Правда о «схеме Долиной». Как часто у покупателей отнимают квартиры

В сделках с куплей-продажей квартир по «схеме Долиной» суды в подавляющем большинстве случаев встают на сторону продавцов. Значит ли это что так называемая «схема Долиной» работает?

Скандал вокруг «дела Долиной-Лурье» слишком раздут?

Случай с Ларисой Долиной оказался в центре внимания и задал новый тренд в судебных тяжбах о жилье. Прецедент вызвал широкий резонанс, и, как пишут во многих СМИ, «предприимчивые» продавцы квартир решили воспользоваться той же схемой: при оспаривании сделок они стали заявлять, что во время купли-продажи не отдавали отчета в своих действиях.

По словам большинства юристов, с которыми побеседовал aif.ru, суд чаще всего выносил решение в пользу таких продавцов, применяя одностороннюю реституцию — как в случае с Долиной: продавцу оставляли квартиру, а добросовестный покупатель оставался ни с чем.

Между тем в социальных сетях появились цифры, которые вступили в конфликт с официальным мнением и сложившейся судебной статистикой. Юрист Максим Доценко, чья должность на юридическом сайте указана как председатель экспертного совета Общероссийского профсоюза арбитражных управляющих (ОПАУ), обнародовал следующие данные: за три года (2023–2025) через суды прошли 349 сделок, заключенных по схемам с участием пенсионеров. Большинство (235) пришлось на 2023 и 2024 годы, на 2025-й — 114.

Итоговая картина, по его словам, такова: покупатели сохраняли недвижимость в 55% споров. В 35% случаев суд вставал на сторону продавца, но обязывал его вернуть деньги покупателю. И лишь в 10% сделок продавец выигрывал окончательно, без каких-либо компенсаций второй стороне.

Откуда Максим Доценко взял статистические данные, не очень понятно.

Покупай с умом!

Нотариус Андрей Левин и юрист Ирина Зуй, чья деятельность напрямую связана с сопровождением сделок, в том числе с недвижимостью, о такой статистике не слышали. Оба эксперта отметили, что единой федеральной базы судебных решений, которая могла бы предоставить точные цифры по отмене сделок, не существует.

«Да, сейчас стали появляться случаи, когда суд выносил решение в пользу покупателя и оставлял квартиру ему. Но это единичные дела — такие прецеденты были в Якутске, Хабаровске, Махачкале и недавно в Санкт-Петербурге и еще в нескольких городах», — говорит юрист Ирина Зуй.

Она также подчеркнула, что схема, где продавцом выступает пожилой человек («бабушка»), уже не актуальна. Сейчас в роли продавцов в таких сделках часто фигурируют молодые люди 30-35 лет. При этом их аргументация для оспаривания не нова.

«Не понимал характера своих действий и не мог отдавать себе отчет в них (порок воли), а также утверждение, что продавец находился под влиянием обмана со стороны третьих лиц», — поясняет Ирина Зуй.

Получается, спасение утопающего — дело рук самого утопающего, а лучше всего не доводить ситуацию до такой крайности, — советуют нотариус Левин и юрист Зуй. И предлагают несколько шагов для защиты.

1. Потребовать справку о психиатрическом освидетельствовании продавца. Лучше всего пройти его в Государственном научном центре социальной и судебной психиатрии им. В. П. Сербского, где выдадут официальное медицинское заключение.

«Это наиболее правильный вариант, поскольку институт государственный и обладает непререкаемым авторитетом. Но сейчас в связи с делом Долиной там, в прямом смысле, столпотворение из-за спроса на эти справки», — говорит Андрей Левин.

Оба эксперта уточняют, что освидетельствование должно быть пройдено в день совершения сделки.

«Отсутствие временного порока воли, который, важно понимать, не тождественен недееспособности, может быть доказано только при наличии освидетельствования психиатром в момент совершения сделки», — предупреждает Ирина Зуй.

2. Производить расчет только безналичным путем, чтобы была зафиксирована сумма и факт перевода денег. Либо можно перевести средства через депозит нотариуса, хотя в этом случае они поступят продавцу с небольшой задержкой.

3. Вести полноценную видеозапись всей процедуры заключения сделки в присутствии нотариуса.

Что ждут эксперты от решения Верховного суда?

Дело Ларисы Долиной дошло до Верховного суда, заседание назначено на 16 декабря.

Эксперт по недвижимости Наталья Перескокова надеется, что суд вынесет решение в пользу покупательницы Полины Лурье.

«Это будет честно и справедливо, если квартиру передадут Лурье. Долина получила за нее деньги, а как она с ними поступила — это уже ее дело: могла потратить, отдать на благотворительность и даже выкинуть с балкона. Причем тут Лурье? Вы не представляете, как реагировали мои коллеги, присутствовавшие на суде в Якутии по оспариванию сделки с квартирой, когда решение вынесли в пользу покупателя — они аплодировали стоя!» — говорит риэлтор Наталья Перескокова.

Юрист Ирина Зуй пока не строит иллюзий и говорит о нескольких возможных вариантах решения суда.

«Верховный суд может отменить решение нижестоящего суда о применении односторонней реституции (когда квартиру оставили Долиной, а Лурье вышла из зала суда с пустыми руками) и заменить его на двустороннюю реституцию. В этом случае Долина будет обязана возместить Лурье полную стоимость квартиры».

По словам Ирины Владимировны, такое решение может задать новый вектор недобросовестности: продавцы, получив подобное обязательство, могут попытаться признать себя банкротами, чтобы уклониться от выплат.

Второй вариант — идеальный, и его ждут и юристы, и риэлторы: Верховный суд может полностью отменить решение предыдущей инстанции и признать Полину Лурье добросовестным покупателем, которому по закону и должна достаться квартира.