баланса, а результатом станет плавная положительная динамика, которая, однако, с высокой вероятностью превысит уровень инфляции. По прогнозу Центробанка, в 2026 году годовая инфляция в России ожидается на уровне 4-5%. В этом контексте рост цен на вторичное жилье по году может составить 8-15% в зависимости от конкретного объекта.
Вторичный рынок всегда отличался крайней неоднородностью: здесь есть и относительно новые квартиры в современных домах разного класса, и старые «хрущевки», «сталинки» и так далее. Ликвидные объекты — квартиры с качественным ремонтом, современными планировками, расположенные в благополучных районах с развитой инфраструктурой — будут уверенно дорожать, опережая средние показатели по рынку, на них сохранится стабильный спрос как со стороны конечных покупателей, так и со стороны инвесторов, ищущих надежные активы.
Параллельно будет иметь место ценовая стагнация так называемых сложных объектов. К этой категории можно отнести квартиры на первых этажах, жилье с неудачными перепланировками, объекты в домах с высоким износом или в локациях с неразвитой социальной и транспортной инфраструктурами. Разрыв в стоимости и ликвидности между «хорошими» и «плохими» предложениями будет только увеличиваться.
Таким образом, вторичный рынок в 2026 году ждет не взрывной рост, а этап постепенного, но фундаментального пересмотра стоимости. «Ползучая» динамика — это именно медленное заполнение ценовых ниш, оставляемых стремительно уходящим вперед первичным рынком. Для покупателя это означает, что время на принятие решения сократится, а возможности для маневра и торга станут заметно уже. В итоге дефицит новостроек, сам по себе относящийся к другому сегменту, станет тем «камешком», который вызовет «лавину» изменений на всем рынке жилой недвижимости, включая его, казалось бы, консервативную вторичную часть.
В завершение следует отметить, что складывающаяся конъюнктура делает прогнозируемый рост цен в 2026 году практически неизбежным следствием решений, принятых годом ранее. В этой ситуации стратегический подход становится ключевым для всех его участников. Девелоперам стоит обратить внимание на усиление ценности своего продукта и клиентоориентированности в маркетинге. Владельцам квартир на вторичном рынке, планирующим продажу, будет разумно проявить выдержку — не спешить с выходом на пик покупательской активности, позволив росту цен в сегменте новостроек подтянуть за собой стоимость и их актива. Потенциальным же покупателям, напротив, совет один — действовать без промедления: «золотое окно» возможностей, когда ставки уже снижаются, а цены еще не взлетели, очень недолговечно.