Новая жизнь старых стен: Как Максим Долгополов и «Агастон» преображают историческую недвижимость Петербурга и Москвы
Исторический центр любого мегаполиса — это не просто музей под открытым небом, а живой организм, экономика которого зависит от каждого здания.
Одни фасады украшают яркие витрины, привлекая арендаторов и покупателей, в то время как другие молчаливо смотрят на прохожих заколоченными окнами. Что определяет эту разницу? Ответ кроется в ревитализации — процессе, который позволяет вдохнуть в старинные стены новую коммерческую жизнь, сохранив при этом их историческую душу. Именно на этой сложной и тонкой работе специализируется инвестиционно-финансовая группа «Агастон»*.
“Как инвестор с 20-летним стажем и основатель «Агастона», я всегда видел потенциал там, где другие замечали лишь проблемы. Ревитализация коммерческой недвижимости в исторических центрах — это не просто бизнес, это создание ценности, возрождение наследия и органичное встраивание прошлого в современность”, — делится инвестиционный эксперт Максим Долгополов.
Максим Владимирович Долгополов — основатель и собственник ИФГ «Агастон», инвестор и антикризисный управленец. Его опыт не ограничивается недвижимостью: от создания одной из первых в России платежных систем «Новоплат» до участия в масштабных проектах государственно-частного партнерства.
В 2015 году он основал «Агастон», сфокусировав деятельность компании на поиске недооцененных коммерческих объектов в сердцах Москвы и Санкт-Петербурга, чтобы превратить их в прибыльные и востребованные активы.
Эксперт рассказал, как находить «спящие» активы в престижных локациях, в чем заключается стратегия бережного редевелопмента и как соблюсти баланс между коммерческой выгодой и уважением к архитектурному коду города.
Максим Владимирович, группа «Агастон» специализируется на приобретении недооцененных активов коммерческой недвижимости, часто в исторических центрах. Какие специфические вызовы и риски возникают при работе именно с такими объектами — с точки зрения юридических аспектов, технического состояния зданий и согласований с охраной памятников?
— Работа с объектами культурного наследия в исторических центрах — задача нетривиальная. Она требует не только глубокого понимания рынка, но и готовности к специфическим вызовам. Мы часто сталкиваемся с юридической сложностью: запутанной историей владения, многочисленными обременениями и необходимостью «распутывать» сложные схемы собственности. Законодательство об охране памятников накладывает строгие ограничения на любые изменения, требуя массы согласований на каждом этапе — от цвета фасада до материалов кровли. Это требует доскональной юридической экспертизы и выстраивания долгосрочных партнёрских отношений с государственными ведомствами. Техническое состояние большинства этих зданий, построенных века назад, тоже является вызовом: изношенные коммуникации, ветхие перекрытия, проблемные фундаменты — это наша реальность. Мы привлекаем лучших экспертов для детальной диагностики, всегда закладывая резерв на непредвиденные расходы, поскольку реальные затраты часто превышают первоначальные оценки. Кроме того, кадровый вопрос стоит остро: поиск высококвалифицированных реставраторов, инженеров и архитекторов, специализирующихся на исторических объектах, — это отдельная сложность, которая может существенно замедлить проект и увеличить его стоимость. Не стоит забывать и о репутационных рисках, так как каждый наш проект в историческом центре находится под пристальным вниманием общественности, и любой неверный шаг может привести к негативной реакции.
Можете ли вы на примере одного из реализованных «Агастоном» проектов описать процесс ревитализации: от этапа оценки и покупки «проблемного» актива до его трансформации в востребованный и доходный объект? Какие нестандартные решения приходилось принимать?
— При выборе объекта для инвестиций «Агастон» руководствуется несколькими ключевыми критериями. Во-первых, местоположение: объект должен находиться в центральной, исторически значимой части города, с отличной транспортной доступностью и высоким пешеходным трафиком. Во-вторых, потенциал возрождения: мы ищем объекты, которые обладают архитектурной или исторической ценностью, но находятся в упадке; чем больше потенциал для «возрождения», тем интереснее для нас проект. В-третьих, экономическая целесообразность: мы проводим глубокий финансовый анализ, оценивая стоимость приобретения, объем необходимых инвестиций и потенциальные доходы, чтобы проект обеспечивал заданную нами норму рентабельности. Наконец, мы оцениваем возможность функционального изменения, если это требуется, например, перевода жилого объекта в коммерческую недвижимость.
В чем, на ваш взгляд, заключается экономическая привлекательность и долгосрочная ценность стратегии ревитализации именно исторических зданий в современных мегаполисах? Как вы находите баланс между сохранением исторического облика и адаптацией объекта под современные коммерческие нужды?
— Оценка потенциала роста стоимости актива после вложений «Агастона» основывается на сравнении с успешно ревитализированными аналогами, анализе рыночной динамики и расчёте потенциальных арендных потоков. Наш бренд, ассоциирующийся с качественной реставрацией и уникальным дизайном, также добавляет объектам дополнительную ценность, позволяя устанавливать более высокие арендные ставки и продажные цены.
В конечном итоге, наша стратегия — это не просто покупка и ремонт. Это создание новой жизни для старых стен, вклад в городскую среду и, конечно, значительная экономическая выгода. Мы инвестируем с умом и душой, возрождая прошлое для будущего.
АО «ИФГ «Агастон» — российская инвестиционная группа, чья деятельность сфокусирована на бережной ревитализации коммерческой недвижимости. Основанная Максимом Долгополовым, компания реализует проекты, направленные на восстановление и повышение коммерческой ценности объектов в исторических центрах Москвы и Санкт-Петербурга, сохраняя при этом их архитектурный облик.