Три всадника столичной стройки: пандемия, ипотека и дефицит

На рынке строящейся недвижимости Москвы в 2020 году царствовали те же тренды, что и в Петербурге: сначала рынок скукожился из-за пандемии, а потом политые благодатным дождём льготной ипотеки цены резко выросли на фоне уменьшающегося предложения. По данным ЦИАН, за 2020 год и так недешёвые цены на московскую строящуюся недвижимость стали ещё недоступнее. За год золотой квадрат столицы вырос в цене с 194,3 тыс. до 236 тыс. рублей или на 21%. По оценкам аналитиков, это исторический рекорд для столичного рынка. В старых границах Москвы новые квартиры подорожали на 19%, сейчас здесь м2 стоит 251,3 тыс. рублей. В недавно присоединённых к столице территориях рост был ещё интенсивнее. Здесь "квадрат" вырос до 174,6 тыс. руб. (на 32% выше, чем год назад). "Тенденции и в обеих столицах, и в регионах схожи: это сокращение объёма предложения, активный спрос и рост цен во второй половине прошлого года и увеличение доли ипотечных сделок. В масс-маркете Москвы средневзвешенная цена предложения за год выросла на 20%, в Новой Москве — на 23%. В Петербурге и Ленобласти аналогично — плюс 23% и 17% соответственно", — рассказывает Кирилл Тимофеев, генеральный директор сервиса по подбору новостроек Living.ru. С ним согласен Кирилл Голышев, директор департамента жилой недвижимости Colliers. "Максимальное подорожание цены произошло на фоне беспрецедентного вымывания предложения и роста спроса. Основные факторы, которые на это повлияли: самоизоляция и пандемия, которые сформировали отложенный спрос, ослабление рубля, снижение ставок и изменение условий по депозитам, запуск госпрограммы льготной ипотеки под 6,5%", — говорит эксперт. Как отмечают участники рынка, основное отличие двух столиц — в доле ипотечных сделок. В Петербурге она выше, поскольку уровень доходов иной. Если в границах старой Москвы доля ипотеки составляет 69%, в Новой Москве и Московской области — 77 и 78%, то в Петербурге и Ленобласти порядка 85% сделок проходят с привлечением кредитов. При этом столица и Подмосковье стали регионами-лидерами по средней сумме оформленной в 2020 году ипотеки. В Москве средний чек составил — 6,07 млн рублей, в Подмосковье — 4,57 млн рублей, в Санкт-Петербурге — 3,71 млн рублей. Лидерство Подмосковья в среднем чеке по ипотеке подтверждает ещё один тренд. В прошлом году спрос активно перемещался из Москвы в подмосковные города-спутники. Многие из тех, кто в начале года задумывался о квартире в столице, пусть и в Новой Москве, были вынуждены выбирать из подмосковных вариантов. В итоге цены сделок в городах-спутниках Москвы, по данным ЦИАН, выросли на 15% — до 110 тыс. рублей за 1 м2. По оценкам агентства, больше всего стоимость "квадрата" выросла в Долгопрудном (21%), Одинцово (20%) и Люберцах (18%). Наибольший прирост числа сделок аналитики ЦИАН зафиксировали в Долгопрудном и Химках — на 230% и 104% соответственно. Также стоит подчеркнуть, что Москва оказалась устойчивее к внешним факторам в плане объёма предложения. Если на конец прошлого года сокращение рынка было заметно, то сейчас цифры сравнялись с показателями начала 2020 года. "Так, на февраль количество квартир в стройке в Москве показало прирост в 5% по сравнению с прошлым годом, тогда как в Петербурге мы видим сокращение на 18%. В Московской области тенденции аналогичны петербургским: в стадии строительства сейчас на 17,7% меньше квартир, чем годом ранее. В Ленобласти — на 12% квартир меньше", — рассказывает Кирилл Тимофеев. Как полагают эксперты рынка недвижимости, в этом году ждать рекордов по стоимости и объёму продаж не стоит. Льготная ипотека будет поддерживать спрос на стабильном уровне, но повышение цен и сжатие предложения дадут о себе знать. Ожидается, что спрос будет равномерным весь этот год с приростом стоимости за период в районе 8%. В ЦИАН тоже прогнозируют, что даже после отмены субсидирования ипотеки резкого падения спроса не будет — рыночные ставки уже приближены к льготным процентам, это позволит поддерживать активность на рынке. Если потрясений не будет, новые объекты в обоих регионах также будут выводиться активнее — потенциал для этого есть, поскольку в прошлом году многие застройщики заявляли о пополнении земельного банка.