Рынок недвижимости пребывает в шоке: что будет с ценами на квартиры в 2025 году

Прогнозы по стоимости новостроек, «вторички» и аренды в Петербурге на ближайшие месяцы. В 2024 году квартиры в России подорожали до рекордных отметок, а ипотека, служившая драйвером рынка жилья и одновременно разгонявшая цены, стала недоступной для большинства россиян. «РосБалт» выяснял, что будет происходить в сегменте жилой недвижимости Северной столицы в 2025 году. Сегмент новостроек Важным фактором, влияющим на формирование цен на петербургском рынке новостроек, останется ключевая ставка, к которой привязаны проценты по проектному финансированию и бридж-кредитам на покупку участков под застройку. Кроме того, дорогая ипотека для населения по-прежнему будет негативно сказываться на спросе. «По определенным сигналам из Центробанка и правительства можно предположить, что власти могут продолжить ограничивать возможности продавцов для разогрева спроса — например, через регламентацию получившей широкое распространение рассрочки», — высказал мнение в комментарии «РосБалту» эксперт по недвижимости Виктора Галкин. Реагируя на ситуацию, девелоперы снижают вывод проектов на рынок. По данным Росстата, ввод многоквартирных домов в Северной столицы за январь–ноябрь 2024 года уменьшился на 21% в сравнении с 2023-м. Повлиять на ситуацию могло бы снижение ключевой ставки. Однако в октябрьском прогнозе ЦБ предварительно определил ее на уровне 17-20%, что явно не сделает ипотеку массово доступной. Также, по словам эксперта, не стоит всерьез воспринимать предположения, что люди, имеющие финансовые возможности для покупки квартир, предпочли не вкладываться в недвижимость, а разместить средства под высокие проценты в банках. «Такие граждане уже имеют квартиры. Что касается остальных, то размер их вкладов значительно меньше, суммы, требующейся сегодня для покупки недвижимости. Иными словами — без жилья сидят люди, у которых денег просто нет», — полагает Виктор Галкин. При этом, полагает эксперт, в 2025 году падения стоимости квартир на первичном рынке недвижимости Северной столицы ожидать не стоит. Безусловно, у девелоперов есть определенное количество нераспроданных новостроек. Но это не повлечет автоматического снижения цен. Особенно учитывая тот факт, что Петербург входит в число городов-лидеров по минимальным проектным остатками в домах на стадии строительства и продаж. Как следует из ноябрьской аналитики экспертов bnMAP.pro, реализовать их, учитывая число сделок за последний год, можно за 1 год 7 месяцев (а если взять темпы продаж с июля, то и вовсе за 1 год 2 месяца). «Очевидно, что за минувшие „сытые“ годы застройщики накопили определенный запас прочности, поэтому никаких причин снижать цены у большинства из них нет. В хороших локациях по-прежнему будет сохранятся высокая рентабельность. И цены в номинальном выражении могут даже расти — в пределах уровня инфляции. Более мелкие застройщики (или имеющие менее интересные проекты) будут привлекать покупателя акциями и распродажами на группы лотов, предлагать отделку в подарок и пр. Но подчеркну: это будет происходить за „пределами прайса“ и не повсеместно. Возможно также развитие новых инструментов приобретения жилья — например, аренды с последующим выкупом», — высказывает мнение Виктор Галкин. Вторичный рынок жилья В 2025-м году «семейную» ипотеку распространят на вторичное жилье. Однако уже объявлено, что в Петербург это новшество не придет. «Высокие цены на новостройки обусловили переключение внимания покупателя с „живыми“ деньгами на рынок „вторички“. В нем есть свои плюсы — квартиры в обжитых районах, не нужно ждать завершения строительства или тратиться на ремонт „с бетона“. Есть, впрочем, и обратная сторона: вторичное жилье проигрывает по комфортности новостройкам с улучшенными планировками, а также современными материалами и инженерными решениями, используемыми при их возведении», — указывает Виктор Галкин. И все же за год квадратный метр «вторички»в Петербурге подорожал на 6,5%, до 207 685 рублей. При этом средняя цена лота выросла на 9,5%, достигнув 11 817 609 рублей, подсчитали аналитики портала «МИР КВАРТИР». Быстрее всего своих новых владельцев находили квартиры в историческом центре, а также — в недавно построенных (особенно — в монолитно-кирпичных) домах. «Объем предложения в спальных районах Петербурга продолжает плавно убывать. Становится еще больше обменных сделок. Работает „правило Парето“ (20/80): сделки проходят по 20% объектов, с адекватной ценой или сильными преимуществами, а остальные 80% формируют фон и „средний уровень цен“: по ним ни звонков, ни просмотров», — отмечает генеральный директор «ПИА Недвижимость» Максим Ельцов. «Конечно, на рынке есть хорошие по цене предложения — в случаях необходимости быстрой продажи. Однако в целом в ближайшие месяцы я не вижу факторов, которые бы способствовали существенному снижению цен на рынке вторичного жилья. А уменьшение числа лотов свидетельствует о том, что многие владельцы квартир, которым не удалось их продать, переходят на рынок аренды», — поясняет Виктор Галкин. Рынок аренды В условиях дорогих жилищных займов для значительного количества нуждающихся в жилье петербуржцев вариантом решения жилищного вопроса «здесь и сейчас» становится долгосрочная аренда. После отмены льготной ипотеки в городе был зафиксирован рекордный рост цен на съемные квартиры. Однако уже в октябре цены пошли вниз. Причиной снижения ставок послужило в том числе окончание высокого сезона на рынке краткосрочной аренды: по сравнению с сентябрем съемные квартиры подешевели на 7%. В дальнейшем этот процесс продолжился. В последний месяц 2024 года снять студию или однокомнатную квартиру в городе на Неве можно было в среднем за 35,2 тыс. рублей в месяц (- 9,22% от цен ноября), двухкомнатную — за 50,4 тыс. рублей (- 10%), трехкомнатную — за 64 тыс. рублей (- 7,33%). При этом больше всего вариантов жилья в аренду было представлено в Приморском, Центральном, Московском и Выборгском районах. Сложнее всего найти съемное жилье оказалось во Фрунзенском и Кировском районах. «Снижение ставок аренды было предсказуемых. Во-первых, за конец лета-середину осени основной массив потенциальных арендаторов (из числа тех, кто не успел взять дешевую ипотеку) сумел снять квартиры. Во-вторых, за счет перетекания на арендный рынок продавцов, не сумевших продать квартиры на „вторичке“, выросло предложение. В ближайшее время арендные ставки могут еще немного просесть (не будем забывать, что предложение будут пополнять и инвестиционные квартиры), но в целом рынок, на мой взгляд, близок к достижению определенного баланса. Это, впрочем, не отменяет сезонного повышения цен, когда арендодатели предпочтут сдавать квартиры туристам», — считает Виктор Галкин. В сухом остатке По мнению Виктора Галкина, наступивший год не порадует снижением ставок по массовой ипотеке до приемлемого уровня. Останутся высокими и требования банков к заемщикам. «Цены на новостройки будут зависеть не только от процентов по кредитам для бизнеса, но и от дорогой рабочей силы и растущей стоимости стройматериалов. В итоге квартиры на первичном рынке, на мой взгляд, могут прибавить до 10%. Кроме того, осторожность застройщиков в выводе на рынок новых проектов будет способствовать определенному дефициту предложения. В этих условиях часть покупателей начнет рассматривать для покупки жилье в Ленобласти, где и нераспроданных проектных остатков побольше, и цены ниже. Правда, интерес будет сосредоточен в основном вокруг проектов с развитой инфраструктурой и транспортной доступностью. В среднем стоимость областного жилья (которая в минувшем году практически стагнировала) может вырасти до 5%. Однако в выигрышных локациях повышение будет более значительным», — полагает Виктор Галкин. Елена Дудина