Анализ недвижимости в ДНР: дома в Донецке

Вложения в недвижимость во все времена считались одними из наиболее надёжных средств сохранения собственных капиталов, но как говорится «и на старуху бывает проруха» - война в нашем регионе дала повод задуматься о том, так ли надёжны данные вложения и стоила ли довоенная погоня всех и вся «хоть за каким жильём».

Начать свой обзор рынка недвижимости Донецка мы решили с обзора предложений к продаже жилых домов.

Важно сразу оговорить некоторые моменты:

1. Мы использовали один источник информации – сайт OLX.ua, как ресурс с наибольшим количеством объявлений.
2. Цены использовали в американских долларах, ибо в гривне уже как-то мыслить разучились, а в рублях сервис OLX цен не выдаёт.
3. На ценообразование недвижимости влияет очень много факторов, а на ценообразование жилых домов – еще больше, основные факторы – местоположение, площадь строений, размер земельного участка, наличие коммуникаций, техническое состояние и другие. При этом степень влияния данных факторов может меняться для каждого объекта, например, в полностью газифицированном частном секторе наличие газового отопления подразумевается по умолчанию и на стоимость дома начнут влиять уже другие факторы – площадь и состояние дома, размер земельного участка. А вот где-нибудь на Петровке, наличие центрального газоснабжения – «жирный» плюс к цене дома, но там уже другие факторы включатся (линия фронта под боком). ПОЭТОМУ, в приведённых таблицах приведены средние цифры всех объявлений по районам, исключали мы только экстремумы – совсем уж неразумно завышенные цены или объявления с ценой в 1 доллар – для исключения влияния таких объявлений на среднестатистические показатели.
4. Так как мы используем цены из объявлений, то логично предположить, что это цена ПРЕДЛОЖЕНИЯ (то есть желания продавца продать), но не фактическую стоимость возможной покупки. Торг никто не отменял, а в военном городе размер этого торга непредсказуем, в довоенный период на торг допускали – 3-8%.

Начнём, товарищи!)

Петровский район традиционно был одним из самых дешёвых в Донецке (удалённость от центра, большое количество домов с печным отоплением) и в своей дешевизне мог посоревноваться только с той частью Пролетарского района, что находится за объездной дорогой Донецка.

Самый дорогой дом – 50000,00 долларов США (за эти деньги предлагают дом в 250 «квадратов» с современным дизайном и полным комплексом инженерного оснащения).

А за самый дешёвый дом в Петровском районе (44 «квадрата» на 3-х сотках земли, практически самая крайняя улица Донецка – Маркина, за прилегающим лесом идёт линия фронта) просят 2000 долларов США.  

Средняя цена предложения за 1 м.кв. – 132 доллара США.

Ворошиловский район – центр и есть центр, вроде бы всё должно быть дорого, но и тут есть нюансы. Дело в том, что большая часть частного сектора Ворошиловского района – это дома, расположенные в санитарной зоне ДМЗ, по которой в благополучные времена не было понимания, что делать, а сейчас этот вопрос вообще на повестке дня не стоит. Следовательно, в Ворошиловском районе есть как и самые дорогие дома города, так и очень доступные, некоторые из которых и домами называть не хочется. Так, избушки начала ХХ века, которые коим-то чудом сохранились.

Самый дорогой дом – 700000,00 долларов США (огромный дом в районе Крытого рынка, больше тысячи «квадратов», в комплекте сауна, бассейн, спортзал, гараж на несколько машин – в общем стандартный набор ОЧЕНЬ богатого человека).

Самый дешёвый дом – 7200,00 долларов. Домик расположен в районе улицы Фёдора Зайцева, несмотря на дешевизну, дом газифицирован и утеплён, но площадь – всего 33 квадратных метра!!!

Средняя цена за 1 м.кв. – 364 доллара за метр квадратный, НО! По Ворошиловскому району мы уже написали немного выше о том, что есть серьёзное разделение на дома очень дорогие и дома из санитарной зоны ДМЗ, поэтому разделим эти средние значения.

Средняя цена предложения за 1 м.кв. «элитной» недвижимости – 549,48 долларов за метр квадратный.

Средняя цена предложения за 1 м.кв. «кварталов ДМЗ» -  174,30 американских денег за метр.

Куйбышевский район. Этот район даёт нам наибольшее количество пищи для размышлений и сравнений. В силу того, что географически, район очень большой, а частный сектор занимает бОльшую часть района, то и ценообразование самое разное – ведь и многострадальные Октябрьский, 1я и 2я площадки, а также элитные Липки и район улицы Демьяна Бедного – это всё наш любимый Куйбышевский.

Самый дорогой дом – 500000 USD (почти 1000 квадратных метров имения на Праге, со всеми сопутствующими изысками и коммуникациями).

Самый дешёвый дом – 3000,00 USD (ветхое строение в 44 квадратных метра в районе железнодорожного вокзала, без коммуникаций. 7 соток земли).

Средняя цена за 1 м.кв. – 309 долларов США.

Несмотря на огромное количество объектов в выборке по Куйбышевскому району (134 объекта), среди самых дешёвых домов нет явного лидерства Октябрьского  и Площадок, наоборот иногда там попадаются дома с явно завышенной для этого района ценой. Что это? Вера в светлой будущее или полное неприятие объективной реальности?

Киевский район тоже разнообразен в своём ценообразовании, но не так как Куйбышевский, хотя и тут есть свои антиподы – сильно пострадавшие от боевых действий Путиловка и Щегловка, любимая многими тихая (до войны район считался элитным) Гладковка и частный сектор из новых домов на Ветке и Пятом участке.

Самый дорогой дом – 180000,00 долларов (новострой на Ветке, 520 метров с мебелью, техникой и всеми коммуникациями, но и расположение в зоне потенциальных «прилётов», как фактор снижения цены).

Самый дешёвый дом – 6900,00 долларов (дом в 60 квадратов на четырёх сотках земли, газ, вода и среднее состояние ремонта).

Средняя цена за 1 м.кв. – 224 доллара.

Стоит отметить, что в наиболее пострадавших от обстрелов частях Киевского района (а это Бутовка и район военкомата на Буслаева), домов продаётся не так и много – похоже, что нет особого спроса, а отдавать совсем за копейки своё жильё в некогда достаточно перспективных районах города собственники не хотят.

Ленинский район

Самый дорогой дом – 370000,00 USD расположен на Донецком море (стилизованный под корабль особняк, площадью 1000 метров квадратных, расположенный на земельном участке в один гектар! Настоящее родовое поместье!)

Самый дешёвый дом – 3500 американских валютных единиц просят за домишко без газа, площадью 31 метр квадратный, расположенный на 8 сотках земли. Раньше этот дом мог вызывать интерес именно площадью своего участка, сейчас увы..

Средняя цена предложения за 1 м.кв. – 232 доллара

Кировский район

Самый дорогой дом – 130000 USD просят за современный коттедж площадью 370 метров квадратных, расположенный на Широком в коттеджном посёлке.

Самый дешёвый дом – 2500,00 американских денег просили за достаточно большой дом с печным отоплением, площадью 84 метра, расположенный на Абакумова. К моменту выхода статьи объявление обозначено как неактивное – может быть уже продали? Всё-таки 2500 долларов за 84 метра, пусть и на Абакумова – достаточный повод для риска купить жильё в прифронтовом районе. Следующие по дешевизне дом предлагают за 3000 на 29-й шахте.

Средняя цена за 1 м.кв. – 183,19 USD.

Калининский район также примечателен наличием разнообразного частного сектора – от «цыганских» посёлков в районе Стройдетали и Пастуховки, элитного участка вдоль берега Кальмиуса и выше к улице Марии Ульяновой до не самого благополучного посёлка в районе Контура. То есть домик себе можно подобрать в этом районе на любой вкус и кошелёк.

Между прочим, Калининский район стал бы победителем в категории «Самый дорогой дом», если бы Р.Л.Ахметов решил продать своё имение в ботсаду, но похоже, что он таким желанием не горит, да и покупатель вряд ли сейчас найдётся.

А статистика по району следующая:

Самый дорогой дом – 469000,00 американских долларов за очень красивый особняк с зимним садом (865 квадратных метров), расположенный на 15 сотках земли, в районе Медицинского университета.

Самый дешёвый дом – 5200 долларов за маленький, но по крайней мере внешне ухоженный домик, площадью всего 37 квадратных метров (газ присутствует). Раньше этот домик был бы очень перспективным для строительства нового дома, есть ли сейчас эта перспектива? Пока не видится, но домик жилой и вполне себе альтернатива однокомнатной квартире, если вы любите жить «на земле».

Средняя цена предложения за 1 м.кв. – 342 американских доллара.

Война полна парадоксов и одним из таких парадоксов чуть не стал Пролетарский район. Как район, который практически не прочувствовал на себе «прелестей» войны, став самым безопасным в городе. В связи с чем, в объявлениях о продаже недвижимости с 2015 года появилась приставка «самый безопасный», а в ценах появилась некая надбавка за эту самую безопасность, Пролетарка даже получила некоторый толчок к развитию, улицы наполнись переселенцами из других районов, но так как инвестиционного бума у нас в ДНР пока не произошло, а короткий беби-бум сменился массовым оттоком населения в поисках «трудовой копейки», то и развитие района остановилось.

Статистика цен:

Самый дорогой дом – 150000,00 долларов за дом в 400 квадратов на закрытой охраняемой территории, по улице Прохоренко.

Самый дешёвый дом – на удивление, Пролетарский район предлагает самое низкое ценовое предложение, всего 1500 долларов за двухкомнатную квартиру на земле, в плачевном состоянии. Объяснение простое, Пролетарский район – огромный, не забывайте, что Моспино – это тоже город Донецк административно. Поэтому, домики, которые расположены в многочисленных посёлках за Объездной дорогой стоят совсем немного.

Средняя цена за 1 м.кв. – 154,78 американских денежных единиц в ценах предложения.

Будённовский район

Самый дорогой дом – 200000,00 американских долларов просят за великолепный особняк в современном исполнении, площадью 300 метров квадратных, расположенный на 10 сотках земли.

Самый дешёвый дом – набор из ветхих домов на 15 сотках земли, расположенный на границе Будённовского и Ленинского районов, с коммуникациями по забору, просят за него 3200 долларов. Следующий по дешевизне дом стоит 5000, расположен в районе площади Будённого, газа нет, домик небольшой, но к жизни пригоден, в отличие от первого нашего примера.

Средняя цена за 1 м.кв. – 209 долларов за метр квадратный, опять же, в ценах предложения.

Комментарий редакции: все приведённые цифры являются ценами предложений, то есть предполагает торг, и как показывает практика и некоторые консультации с риелторами, торг совсем не маленький. При этом важно понимать, что дома с минимальной ценой в торге сильно уже не сдвинутся, а вот дома с ценой больше 100000,00 долларов – поле для торга, ведь продажа таких объектов сейчас, как правило, говорит о решении покинуть регион, ведь в такие коттеджи были вложены гораздо большие деньги.

Что хотелось бы отметить:

1. За последние пару лет появилось какое-то количество дорогих домов, которые раньше просто не публиковали к продаже, чтобы даже не привлекать к нему внимание. Сейчас эти дома продаются, значит у нас стало безопасней с внутренней ситуацией, а также означает и то, что владельцы этих домов своего будущего в Донецке не видят. Недвижимость в ДНР также заполитизирована, как и вообще ситуация вокруг.
2. Можно ли называть сложившиеся цены дном? С одной стороны, кажется, что ниже уже некуда и дальше возможен только рост. С другой стороны, всё сильно зависит от военно-политической ситуации в регионе, если всё будет продолжаться также, то дальнейшая стагнация ещё возможна, после чего наступит стабилизация и цены просто замрут на долгий период. В случае, когда произойдёт заморозка конфликта и хотя бы частичное снятие торговой блокады, это сильно поспособствует резкому росту цен, который так или иначе имеет свои пределы, довоенных цен точно ожидать не стоит. Даже в самых благополучных исходах сложившейся ситуации.

А в ближайшее время мы подготовим и опубликуем аналогичный обзор по недвижимости Донецка, но уже с аналитикой цен на квартиры.

Читайте нас в социальных сетях! 

Фейсбук - полезный контент для предпринимателей!

Вконтакте - участвуйте в интересных опросах и следите за новостями!

Телеграмм - индивидуальные рассылки для самых активных подписчиков!