Новое строительство, редевелопмент, аренда: производственные компании ищут пути расширения
В последнее время многие производственники приобретают помещения или землю для расширения географии присутствия и масштабирования бизнеса. Выбор конкретного варианта зависит от выделенного компанией объема инвестиций, необходимых сроков запуска нового производства и еще целого ряда факторов
По данным Росстата, промышленное производство в России по итогам 2024 года выросло на 4,6%. Это выше ожиданий Минэкономразвития, заложенных в сентябрьской версии прогноза социально-экономического развития.
Как напоминает РБК, в сентябре прошлого года Минэкономразвития пересмотрело макропрогноз на 2025 год и на плановый период 2026 и 2027 годов, в котором улучшило ожидания по динамике промышленного производства в 2024 году — до 4,0% против 2,5% в апрельской версии. В 2026 году Минэкономразвития прогнозирует рост промпроизводства в 2%, в 2026 году — в 2,4%, в 2027 году — в 2,6%.
Действительно, в 2024 году многие производственные компании столкнулись с необходимостью приобретения собственного помещения для переезда в другую локацию или масштабирования бизнеса в связи с ростом мощностей, отмечает руководитель категории коммерческой недвижимости на «Авито» Олег Изотов.
Согласно данным «Авито недвижимости», по итогам 2024 года интерес пользователей к покупке производств в России вырос на 11% по сравнению с 2023 годом. При этом на фоне низкой вакантности подходящих по формату площадей редевелопмент и реконцепция стали особенно актуальны, подчеркивает эксперт.
Олег Изотов руководитель категории коммерческой недвижимости на «Авито» «Среди ключевых параметров выбора помещений под редевелопмент или реконцепцию можно выделить местоположение и цену, при этом зачастую цена первостепенна. Стоимость редевелопмента одного квадратного метра производства может варьироваться и составлять более 50 тысяч рублей в зависимости от специфики производства и уровня модернизации помещения. Сейчас ценовой барьер выступает одним из основных сдерживающих факторов при переезде, поэтому все, кто находится в поиске собственных помещений, заинтересованы в выгодных предложениях. Важность локации связана как с техническими причинами (легкий доступ к инфраструктуре, транспортным артериям, коммуникациям), так и с необходимостью сохранения кадров. Для того чтобы удержать как можно большее число сотрудников после переезда производства, местоположение должно быть удобным».
Расширение может вестись внутри имеющегося производства без увеличения площадей, для наращивания мускулов компании могут арендовать дополнительные площади, приобретать старые, уже недействующие предприятия или действующие с прицелом на их редевелопмент и модернизацию, покупать земельные участки, на которых строительство промышленных корпусов будет вообще вестись с нуля.
«На данном этапе каждая компания решает свои задачи и, в зависимости от выделенного объема инвестиций, сроков запуска, транспортной доступности и возможностей к расширению, применяет ту или иную стратегию для выбора производственных объектов», — говорит генеральный директор ГК «Центральный парк» Алексей Карташов.
Портал «Бизнес FM» спросил представителей различных производств, каким именно путем они шли в последние годы и собираются идти в ближайшее время и почему выбрали именно этот путь. Собеседники портала — кто коротко, а кто и весьма развернуто — объяснили, какой вариант выбрала их компания и почему.
Сергей Колесников, совладелец и управляющий партнер корпорации «Технониколь»
«Если рассматривать этот вопрос с позиции классических подходов к индустриальным паркам гринфилд и браунфилд, то в нашей практике самые удачные примеры связаны со стратегией гринфилд. С нуля строить всегда проще, чем перестраивать. Мы идем по пути создания производственных кластеров, когда на одной площадке расширяем производственные мощности: строим новые линии, распределительно-ресурсные центры или складские помещения. Например, по такому принципу устроена наша площадка в Рязани, которая включает более десяти производств. В Ростовской области также ведем работы по расширению производственного комплекса: завершили работы по проектированию, вскоре приступим к стадии строительства. Здесь появятся новые заводы по выпуску теплоизоляции из каменной ваты и XPS, а также субстратов для аграрной отрасли. Есть в практике «Технониколь» и примеры, когда мы строим абсолютно с нуля. Сейчас готовим к запуску мощности в Свердловской области. Совсем недавно договорились о строительстве предприятия по производству каменной ваты в зоне ТОР «Хабаровск». Региональные власти часто заинтересованы в привлечении промышленных инвестиций, а потому создают привлекательные условия для предприятий. Налоговые преференции, поддержка с точки зрения обеспеченности инфраструктуры — большое подспорье для предприятия. И в этом случае стратегия гринфилд — самое рациональное решение. Если говорить о выходе на новые рынки, то мы предпочитаем сделки М&A. Покупка работающего бизнеса существенно сокращает сроки входа на рынок. Следуя такой стратегии, мы приобрели активы в деревообработке, зашли в отрасль переработки пластиков и полностью закрыли производственный цикл. В текущем году наше внимание будет максимально сосредоточено внутри. На инвестиционную программу мы выделили около 55 млрд рублей, планируем эти средства направить на ремонты, в том числе капитальные. В периоды пиковой нагрузки в 2022-2023 годах такой возможности фактически не было. Очень важно, что мы продолжим развитие всех начатых проектов. В Воскресенске готовим к запуску завод по производству экструзионного пенополистирола, в Саратове начнет работать предприятие по выпуску гибкой черепицы. Продолжаем работы по строительству завода в Свердловской области, здесь будет реализована линия по выпуску полимерных и профилированных мембран. Заканчиваем проектирование и планируем перейти к строительству крупного комбината в Ростовской области, который будет выпускать два типа теплоизоляции из каменной ваты и экструзионного пенополистирола, а также субстраты для агронаправления. Пока планов по приобретению готовых активов нет, но если будут предложения на рынке, то мы будем обязательно их рассматривать».
Сергей Воронов, генеральный директор компании Dantone Нome
«В прошлом году мы приняли решение расширить производственную базу для выпуска кухонь Dantone Нome. На сегодняшний день это арендная территория, то есть мы арендуем готовый производственный комплекс. Собственник завершил строительство и введение в эксплуатацию, в феврале 2025 года этот производственный комплекс начнет свою работу. Почему это не покупка, не собственность, а аренда? Рынок растет, по крайней мере, в нашем сегменте, и это касается нашего кухонного производства. Сегодня мы увеличиваем площади примерно на 50%. Решение принято осознанно, потому что прогнозировать темпы дальнейшего роста объемов производства можно только в краткосрочной перспективе: вполне вероятно, что через два или три года нам потребуется кратное увеличение в два или три раза. В текущей экономической конъюнктуре сложно делать долгосрочные прогнозы. Именно поэтому мы приняли решение идти таким путем: увеличение площади производства покроет наши текущие потребности и обеспечит небольшой запас мощностей. Далее будем анализировать темпы развития рынка».
Сергей Рыжов, исполнительный директор компании AIMOL
«AIMOL — производитель премиальных смазочных материалов. В рамках политики локализации продукции в 2023 году мы докупали новое производственное оборудование и расширили мощности производства без увеличения самой площади. Однако в рамках стратегии, утвержденной до 2030 года, мы планируем построить новый производственный комплекс, который позволит увеличить объем выпускаемой продукции в несколько раз. Мы ищем сейчас участок для покупки: это связано с тем, что старые производственные площадки, как правило, не отвечают требованиям современного производства».
Алексей Карташов, генеральный директор ГК «Центральный парк»
«В 2024 году наша компания запустила собственное производство в городе Луховицы. ГК «Центральный парк» работает в области автоматического полива и функционирует во многих городах России. Основное оборудование, которое используется на этом рынке, иностранного производства, поэтому мысли о создании отечественной линейки товаров для автоматического полива были уже давно. Компания с 2019 года начала разработку собственных моделей оборудования, изготовление пресс-форм и размещение заказов на внешних производствах. В конце 2023 года было принято решение о создании собственного производства. На начальном этапе рассматривался вопрос о выборе между арендой производственных помещений для размещения там своих станков или поиском помещений для приобретения их в собственность. В итоге вариант аренды был отброшен, так как проект был задуман надолго и основательно, а аренда предполагает высокую степень неопределенности и зависимости, гарантированные затруднения при необходимости расширения. Мы приступили к поискам объектов недвижимости, которые могли бы нам подойти, рассматривали разные варианты: покупку помещений в готовых технопарках и специальных зонах развития, приобретение земельных участков под строительство промышленных объектов, поиск готовых производств под продажу или участки со строениями, которые можно использовать для размещения там производства. Для нас было важно как можно скорее запустить производство, в перспективе мы должны были бы иметь возможность кратно увеличить производственные мощности. Для реализации проекта нам пришлось рассчитывать только на собственные средства, так как при выделении субсидий, кредитов и других мер поддержки финансовые институты пытаются снизить риски и, как правило, отдают предпочтение функционирующим предприятиям. В итоге мы остановили свой выбор на участке в Луховицком районе Московской области с расположенным на нем производственным цехом советской постройки и складским ангаром. Мы просчитали, что, приобретая данный участок, получаем актив, который в кратчайшие сроки с учетом имеющихся средств можно отремонтировать и модернизировать для запуска производства в перспективе полугода. Размеры земельного участка и технические условия позволяют рассчитывать на строительство еще нескольких цехов и складских помещений в рамках развития, немалую роль сыграла допустимая для нас удаленность от Москвы, транспортная доступность и расположенная недалеко инфраструктура Луховиц. В июне 2024 года был завершен ремонт цехового пространства, закуплены три современных автоматизированных термопластавтомата, и предприятие «ВК-Пластик» начало полноценную работу по выпуску пластиковых изделий. Сейчас ожидается установка двух новых станков в существующее помещение завода, а также завершается проектирование нового цеха для размещения в нем дополнительных станков и линий по производству капельных шлангов для ландшафтного и сельскохозяйственного полива. Параллельно готовим запросы по предоставлению целевых кредитов и субсидий на расширение отечественного производства».
Антон Лиленко, исполняющий обязанности генерального директора ООО «Виола»
«В вопросе инвестирования нет правильных и неправильных путей. Я бы говорил о возможностях, которыми располагает бизнес, об оценке рисков в момент принятия решения. У ООО «Виола» разносторонний опыт расширения производственной базы. Более 15 лет назад финский концерн принял решение построить предприятие с нуля, опираясь как на российские, так и на международные требования и стандарты. Так появился завод и производственно-складской комплекс Viola в селе Ершово Московской области, который специализируется на выпуске ассортимента плавленых и желтых сыров. На протяжении последующих 15 лет мы почти ежегодно инвестировали в расширение и развитие этого производственного комплекса. В 2024 году ООО «Виола» приняло решение приобрестивторую собственную площадку — ею стало уже готовое предприятие, расположенное в городе Алексеевке Белгородской области. Завод специализируется на переработке сырого молока и выпуске свежей молочной продукции — йогуртов, сметаны, сливок и так далее. Выбор конкретного пути зависит от многих факторов, начиная с наличия достойных предложений о покупке и заканчивая возможностями компании с точки зрения периода окупаемости инвестиций. Для ООО «Виола» вопрос расширения производственной базы к началу 2024 года встал уже крайне остро: на тот момент мы исчерпали возможности по наращиванию объемов производства и не могли ответить на растущий спрос рынка, в частности в категории свежей молочной продукции. Нам было важно найти оперативное решение, поэтому строительство с нуля не подходило: оно требует прежде всего времени. Подчас на постройку своего предприятия могут уйти годы, что влияет и на период окупаемости, и на возможности поставок готовой продукции. Но и найти завод, который отвечал бы строгим требованиям компании, унаследованным еще от финского концерна, оказалось не так просто. Мы определили для себя аспекты, которые будут играть критическую роль при выборе площадки: качество, безопасность и вкус готового продукта, состав оборудования, готовность завода к работе и обеспеченность ресурсами. Далеко не сразу, но нам повезло найти не просто подходящую с точки зрения ассортимента площадку, но современный и высокотехнологичный завод, обладающий широкими перспективами для дальнейшего расширения и развития. Вместе с тем при всех преимуществах завода выпуск продукции под брендом Viola состоялся лишь спустя три месяца. И этот срок можно назвать крайне сжатым, учитывая, какой масштаб работ пришлось проделать команде: формирование штата, налаживание процессов производства и контроля качества, отработка рецептур, калибровка линий, сертификация и получение документов, налаживание логистики и многое другое. В 2025 году мы планируем сосредоточиться на расширении производственных возможностей за счет существующих производственных площадок. Оба производственных объекта ООО «Виола» — как в Московской, так и в Белгородской области — располагают перспективами для развития как с точки зрения ассортимента, так и объемов».
Справедливости ради стоит сказать, что случаи закрытия производств тоже встречаются. Так, в конце января появилась информация, что Gloria Jeans закрывает свои фабрики в Ростовской области — в Шахтах и Новошахтинске и, скорее всего, также в Гукове и Звереве, что совокупно затрагивает интересы около двух тысяч сотрудников.
На момент подготовки этого материала было известно, что власти Ростовской области ведут с тремя инвесторами переговоры о покупке фабрик для сохранения профильной деятельности производства и особенно рабочих мест.