Как купить коммерческую недвижимость для сдачи в аренду

Все чаще инвесторы проявляют большой интерес к покупке коммерческой недвижимости. Ничего удивительного нет — доходность по ним превышает прибыльность по вкладам, депозитам, ценным бумагам. К тому же у собственников не возникает проблем со сдачей в аренду офиса в Хамовниках или любом другом районе Москве. Однако, чтобы прибыль была максимальной, а доход стабильным, необходимо следовать определенным рекомендациям по подбору и приобретению нежилых объектов.

Как сдавать коммерческую недвижимость

Арендный бизнес — это полноценная предпринимательская деятельность, для ведения которой арендодатель должен зарегистрировать юрлицо или оформить статус ИП. Также получение стабильного дохода от сдачи арендаторам коммерческого помещения зависит от решения следующих вопросов:

• выбрать организационно-правовую форму компании;
• найти оптимальное по всем параметрам помещение;
• проверить «юридическую чистоту» объекта недвижимости, честность продавца;
• зарегистрировать приобретенное имущество в Росреестре.

Обратите внимание! Согласно российскому законодательству, самозанятые физические лица могут сдавать в аренду только жилые квартиры, комнаты, частные загородные дома.

Поиск помещения

При выборе недвижимости под аренду учитывайте следующие моменты:

• местоположение — проходимость потенциальных клиентов;
• техническое состояние — нужен ли ремонт, функциональность, возможности использования инженерных коммуникаций;
• транспортная доступность — наличие парковки, близость остановок общественного транспорта, крупные дорожные развязки;
• статус (жилая или нежилая недвижимость) возможность заниматься определенными направлениями предпринимательской деятельности.

Выбирать помещения для будущей сдачи в аренду следует с расчетом на клиентов. Например, под рестораны, бары, кафе подойдут светлые, просторные помещения на первом этаже зданий с собственным входом. А найти арендаторов на подвальные, цокольные помещения со старой проводкой, плохой вытяжкой, постоянными проблемами с сыростью будет весьма непросто.

Право собственности

Как только вы нашли недвижимость, отвечающую требованиям и ожиданиям, проверьте право собственности на нее. Ответственный подход исключит ситуации, когда оплата по договору продажи будет передана мошенникам.

Внимательно изучите документы продавца:

• выписку из ЕГРН — она позволяет получать информацию о собственнике объекта, наличие/отсутствие обременений (ипотека, арест, долгосрочный договор аренды);
• свидетельство о государственной регистрации;
• документ, на основании которого возникли права собственности.

В представленной документации оцените стоимость первоначального приобретения объекта. Неоправданно низкая стоимость может указывать на фиктивность сделки. Также обратите внимание на порядок оплаты — расчет производился сразу одним платежом или оформлялась рассрочка. В последнем случае следует запросить подтверждение того, что рассрочка погашена в полном объеме. Это снизит риски потери объекта из-за просроченных платежей предыдущего владельца.

Купить коммерческую недвижимость для арендного бизнеса

Договор купли-продажи составляется в простой письменной форме в трех экземплярах (для каждой из сторон, плюс экземпляр подается в Росреестр), обладающих равной юридической силой. Допускается использование типовых соглашений из интернета. В этом случае достаточно подставить в соответствующие пункты сведения о продавце, покупателе, информацию об объекте сделке.

Обязательное нотариальное заверение необходимо если:

• один из участников сделки несовершеннолетний;
• продавец (собственник недвижимости) признан судом недееспособным;
• осуществляется продажа доли нежилого помещения;
• одна из сторон настаивает на привлечении к сделке нотариуса.

В остальных ситуациях нотариальное заверение является необязательным. Сразу после подписания договора купли-продажи стороны сделки собирают пакет документов, уплачивают государственную пошлину, отправляются в Росреестр для регистрации сделки и прав собственности.