«Застройщики устраивают АБВГДейку»: как вокруг Казани массово дробят участки под жилье
«“Режут“ свои участки чуть ли не по сотке»
Как рассказали «Татар-информу» в одном из местных риелторских агентств, поскольку пригороды Казани уже плотно застроены, собственники земли «режут» свои участки чуть ли не по сотке, надеясь на высокий спрос.
Директор АН «Валери» Валерий Абсалямов подтвердил нашему агентству: «Тенденция имеет место быть: народ уходит за город. Насколько это будет масштабно, покажут весна и лето». По словам Абсалямова, особенно активно дробят участки в Клыках и Самосырово.
В ряде районов, например, в Лаишевском, участок под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) не может быть меньше 10 соток. В Казани минимальный размер участка под застройку составлял 4 сотки. Только недавно Казгордума внесла изменения в правила землепользования и застройки, увеличив этот норматив также до 10 соток.
«Я думаю, к этому подтянутся все районы», Абсалямов«Четыре сотки и десять соток это большая разница. Пока была такая возможность, почему бы и нет? Я как обыватель согласился бы», .
Директор АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова добавила, что пока минимальная площадь участка под застройку в Казани не была увеличена (для ИЖС, как ранее уже говорилось, она находилась в пределах 4 соток и 2 соток для блокированной застройки) «все бегали и делили участки».
Аккуратные двухэтажные дома-близнецы из желтого кирпича возведены буквально в двух шагах друг от друга
Фото: © Владимир Васильев / «Татар-информ»
«Местные распродали девелоперам все свои огороды…»
В Больших Клыках вблизи казанского микрорайона Азино плотность застройки видна едва ли не на первой улице
Одинаковые коттеджи отличает только буквенное обозначение: от А и далее по алфавиту
Фото: © Владимир Васильев / «Татар-информ»
За домом хозяин новенького коттеджа собирается обустроить небольшой огород. Пока же там в песочнице играет его младший сынишка
Фото: © Владимир Васильев / «Татар-информ»
Некогда это был единый земельный участок, который его владельцы потом продали строительной компании
Фото: © Владимир Васильев / «Татар-информ»
«Купить жилье в городе для семьи неподъемно даже в ипотеку»
Гендиректор АН «Флэт» Руслан Хабибрахманов утверждает, что деление больших земельных участков на более мелкие в пригороде было всегда: «За счет этого там и движется рынок недвижимости». Чем выше стоимость квартир в Казани, тем больше спрос на жилье на прилегающих к ней территориях и «ничего с этим не поделаешь: пригород всегда был популярен».
В свою очередь, Анастасия Гизатова говорит, что «такое разделение участков происходит не от хорошей жизни. Это, прежде всего, связано с тем, что земельные участки в Казани очень значительно подорожали». Квартиры в новостройках, продолжила она, тоже сильно выросли в цене.
Как рассказывал «Татар-информ», Татарстан возглавил рейтинг россйских регионов по наценке на жилье: цена продажи квартир в нашей республике почти вдвое превышает себестоимость. По данным за апрель, в РТ новостройки продавались по цене 165 тыс. рублей за квадратный метр, в то время как полная стоимость строительства составляла 82 тыс. рублей за «квадрат», то есть вдвое дороже. Даже у застройщиков Москвы и Санкт-петербурга меньшие аппетиты.
«Жилье стало недоступным. Купить квартиру в городе для семьи неподъемно даже в ипотеку», – констатирует директор АН «Счастливый дом». Цены на загородном рынке индивидуального жилищного строительства, считает собеседница «Татар-информа», кажутся покупателям более справедливыми: «Тут более понятное ценообразование, чем на рынке многоквартирных домов». К тому же, говорит риелтор, появилось много разных технологий. По статистике, количество кирпичных жилых домов составляет не больше 16% от общего числа. Большая доля приходится на возведенные с помощью различных блоков (пенобетон, газобетон, сэндвич-панели), потому что такие дома дешевле и построить их можно быстрее.
Цены на загородном рынке индивидуального жилищного строительства кажутся покупателям более справедливыми
Фото: © Владимир Васильев / «Татар-информ»
«Многим татарстанцам шесть соток не по карману, а, допустим, две сотки под блокированную застройку они себе вполне могут позволить. Можно купить небольшой участок на территории Казани – в той же Константиновке – и построить там коттедж или купить уже готовый «каркасник». Дом площадью 80-100 «квадратов» может обойтись с учетом стоимости участка в 5-7 млн рублей. Это гораздо меньше, чем купить квартиру в новостройке», – анализирует она.
«В голову приходят мысли именно о земельном участке»
«Когда начинаешь считать стоимость квартиры в новостройках, в голову приходят мысли именно о земельном участке», – соглашается с коллегой директор АН «Валери» Валерий Абсалямов.
Он придерживается мнения, что пока построить или купить готовый дом получается выгоднее. К тому же на загородном рынке достаточно большое количество уже построенных коттеджей: их возводят и небольшие фирмы, и сами люди выступают подрядчиками. «По цене это получается интереснее, чем «первичка», которая “заламывает руки“ казанцам», – заключил риелтор.
«Поэтому люди, имея на руках какие-то деньги, хотят построить дом сами или купить готовый: “Жить-то где-то надо”. И пусть они движутся в этом направлении, – рассуждает директор АН «Валери». – Зачем вкладываться в квартиру в новостройке? Честно говоря, она уже никому не нужна. Разве что с прицелом на будущее: когда женится сын. Но цены стали слишком уж неподъемными. Это настоящая кабала: если платить за ипотеку 20-30 тысяч в месяц, то что останется на жизнь?»
«Всегда есть альтернатива: жить в квартире или в своем доме. Даже если участок вокруг коттеджа небольшой, он свой. Тем более, что во время пандемии россияне оценили все плюсы жизни в частном доме», – вторит ему гендиректор АН «Флэт». Что касается нагрузки на инфраструктуру, он говорит, что «так или иначе, в любом случае всегда приходится строить большие дороги как ту, что должна быть в Салмачах – это закономерный процесс для любого города».
Дом площадью 80-100 «квадратов» может обойтись с учетом стоимости участка в 5-7 млн рублей
Фото: © Владимир Васильев / «Татар-информ»
«Не земли же жалко. Такую плотность населения не выдержат сети»
«Что такое четыре сотки под ИЖС? Это приводит к хаотичной застройке и люди потом мучаются в этих домах», обозначил «Татар-информу» свою позицию по поводу увеличения минимального размера земельного участка под застройку генеральный директор АН «Мегалит» Адель Хасбиуллин..
Он напомнил, что как только в пригороде развернулось строительство домов на продажу, там появилось множество участков-«крохотулек»: «Село Вознесение было маленькое, а сколько там сейчас населения? К землям поселений все присоединяли и присоединяли бывшие колхозные поля». Хасбиуллин считает, что девелоперы «резали» землю так нещадно «от жадности, чтобы получить большую цену за сотку. Кроме того, участки меньшей площади можно быстрее распродать».
В поселке Салмачи стояло три дома 12 соток. Строительная компания купила их, разделила эти 36 соток на участки по 4 сотки и построила 9 домов вместо трех, привел он типичный пример: «И всем им дай газ и электричество, места в школах и детских садах. На каждую семью приходится по 1-2 машины дай возможность передвигаться». Кроме того, «есть такие умельцы-девелоперы», которые покупают землю под СНТ, делят ее на маленькие участки, строят дома эконом-класса и не так дорого продают. Эффект все тот же.
«Не земли же жалко: такую плотность населения не выдержат сети и дорожная инфраструктура. Они не рассчитаны на столь большое количество потребителей»,Уже не говоря о том, что с увеличением плотности застройки перестают быть комфортными условия проживания людей. В таких случаях, как правило, не выдерживаются нормы по отступам. Снег с крыши падает на забор соседа и гнет или даже ломает его. Из-за это люди ссорятся. «В других странах, например, в Израиле и Швеции, обращают очень много внимания на создание условий добрососедства, потому что от этого напрямую зависит качество жизни людей»,.
«Какой-то застройщик заработал, а город получает проблемы, решение которых требует больших средств: расширение дорог, закольцовку и подведение дополнительных газопроводов, увеличение электросетей»,. По его мнению, увеличение минимального размера земельного участка под ИЖС в большей степени призвано дисциплинировать строительные компании. В то же время это приведет к удорожанию девелоперских проектов и стоимости самих домов.
Эксперты считают, что с увеличением плотности застройки перестают быть комфортными условия проживания людей
Фото: © Владимир Васильев / «Татар-информ»
«Зачем выкручивать руки? Если не нужен огород, четырех соток хватит за глаза»
Однозначного мнения по поводу минимального размера земельного участка под ИЖС у риелторов нет. Зачастую они придерживаются диаметрально противоположных взглядов.
Адель Хасбиуллин считает, что если предпочесть дом квартире в черте города, то можно обосноваться и на 6 сотках. Если же говорить про загородный дом, нужен участок от 10 соток, так как там обычно предполагаются огород, теплица, баня, зона отдыха для детей и барбекю, место для парковки автомобиля. «Выбрался из мегаполиса за город и приехал к четырем соткам?»,
«Зачем выкручивать людям руки?, Абсалямов. Четыре сотки это нормальный размер для участка и для пригорода Казани, и для дальнего загорода. Если человеку не нужен огород, этого ему хватит за глаза. Одну четвертую часть, скажем, займет стометровый дом, оставшихся трех соток хватит, чтобы поставить небольшую баню, обустроить палисадник, установить мангал и парковать машину, перечислил он.
«Если человеку не нужна земля, она ему будет только мешать. За ней же надо ухаживать. Даже если просто устроить газон, на нем вырастут сорняки. Не все это любят. Шесть соток будут пустовать. Зачем? Лучше бы еще один человек дом построил»,
Абсалямов напоминает, что «сейчас времена нелегкие». ерестали строить 300-400 метровые дома, коттедж в 200 «квадратов» уже считается большим: «Все скромненько: в основном, возводят дом в 80-120 квадратных метров. И не обязательно строить двухэтажный. можно прекрасно жить и в одноэтажном».
Несмотря на сложности, главная из которых – по пробкам возить детей в садик и школу, плюсов у загородной жизни достаточно
Фото: © Владимир Васильев / «Татар-информ»
Собеседник агентства отмечает, что это в любом случае лучше, чем квартира. Другое дело, что с транспортом и дорогами очень тяжело в любом направлении. А людям это нужно проходить, как правило, два раза в день. Плюс накладные расходы: бензин далеко не бесплатный, а еще имеет место амортизация машины.
Однако, несмотря на сложности, главная из которых по пробкам возить детей в садик и школу, плюсов у загородной жизни по его словам тоже достаточно: «Дети хотя бы видят природу, дышат свежим воздухом и меньше болеют. И, во-вторых, жизнь за городом обходится гораздо дешевле, чем в городе. Это уже другой образ жизни».
«Никто не может помешать собственнику земельного участка его разделить»
«Многим татарстанцам шесть соток не по карману, а, допустим, две сотки под блокированную застройку они себе вполне могут позволить»
Фото: © Владимир Васильев / «Татар-информ»
Александр Дембич: «Законодательство не совершенно. Всегда можно найти какие-то возможности»
Фото: © Салават Камалетдинов / «Татар-информ»
По поводу того, что в пригороде Казани удается узаконивать под жилую застройку очень маленькие земельные участки, Дембич говорит: «Законодательство не совершенно. Всегда можно найти какие-то возможности».
«Продать можно любой земельный участок: хоть 10 квадратных метров. Никто этого не запретит, .. Единственно: строить на нем будет трудно, как и согласовать строительство».
Профессор КГАСУ полагает, что выход в этом отношении только один: сделать проект планировки территории пригородной зоны. «Если территория размежевана, перемежевывать ее сложно, надо получать на это разрешение. По идее, этим должен заниматься Институт пространственного планирования республики. И он сейчас работает с Казанской агломерацией пригородные поселки входят в ее территорию. Но, в основном, занят крупноразмерным зонированием. До маленьких земельных участков у института вряд ли дойдут руки».
«Если проект планировки территории согласован, все границы узаконены, для того, чтобы начать его делить, нужно будет пересогласовывать проект. И тут те, кто “режет” землю, столкнутся с препятствиями, . Соответствующие службы не будут разрешать им это делать и это установит какой-то предел минимизации земельных участков».