Как копить дать: ипотека с доступным первоначальным взносом ушла в прошлое

Первоначальный взнос по ипотеке в начале года почти достиг трети от стоимости жилья, выяснили «Известия». Жилищные кредиты становятся всё менее доступными для россиян, ведь копить деньги для их оформления заемщику со средним доходом в лучшем случае придется не менее трех лет — при этом не пить и не есть. В то же время ставки по рыночным программам остаются на заградительном уровне, несмотря на их небольшое снижение с 1 апреля. Когда банки смогут смягчить политику выдачи ипотеки и как ситуация на рынке повлияет на стоимость жилья — в материале «Известий».

Какой первоначальный взнос по ипотеке требуют банки

Первоначальный взнос в целом по льготным программам почти достиг трети от стоимости жилья, следует из данных «Дом.РФ» (есть у «Известий»). В январе показатель был на рекордно высоком уровне, 32%, а по предварительной информации за февраль он еще вырос — выше 33%.

Жилищные кредиты становятся всё менее доступными для россиян, несмотря на действие госпрограмм. Именно по ним сейчас выдается основная часть ссуд, так как ставки по рыночным предложениям заградительные. По оценкам Frank RG, в феврале банки выдали ипотеки на 230 млрд рублей. Из них на кредиты с господдержкой пришлось 80% (186 млрд рублей), а на наиболее массовую программу для семей с детьми — более 70% всех ссуд (168 млрд).

Средний первоначальный взнос по семейной ипотеке в феврале достигает в среднем 35%, следует из предварительных данных «Дом.РФ». По закону он должен быть не менее 20% от стоимости жилья, но банки по своей инициативе подняли этот уровень выше — например, у отдельных игроков он может достигать 80%.

— Из-за роста ключевой с рынка ушли в первую очередь качественные заемщики. Поэтому банки были вынуждены пересмотреть свою риск-политику и ужесточить подход к отбору новых клиентов, — пояснил директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй (НБКИ) Алексей Волков.

По его словам, рост первоначального взноса — способ отобрать из массы потенциальных претендентов на кредит наиболее надежных и добросовестных граждан.

Первоначальный взнос около трети от стоимости жилья можно считать очень большим, отметила ведущий аналитик Freedom Finance Global Наталья Мильчакова. Рост показателя сильно сокращает возможности россиян по решению квартирного вопроса.

Насколько доступна семейная ипотека

Средний чек по всей России по семейной ипотеке в феврале составлял 5,6 млн рублей, следует из данных «Дом.РФ». Значит, при первоначальном взносе около 35% стоимость покупаемого в рамках программы жилья — около 8,6 млн рублей.

Получается, что в среднем в феврале первоначальный взнос по самой массовой госпрограмме составлял 3 млн рублей. Россиянин со средним доходом 88 тыс. будет копить эту сумму почти три года при условии, что он будет откладывать на покупку жилья все свои деньги. При этом потребительские расходы в среднем отнимают у россиян около 40 тыс. в месяц, следует из данных «СберИндекса» — то есть откладывать на квартиру придется гораздо дольше — шесть лет.

Кроме того, за это время цены на жилье могут дополнительно вырасти. По данным ЦБ, только за последние пять лет средняя стоимость квадратного метра в новостройках увеличилась более чем вдвое — с 71,5 тыс. до 177 тыс. рублей.

В крупных городах ситуация может быть еще более сложной.

Средняя площадь жилья в Москве, по данным компании «Метриум», в середине 2024-го составляла около 55 кв. м. Семье с детьми требуется как минимум двухкомнатная квартира. Стоимость жилых пространств в пределах МКАД с такими параметрами, по данным «Яндекс Недвижимости», в основном начинается от 18 млн рублей.

Первоначальный взнос в 35% по ипотеке за такое жилье составит почти 6 млн рублей. Среднестатистический москвич также осилит эту сумму примерно за три года, но его доход для этого должен составлять не менее 130 тыс. рублей. При этом он также должен отказаться от питания и не тратиться на съем квартиры (ее средняя стоимость в столице достигла 90 тыс. рублей, по данным «Яндекс Аренды»).

Как изменились ставки по рыночной ипотеке

Ипотека без господдержки всё так же остается недоступной для россиян. Ставки у ключевых игроков рынка, по последним подсчетам «Известий», превышают 29%. Переплата по такому кредиту на среднем для ипотеки сроке в 25 лет будет более чем семикратной.

При этом банки перешли к снижению ставок по базовым ипотечным программам. С 1 апреля сразу шесть кредитных организаций из топ-10 скорректировали диапазон полной стоимости таких ссуд на 0,5–1,5 п.п., выяснили «Известия». ПСК опустили в «Сбере», ВТБ, Альфа-банке, Совкомбанке, банке «Дом.РФ» и Ак Барс Банке. Редакция направила запросы в указанные организации.

Банки закладывают в стоимость своих продуктов возможность смягчения ключевой ставки уже во второй половине 2025-го, пояснил начальник управления макроэкономического анализа Совкомбанка Никита Кулагин. Тем не менее этот уровень остается для россиян заградительным, поскольку гораздо выгоднее купить жилье по льготной ипотеке, ставка которой будет в пять раз ниже рыночной.

Что будет с рынком недвижимости в 2025-м

По итогам 2024-го ЦБ отметил охлаждение рынка ипотеки, следует из аналитических материалов регулятора. Это помогает снизить спрос в стране. В конечном счете это поспособствует и замедлению инфляции.

Тем не менее именно ипотечный рынок остается самым проблемным для ЦБ. Наличие в последние годы безадресной госпрограммы, которая распространялась на все новостройки, искусственно разгоняла спрос на недвижимость, что привело к стремительному росту цен на нее. Только в 2024-м власти перешли к более сбалансированной господдержке рынка, сохранив лишь адресные меры для семей с детьми, IT-специалистов и жителей Дальнего Востока и Арктики.

Тем не менее из-за высокой ключевой ставки риски для кредитных организаций сильно возросли. В банке «Дом.РФ» сообщали о падении кредитного качества заемщиков. Это создает системные угрозы для участников рынка, отметил управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов.

— Именно поэтому не стоит ожидать снижения среднего первоначального взноса в ближайшее время, — отметил специалист.

Банки смогут смягчить свою политику по ипотеке только после снижения ключевой ставки, подчеркнули в ВТБ. Консенсус рынка сходится на том, что цикл смягчения политики ЦБ начнется уже во втором полугодии 2025-го.

До этого момента финансовые организации будут сохранять жесткость условий по всем ипотечным программам, уточнил Андрей Бархота. Это, в свою очередь, создает трудности для застройщиков, которые не раз жаловались на падение спроса.

— Увеличение первоначального взноса может говорить и о том, что банкиры всерьез опасаются снижения цен на недвижимость. Ипотечное жилье находится у них в залоге — если его рыночная стоимость уменьшится, то при невыплатах со стороны заемщика организация может понести заметные убытки, — уточнил Алексей Волков из НБКИ.

Тем не менее пока устойчивой тенденции к снижению цен на недвижимость не сформировалось, уточнил Андрей Бархота. Отдельные участники рынка предлагают скидки и акции, из-за которых реальная стоимость квартиры может заметно опуститься. Но в целом расходы девелоперов на застройку сильно растут — системно снизить цены у них просто нет возможности.