Какие важные законы в сфере недвижимости и ЖКХ приняты в 2024 году
Рассказываем о ключевых законодательных изменениях, которые вступили в силу в 2024 году
В 2024 году в силу вступило множество законов и подзаконных актов, которые изменили жизнь собственников и арендаторов жилья. Они касаются тарифов на коммунальные услуги, ответственности застройщиков, ипотеки, налогообложения, порядка оформления и изъятия недвижимого имущества.
Рассказываем о главных изменениях в законодательстве в сфере недвижимости и ЖКХ в 2024 году.
Земельный налог
rbc.group
Одно из главных законодательных изменений этого года коснулось владельцев участков. В январе заработал закон, который устанавливает особенности применения повышающих коэффициентов: с 1 января 2024 года изменена дата начала уплаты земельного налога по повышенной ставке при нецелевом использовании участков. Применение повышенной ставки начинается с первого числа месяца, следующего за месяцем совершения правонарушения, а не со дня совершения правонарушения.
Новый закон также устанавливает порядок применения повышающего коэффициента к земельным участкам, разрешенное использование которых (индивидуальное жилищное строительство) установлено после государственной регистрации прав на такие участки. Исчисление суммы налога в отношении таких земельных участков производится с учетом коэффициента 2 начиная с первого числа месяца, следующего за месяцем внесения в ЕГРН сведений об указанном разрешенном использовании.
В ФНС разъяснили, для каких владельцев участков увеличат земельный налог
Строительство ИЖС по эскроу
Другой важный закон этого года затронул сферу индивидуального жилищного строительства. Документ вступил в силу в марте 2024-го, однако новым механизмом покупатели смогут воспользоваться только в марте следующего года. Согласно нововведению, деньги на возведение частного дома можно не переводить напрямую подрядчику, а класть на эскроу-счет. Похожая система работает в строительстве многоквартирных домов: подрядчик возводит здание за свой счет или берет дешевый кредит в банке, а деньги заказчика получает, когда все готово. Воспользоваться новым законом может любой россиянин, но не любой подрядчик. Подойдут лишь те, кто попал в специальный реестр — его разместили на портале «Строим.дом.рф». Туда вошли как компании, так и индивидуальные предприниматели, соответствующие определенным условиям.
Зачем нужен закон
Тем, кто заказывает строительство частных домов, новый закон дает дополнительные гарантии сохранности собственных средств. Если на стройке что-то пойдет не так и подрядчик не сможет выполнить взятые на себя обязательства, то покупатель со счета эскроу получит назад либо всю сумму, либо ее часть (за вычетом расходов на реально выполненную работу). Также законом страхуются средства покупателя в случае банкротства банка. Компенсировать риски будет Агентство по страхованию вкладов. Для этого средства, размещенные на счетах эскроу, страхуются на сумму до 10 млн руб. Подробнее о нововведении читайте в материале «РБК-Недвижимости».
Регистрация домов
Этой весной вступили в силу поправки в Градостроительный кодекс, согласно которым эксплуатировать индивидуальные дома можно будет лишь в том случае, если они поставлены на кадастровый учет и на них оформлено право собственности. Нововведение начнет действовать с марта 2025 года.
В новом законе речь идет не о конкретных сроках, в какие нужно провести регистрацию вновь построенного частного дома, — таких сроков законодательство не предусматривает. Речь лишь о том, что пока права на объект не будут оформлены, его нельзя эксплуатировать. Такая возможность появится лишь тогда, когда строение будет поставлено на кадастровый учет и права на него зарегистрированы. Подробнее о том, что грозит тем, кто ставить дом на кадастровый учет не захочет, читайте в материале «РБК-Недвижимости».
Доля в общем имуществе СНТ
Фото: Александр Вильф / РИА Новости
Согласно поправкам, введенным в 2024 году, каждому собственнику дачного участка на территории садового некоммерческого товарищества (СНТ) должна принадлежать доля в общем имуществе СНТ. Ее размер должен быть установлен на общем собрании и выделяться, исходя из размера участка, которым владеет член СНТ. Новые правила означают, что правление товарищества не имеет права по своему усмотрению передавать в собственность третьим лицам, например, участок дороги в товариществе, детскую или спортивную площадку, а также решать, что расположится на свободных территориях.
Кто может получить имущество
Закон установил, кто и на каких основаниях может получить общее имущество. Участки могут получить собственники земельных участков, расположенных в пределах определенной в соответствии с законом общей территории и связанных с ней физически или технологически. Им принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, использование которого предполагается для удовлетворения общих потребностей таких собственников при образовании земельных участков, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество). Подробнее об этом читайте в материале «РБК-Недвижимости».
Общее имущество в многоэтажке
Еще одно важное нововведение этого года касается жителей многоквартирных домов. С ноября в Гражданский кодекс была внесена новая статья 259.4 «Бремя содержания общего имущества». Согласно нововведению, собственник, по вине которого произошло повреждение общего имущества дома, будет обязан возместить ущерб лично. Речь здесь идет о вандализме, нарушении правил пожарной безопасности или самовольном переустройстве общих помещений в доме. Ранее такие расходы часто ложились на управляющую компанию. Однако чтобы нарушитель понес ответственность, его вина должна быть доказана в судебном порядке.
Дарение недвижимости
В декабре были приняты важные поправки в Гражданский кодекс, которые делают нотариальное удостоверение сделок дарения недвижимости обязательным. Теперь без участия нотариусов дарить недвижимость друг другу не смогут даже близкие родственники — исключений не сделано ни для кого. По мнению законодателей, это позволит защитить россиян от мошенничества.
В чем смысл нововведений
Согласно действующему законодательству, договор дарения недвижимости не требует нотариального заверения сделки. Однако такой договор является маркером социального риска. Нередко при совершении таких сделок собственников вводят в заблуждение, особенно если они относятся к социально незащищенным слоям населения (являются одинокими, пожилыми и пр.). Также бывают случаи, когда инициаторами выступают секты или прочие криминальные структуры, оказывающие давление на дарителя, поясняется в документе. Упрощенный порядок регистрации договоров дарения через многофункциональные центры повышает риск заключения таких сделок. Подробнее о нововведении — в материале «РБК-Недвижимости».
Налог на утраченную недвижимость
В 2024 году в России был введен беззаявительный порядок прекращения начисления налога в случае гибели или уничтожения недвижимости. Согласно нововведению, Федеральная налоговая служба сама прекратит исчислять налог на этот объект с первого числа месяца его гибели или уничтожения на основании сведений, полученных от государственных или муниципальных органов. В случае уничтожения имущества начисление налога прекратят не только на основании заявления налогоплательщика, но и на основании сведений, полученных от других органов. Налог по таким объектам автоматически прекратит начисляться с первого числа месяца, в котором это случилось.
Подробнее о том, какие налоговые изменения в сфере недвижимости заработали для россиян в 2024 году, читайте в материале «РБК-Недвижимости»
Запрет на микроквартиры
Еще одно важное нововведение этого года коснулось девелоперов, которые ведут строительство в Москве. С августа в столице вступил в силу запрет на строительство квартир, площадь которых меньше 28 кв. м. Такая норма-минимум установлена для однокомнатных квартир. Для двухкомнатных квартир минимальный показатель был установлен на уровне 44 кв. м, для трехкомнатных — 56 кв. м, а четырехкомнатные должны быть не менее 70 «квадратов».
Ранее данные требования были обязательными при проектировании многоквартирных жилых домов в рамках реновации и носили рекомендательный характер, в остальных случаях норма была зафиксирована в стандартах качества жилищного строительства. Теперь требования по минимальной площади квартир распространятся на все проекты жилой застройки в регионе. Подробнее об этом — в материале «РБК-Недвижимости».
Капремонт многоэтажек
Фото: Мария Девахина / РИА Новости
С 1 сентября вступил в силу закон, согласно которому принимать решение о необходимости капитального ремонта теперь могут жильцы. Достаточно провести общее собрание среди собственников квартир многоквартирного дома и собрать не менее 2/3 голосов. Такое решение позволяет:
Зачем нужны изменения
Необходимость изменений в законодательстве была обусловлена отсутствием достоверной информации о техническом состоянии многоэтажек, а это приводило к ошибкам при составлении планов капремонта. Ведь региональные программы капремонта — это перечень многоквартирных домов со сроками выполнения работ без учета реального технического состояния зданий. То есть региональные фонды капремонта часто не владеют информацией о фактическом износе дома. О порядке действий, с помощью которых собственники жилья в многоквартирных домах могут инициировать процесс досрочного включения своего дома в программу капремонта, читайте в материале «РБК-Недвижимости».
Ответственность застройщиков
Фото: Андрей Любимов / РБК
С сентября 2024 года был сокращен срок гарантийных обязательств застройщика перед дольщиком с пяти до трех лет. Гарантийный срок исчисляется с даты передачи объекта долевого строительства и распространяется на конструктивные элементы здания, а также инженерное оборудование.
Последние годы в сфере строительства развивается такое направление, как «потребительский терроризм» среди покупателей, отметила руководитель юридической компании «Юрмейстер» Юлия Лоухина. По ее словам, позитивным изменением для застройщиков, которое позволит противодействовать данному направлению, является сокращение размера гражданско-правовой ответственности за различные нарушения при строительстве, в частности:
С 1 сентября 2024 года застройщики будут привлекаться только по 214-ФЗ, поскольку этот закон теперь устанавливает исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора.
Переселение из аварийного жилья
Фото: Егор Алеев / ТАСС
Согласно постановлению кабмина, вступившему в силу в январе 2024 года, у регионов появилось больше финансовых возможностей для расселения граждан из аварийного жилья. Это стало реальным благодаря проектам комплексного развития. 10% субсидий направляется в регионы, чтобы помочь жителям аварийных домов обрести новое жилье вместо получившего статус аварийного до 1 января 2017 года. Регион, нуждающийся в средствах Фонда развития территорий, должен направить свою заявку с необходимостью финансовой поддержки.
Кабмин ужесточил критерии признания домов аварийными
Перепланировка квартир и домов
В апреле этого года заработали законодательные изменения, ускоряющие перевод помещения из статуса «жилое» в «нежилое», а также перепланировки. «Данные по перепланировке — любые изменения в пределах объекта недвижимости — нужно вносить в технический паспорт. По завершении этого собственник получит акт приемочной комиссии и направит его в Росреестр. Срок на рассмотрение акта — 30 дней. При получении объектом недвижимости статуса «нежилое» при переводе из «жилого» органы местного самоуправления рассмотрят заявление в течении пяти рабочих дней», — уточнила адвокат МКА «ЮрСити» Валерия Подгорская.
Зачем нужен закон
Цель закона — устранить противоречие и заменить старые нормы, осовременить порядок оформления перепланировок. Уточнение понятия перепланировки, согласно современному законодательству, добавляет ясности и исключает лишние бюрократические этапы, а также защищает собственников недвижимости от опасных и незаконных переустройств жилья. Подробнее об этом читайте в материале «РБК-Недвижимости».
Изъятие участков
В августе 2024 года президент России Владимир Путин подписал закон, который устанавливает предельный срок в три года для освоения собственниками земельных участков в населенных пунктах, а также садоводческих и огороднических товариществах. Однако само нововведение заработает с 1 марта 2025 года. В случае несвоевременного освоения земельных участков или нецелевого использования собственникам может грозить их изъятие.
Зачем нужен закон
Закон решает и проблему заброшенных участков, которая в последние годы постоянно озвучивалась органами государственной власти, органами местного самоуправления, председателями садоводческих и огороднических товариществ. Такие участки, расположенные по соседству с используемыми земельными участками, зарастают, становятся источником растений-вредителей и создают угрозу возникновения пожаров. Подробнее о том, у кого могут изъять землю и сколько придется заплатить, — в материале «РБК-Недвижимости».
Продажа ипотечного жилья
Другое важное нововведение 2024 года касается сферы жилищного кредитования. В сентябре заработал закон, согласно которому граждане получат возможность самостоятельно продавать недвижимость, находящуюся в залоге.
Согласно поправкам, теперь владельцы ипотечного жилья могут подать заявление в банк-залогодержатель для получения разрешения на самостоятельную продажу. Банк должен рассмотреть заявление в течение десяти дней и установить минимальную цену продажи недвижимости.
Цена продажи не может быть установлена ниже остатка задолженности по ипотеке. На продажу имущества отводится до четырех месяцев, но срок может быть продлен по договоренности сторон. Вырученные средства поступают на счет, указанный кредитором. Если общая сумма продажи превысит остаток долга, разница возвращается заемщику за минусом расходов, понесенных банком.
Закон об ипотеке в новой редакции предусматривает пять случаев, когда самостоятельная реализация имущества невозможна. По словам юриста, эксперта по перепланировкам и реконструкциям, члена Общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства «Опора России» Вероники Романовой, среди них:
Оформление машино-мест
С 4 декабря 2024 года заработал закон, который упрощает порядок выдела доли в натуре в праве общей собственности для образования машино-места. Новый закон определяет, как можно выделить машино-место в общей долевой собственности, если отсутствует согласие других участников долевой собственности, нет соглашения всех сособственников или решения общего собрания.
Для выделения доли в такой ситуации нужно будет выполнить кадастровые работы для подготовки технического плана образуемого машино-места. В ходе таких работ кадастровый инженер должен будет согласовать местоположение с участниками общей долевой собственности, в том числе опубликовать об этом извещение. Если в процессе подготовки техплана инженер не получит возражений от иных участников общей долевой собственности, местоположение считается согласованным. При наличии обоснованных возражений для выделения машино-места придется обратиться в суд.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»
Авторы
Теги
The post Какие важные законы в сфере недвижимости и ЖКХ приняты в 2024 году first appeared on 20ГА.РУ.