Промышленная ипотека: перспективы и противоречия 2023
0
15
Интерес промышленных предприятий к специализированным ипотечным программам растет уже не первый год. Правительство ответило на этот запрос, представив в 2022-м соответствующий инструмент, а в 2023-м значительно увеличив его финансирование и изменив условия. Вместе с Денисом Антиповым, генеральным директором УК-1 особой экономической зоны «Доброград-1», разбираемся в особенностях программы.
Что такое промышленная ипотека?
Программа позволяет предприятиям взять кредит на покупку готовой промышленной площадки (или модернизацию имеющейся) под залог недвижимости. Ставка по ипотеке составляет 5% (3%, если речь идет о технологических компаниях), срок — до 7 лет, а максимальная сумма — 500 миллионов рублей (при этом кредит можно взять на покупку либо модернизацию сразу нескольких объектов, тогда суммарный объем не должен превышать полумиллиарда).
С 2023 года правительство обозначило новые ограничения: кредит по льготной ставке можно получить, только если цена 1 кв. м недвижимости не превышает 75 тысяч рублей в Москве, Петербурге, Московской и Ленинградской областях, а также 50 тысяч рублей в остальных регионах. Если же речь идет о модернизации площадей, стоимость квадратного метра не должна превышать 90 тысяч рублей.
Ограничения стоимости квадратного метра и максимальной суммы кредита во многом созданы для того, чтобы точнее определить потенциальных заемщиков, — программа направлена в основном на предприятия малого и среднего бизнеса.
Какие существуют требования к заемщику?
Претендовать на ипотеку могут предприятия, относящиеся к разделу «С» Общероссийского классификатора видов экономической деятельности: их вид деятельности должен относиться к пищевой промышленности, фармакологии, производству транспортных средств, машин и оборудования, производству мебели, одежды, изделий из кожи и т. д. А вот предприятия, которые занимаются, например, добычей полезных ископаемых, участвовать в программе не могут.
Далее заемщик обязан в течение трех лет после получения кредита начать использование хотя бы половины площадей для производства (либо увеличить объем производства в полтора раза за два года, если кредит был взят на модернизацию). В случае невыполнения этих требований банк имеет право в одностороннем порядке увеличить процентную ставку по кредиту.
Как менялся спрос на промышленную ипотеку?
Высокая востребованность и актуальность инструмента была очевидна еще до его введения. Чем быстрее предприятие может расширить или модернизировать производственные площади и инфраструктуру, тем скорее оно наладит выпуск продукции и тем быстрее получит прибыль, а в бюджет начнут поступать налоги.
В сентябре 2022 года правительство, введя программу льготной ипотеки для промышленных предприятий, выделило из бюджета 300 млн рублей на ее реализацию. А уже в апреле этого года объем бюджетных влияний был увеличен до 1,3 млрд рублей. Произошло это в связи с высокой даже по меркам предварительных расчетов востребованностью инструмента: к марту 2023-го объем заявок превысил 17 млрд рублей.
Во многом такой высокий спрос, помимо изменившейся политико-экономической ситуации и роста интереса к импортозамещению, продиктован легкостью получения кредита. Сегодня весь процесс — от сбора необходимых документов и подачи заявки до получения денежных средств — занимает до трех месяцев. Даже остальные льготные программы ипотечного кредитования не могут похвастаться таким быстрым сроком решения. Правительство же и дальше разрабатывает инструменты, упрощающие процесс кредитования.
Пространство для улучшения
Помимо строгого определения пула возможных заемщиков, строгие лимиты на максимальную сумму кредитования объясняются также и тем, что промышленная ипотека пока что находится в стадии пилотного проекта. При этом и государству, и бизнесу очевидно, что для большого числа предприятий ограничение в размере 500 миллионов рублей — это слишком мало. И не только потому, что строительство производственных площадей требует бОльших вливаний.
Промышленная ипотека предназначена в первую очередь для покупки и модернизации уже существующей инфраструктуры. В связи с этим возникает закономерное ограничение: в стране попросту нет достаточного объема строений, пригодных для быстрого развертывания бизнеса. Около половины всех промышленных площадей либо полностью не пригодны для использования, либо требуют масштабной модернизации — и тогда лимит в полмиллиарда рублей существенно ограничивает возможности бизнеса. Получается, что в текущем виде промышленная ипотека не способна полностью покрыть потребности государства в современной инфраструктуре; ее основная задача — стимулировать использование уже существующих, часто устаревших площадок.
Авторы проекта рассматривают возможность увеличить размеры и сроки кредитования — до 2 млрд рублей и 15 лет соответственно, чтобы бизнес смог выйти за рамки покупки советских производственных мощностей. Но подобные изменения требуют тщательного анализа, поскольку с увеличением размера кредита растут и риски.
Другая особенность применения промышленной ипотеки связана с особыми экономическими зонами, индустриальными парками и кластерами. С одной стороны, государство всячески поддерживает их резидентов льготами и послаблениями, ведь именно на ОЭЗ приходится наибольшая концентрация развивающихся промышленных производств. С другой стороны, действие промышленной ипотеки не распространяется на управляющие компании. И это несмотря на то, что именно УК во многом ответственны за создание и поддержание инфраструктуры, а также комфортных условий для предпринимателей - причем в самом широком смысле. Например, УК ОЭЗ “Доброград-1” участвовала в подготовке документов, а теперь сопровождает процесс получения и реализации ипотеки одним из своим резидентов. И все же распространение действия программы непосредственно на УК поможет более эффективно использовать инструмент особых экономических зон, предоставлять потенциальным инвесторам максимально комфортные условия для ведения бизнеса и быстрого запуска проектов.
Положительные эффекты промышленной ипотеки заметны уже сегодня: предприятия получили более полусотни кредитов на несколько миллиардов рублей, а значит, в ближайшие несколько лет темпы производства будут только расти, двигая экономику вперед. Но программа все еще требует доработки и более глобального развертывания, чтобы появлялось все больше новых перспективных проектов.
Что такое промышленная ипотека?
Программа позволяет предприятиям взять кредит на покупку готовой промышленной площадки (или модернизацию имеющейся) под залог недвижимости. Ставка по ипотеке составляет 5% (3%, если речь идет о технологических компаниях), срок — до 7 лет, а максимальная сумма — 500 миллионов рублей (при этом кредит можно взять на покупку либо модернизацию сразу нескольких объектов, тогда суммарный объем не должен превышать полумиллиарда).
С 2023 года правительство обозначило новые ограничения: кредит по льготной ставке можно получить, только если цена 1 кв. м недвижимости не превышает 75 тысяч рублей в Москве, Петербурге, Московской и Ленинградской областях, а также 50 тысяч рублей в остальных регионах. Если же речь идет о модернизации площадей, стоимость квадратного метра не должна превышать 90 тысяч рублей.
Ограничения стоимости квадратного метра и максимальной суммы кредита во многом созданы для того, чтобы точнее определить потенциальных заемщиков, — программа направлена в основном на предприятия малого и среднего бизнеса.
Какие существуют требования к заемщику?
Претендовать на ипотеку могут предприятия, относящиеся к разделу «С» Общероссийского классификатора видов экономической деятельности: их вид деятельности должен относиться к пищевой промышленности, фармакологии, производству транспортных средств, машин и оборудования, производству мебели, одежды, изделий из кожи и т. д. А вот предприятия, которые занимаются, например, добычей полезных ископаемых, участвовать в программе не могут.
Далее заемщик обязан в течение трех лет после получения кредита начать использование хотя бы половины площадей для производства (либо увеличить объем производства в полтора раза за два года, если кредит был взят на модернизацию). В случае невыполнения этих требований банк имеет право в одностороннем порядке увеличить процентную ставку по кредиту.
Как менялся спрос на промышленную ипотеку?
Высокая востребованность и актуальность инструмента была очевидна еще до его введения. Чем быстрее предприятие может расширить или модернизировать производственные площади и инфраструктуру, тем скорее оно наладит выпуск продукции и тем быстрее получит прибыль, а в бюджет начнут поступать налоги.
В сентябре 2022 года правительство, введя программу льготной ипотеки для промышленных предприятий, выделило из бюджета 300 млн рублей на ее реализацию. А уже в апреле этого года объем бюджетных влияний был увеличен до 1,3 млрд рублей. Произошло это в связи с высокой даже по меркам предварительных расчетов востребованностью инструмента: к марту 2023-го объем заявок превысил 17 млрд рублей.
Во многом такой высокий спрос, помимо изменившейся политико-экономической ситуации и роста интереса к импортозамещению, продиктован легкостью получения кредита. Сегодня весь процесс — от сбора необходимых документов и подачи заявки до получения денежных средств — занимает до трех месяцев. Даже остальные льготные программы ипотечного кредитования не могут похвастаться таким быстрым сроком решения. Правительство же и дальше разрабатывает инструменты, упрощающие процесс кредитования.
Пространство для улучшения
Помимо строгого определения пула возможных заемщиков, строгие лимиты на максимальную сумму кредитования объясняются также и тем, что промышленная ипотека пока что находится в стадии пилотного проекта. При этом и государству, и бизнесу очевидно, что для большого числа предприятий ограничение в размере 500 миллионов рублей — это слишком мало. И не только потому, что строительство производственных площадей требует бОльших вливаний.
Промышленная ипотека предназначена в первую очередь для покупки и модернизации уже существующей инфраструктуры. В связи с этим возникает закономерное ограничение: в стране попросту нет достаточного объема строений, пригодных для быстрого развертывания бизнеса. Около половины всех промышленных площадей либо полностью не пригодны для использования, либо требуют масштабной модернизации — и тогда лимит в полмиллиарда рублей существенно ограничивает возможности бизнеса. Получается, что в текущем виде промышленная ипотека не способна полностью покрыть потребности государства в современной инфраструктуре; ее основная задача — стимулировать использование уже существующих, часто устаревших площадок.
Авторы проекта рассматривают возможность увеличить размеры и сроки кредитования — до 2 млрд рублей и 15 лет соответственно, чтобы бизнес смог выйти за рамки покупки советских производственных мощностей. Но подобные изменения требуют тщательного анализа, поскольку с увеличением размера кредита растут и риски.
Другая особенность применения промышленной ипотеки связана с особыми экономическими зонами, индустриальными парками и кластерами. С одной стороны, государство всячески поддерживает их резидентов льготами и послаблениями, ведь именно на ОЭЗ приходится наибольшая концентрация развивающихся промышленных производств. С другой стороны, действие промышленной ипотеки не распространяется на управляющие компании. И это несмотря на то, что именно УК во многом ответственны за создание и поддержание инфраструктуры, а также комфортных условий для предпринимателей - причем в самом широком смысле. Например, УК ОЭЗ “Доброград-1” участвовала в подготовке документов, а теперь сопровождает процесс получения и реализации ипотеки одним из своим резидентов. И все же распространение действия программы непосредственно на УК поможет более эффективно использовать инструмент особых экономических зон, предоставлять потенциальным инвесторам максимально комфортные условия для ведения бизнеса и быстрого запуска проектов.
Положительные эффекты промышленной ипотеки заметны уже сегодня: предприятия получили более полусотни кредитов на несколько миллиардов рублей, а значит, в ближайшие несколько лет темпы производства будут только расти, двигая экономику вперед. Но программа все еще требует доработки и более глобального развертывания, чтобы появлялось все больше новых перспективных проектов.