Дом сдается — квартира дешевеет. Что случилось с ценами на квадратные метры в Москве и когда покупать жилье выгоднее всего

Прогнозы экспертов не оправдались — рынок вторичного жилья не встал после того, как ипотечные ставки перевалили за 25 процентов. Сделок по-прежнему много, только за октябрь в Москве их прошло 13 тысяч. Столичный риелтор Евгений Коноплев рассказал «Мосленте», сколько сейчас стоит бюджетная «однушка» в спальном районе и как, пользуясь перекосом рынка, выгодно купить квартиру, чтобы вложить в нее средства или чтобы сразу заехать и жить. Ниже — монолог Евгения. Про рынок «вторички» после обвала ипотеки Происходит что-то странное. Потому что все эксперты в один голос говорили: «Рынок встанет, если на "вторичке" ипотека перевалит за 20 процентов». В разных банках она сейчас между 25 и 28 процентами, но эти прогнозы так и не реализовались. При том что ипотека на «вторичке» сейчас приостановлена и средний размер кредита и количество выдач упали в разы. Раньше при покупке квартиры за десять миллионов порядка восьми из них старались взять в ипотеку, но сейчас таких массовых запросов у клиентов уже нет. Если и берут, то так называемый хвостик — миллион, два, максимум три. Чтобы или перехватить недостающую сумму до 13-й зарплаты, или из расчета продать что-нибудь и быстро закрыть этот кредит. Но явно не для того, чтобы 30 лет платить по таким бешеным ставкам. При этом, если открыть статистику Росреестра, можно увидеть, что за октябрь, который был вроде бы вялый и тяжелый, на вторичном рынке жилья в Москве прошло 13 тысяч сделок. Это немало, при замороженном состояние рынка их было бы меньше десяти тысяч. И в ноябре активность была не меньше октябрьской. Риелторы опять жалуются на своих форумах: «Мы все измучены, у нас много работы, когда же мы поедем на море?» Про квартиры до десяти миллионов Цену квартиры всегда определяют три параметра: локация, состояние и тип дома. В московских домах, построенных после 2000 года, цены на «однушки» начинаются сейчас, как правило, от 12 миллионов. За такие деньги это будет квартира с муниципальным ремонтом или без ремонта вообще. С нормальным ремонтом такая квартира будет стоить 13-14 миллионов. Если таких денег нет, то можно найти и варианты подешевле. Любимое развлечение и всех риелторов, и всех потенциальных покупателей — аналитика по ЦИАН. По Москве это сейчас самый большой ресурс с наибольшим количеством объявлений. Даже не обращаясь к риелтору, каждый сегодня может понять, на что он со своими деньгами может рассчитывать и какие цены сейчас на рынке. Открываете ЦИАН, в настройках фильтра наверху набираете свой бюджет, например до десяти миллионов рублей. И получаете шесть тысяч объявлений. Разумеется, это «однушки» и чуть-чуть «двушек», «трешек» вы за такие деньги не найдете. Выставляете подборку не списком, а «смотреть с выдачей на карту», и видите Москву, не так уж сильно украшенную синими точками предложений. В основном они группируются от востока до юга города. Следующая зона по плотности — это север: по серой ветке метро, и от нее в сторону соседних салатовой и оранжевой веток. Это классические «спальники» без репутации дорогих районов. Далекий от центра север и юго-восток, где все непросто с экологией. Там и Капотня, и рядом Люберцы, Мытищи, Реутов — все в предприятиях. Если отсечь первые этажи, выставив в настройках этаж от второго, десять процентов объявлений пропадает. Если отсечь хрущевки и пятиэтажки, задав в настройках этажей «от шести», уходит еще 15 процентов предложений — остается 4800 квартир на всю Москву. 1800 из них — двухкомнатные. Совсем немного предложений на такой бюджет в более добротных предперестроечных «панельках» — серий П44, КП, где и потолки повыше, и кухни побольше. И только в Кузьминках в ценовом сегменте до десяти миллионов есть предложения по домам, построенным после 2000 года. С «двушками» при таком бюджете гораздо сложнее, выбирать будет очень тяжело, внутри МКАД — буквально пара сотен предложений. В основном это юг, восток, юго-восток: Измайлово, Бирюлево, Гольяново, Новогиреево, Выхино. И север: Алтуфьево, Лианозово, Медведково, минутах в 20 на транспорте от метро. Вот что творится с ценами. Если еще лет десять назад в Москве можно было говорить о нормальной «однушке», имея на руках шесть-семь миллионов, то теперь она стоит девять-десять. Задача купить «двушку» за десять миллионов решается внатяг, либо это будет очень непрестижный район. Про риелторский лайфхак Если с деньгами все неплохо, и люди думают, куда бы их вложить, не переплатив и сделав хорошую инвестицию, обычно спрашивают, что лучше брать — «вторичку» или «первичку»? И если «вторичку», то какую? Риелторский лайфхак текущих месяцев — искать объекты на фазе перехода от «первички» к «вторичке». «Первичка» — это когда квартира покупается по договору долевого участия (ДДУ). Когда застройщик «первичку» построил, он подписывает с дольщиком акт приема-передачи объекта. Дольщик несет ДДУ и акт в Росреестр и получает выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) вместе с кадастровым номером своей квартиры. Это — переход от «первички» ко «вторичке». Такая фаза называется «подписание акта». Сейчас это самая инвестиционно грамотная покупка. Там случается максимум выгоды. Скидки могут составлять от пяти до десяти процентов, в зависимости от ЖК. Также выгодно покупать свежую «вторичку», ЕГРН на которую получен в последние шесть месяцев. Этот перекос рынка идет в последние два-три года и пока сохраняется — квартира дешевеет, становясь «вторичкой». Связан он с тем, что на рынок очень сильно влияли льготные ипотечные программы, которые сейчас сворачиваются. И как бы это бредово не звучало, но в двух корпусах, которые стоят рядом, свежая «вторичка» часто стоит дешевле, чем находящаяся на выходе «первичка». Так что состояние вокруг перехода, несколько месяцев до и после акта — это точка, где сейчас можно грамотно охотиться на хорошее соотношение цена-качество. Как заехать и жить счастливо и спокойно Если задача стоит уже сейчас заехать и жить счастливо и спокойно, то тут совет звучит иначе. Больше всего покупателям нравятся квартиры, пробывшие в собственности больше пяти лет, с современным ремонтом. На коне сейчас те дома серии П44-Т, или ПИКовские монолиты, которые были построены восемь-десять лет назад. Они полностью отстоялись, там по свежему ремонту не ползут микротрещины, а собственники получили ЕГРН лет семь-восемь назад. Покупателя при покупке таких объектов уже ничего не тревожит — там нет игр с занижением налогов, никаких рисков банкротства продавца. Ремонт все соседи уже закончили, и лифты приведены в надлежащее состояние после завоза всех строительных материалов. Уже завершены работы, связанные с ландшафтным дизайном территории, а вокруг не ездят грузовики со строительными материалами. У собственников таких квартир самый лучший продукт на рынке. А тем, кто покупает свежие новостройки, надо понимать, что в ближайшие года три они будут жить под симфонию перфораторов.