Выселки для тех, кто не тянет 100 тысяч за «квадрат»? Под Казанью строят «город в городе» на 38 тысяч человек
Чтобы не создавать транспортный коллапс, «Ак Барс Дом» закладывает в проект офисы и коворкинги. Но, похоже, основная надежда на электричку
Сегодня на полях отчетной сессии Лаишевского района внимание посетителей привлекли стенды «Ак Барс Дома». Компания анонсирует два жилых комплекса на 38 тыс. жителей, которые займут свыше 230 га близ от Казани. Как ни странно, но защитой от сверхплотной застройки становится сельская ипотека, отмечают эксперты «БИЗНЕС Online». Старт проекта — уже этим летом. О том, какова цена и как хотят купировать риск нового «ада» на дорогах, — в нашем материале.
ЗАСТРОЙКА СТАРТУЕТ ЛЕТОМ: ЧТО КОМПАНИЯ ПОД КРЫЛОМ ГОСЖИЛФОНДА ПРЕДЛОЖИТ В УСАДАХ И СТОЛБИЩАХ
Проект масштабной застройки Лаишевского района компания «Ак Барс Дом» представила в кулуарах районной отчетной сессии. На нескольких стендах были представлены рендеры будущих жилых комплексов на 928 тыс кв. метров. Их предварительное название — «Новые Усады» и «Новые Столбищи», и ранее глава Лаишево в ходе коллегии минстроя РТ уже анонсировал эти проекты. Но теперь появились новые детали
Застройка стартует уже этим летом. Первый пусковой комплекс займет всего 3 гектара, а суммарная площадь двух проектов — 234 га. Цена «квадрата», предварительно, будет на уровне конкурентов в этом районе — 70-90 тыс. рублей, рассказал корреспонденту «БИЗНЕС Online» директор архитектурного бюро «АБ1» Иван Мошка.
В будущих «Новых Усадах» появятся 4 645 квартир на 9 639 жителей. Предусмотрено 700 мест в 3 детсадах, 1724 места в двух школах. ЖК «Новые Столбищи» рассчитан на 14 928 квартир и 28 317 жителей. Там обустроят 2 320 мест в детсадах и 4500 мест — в нескольких школах. Полностью проект будет введён в эксплуатацию к 2028 году.
По словам Ивана Мошки, застройщик заранее позаботился о том, чтобы территория была самодостаточной и жителям не приходилось ездить на работу в Казань. Такая «маятниковая миграция» давно уже становится причиной пробок вокруг Казани — что в Зеленодольском, что в Высокогорском, что в Пестречинском направлении. Оренбургский тракт сейчас, пожалуй, можно считать наименее загруженным, но что будет после того, как будут реализованы все девелоперские проекты?
Кроме того, президент РТ на коллегии минстроя напомнил о необходимости создания не только социальной, дорожной, инженерной инфраструктуры, но и рабочих мест. В целом нужно понимание, как будет развиваться Казанская агломерация.
Чем в «АБД» ответят на этот вызов? Компания стремится следовать принципам «города в городе», вводя параллельно с жильем и коммерческие площади. Это торговые площадки в первых этажах зданий, офисные центры и коворкинги общей площадью около 300 тыс кв. метров.
«Сейчас мы ищем партнёров, предпринимателей, которые могут прийти и построить, может быть, и промышленные проекты. Естественно, все должно быть экологичным. Мы готовы зарезервировать земельные участки, предоставить инженерную инфраструктуру, чтобы люди могли организовать бизнес», — пояснил наш собеседник.
Кроме того, судя по схеме территории, жилые комплексы «садятся» неподалеку от железнодорожной ветки. При наличии большого пассажирского трафика мощной «антипробочной пилюлей» может стать и городская электричка. Электричка — один из признанных урбанистами способов расшивания пробок в крупных агломерациях, и этим активно пользуется та же Москва. Добавим, что сам выезд из ЖК, похоже, будет с транспортной развязкой — с тем, чтобы пробки не скапливались уже на его территории.
Напомним, что «Ак Барс Дом» — один из крупнейших девелоперов Татарстана. Компания является постоянным подрядчиком Госжилфонда при президенте РТ, контролируется ГЖФ и развивает ряд коммерческих проектов в Казани.
«ЕСЛИ БУДУТ ДОМА ДО 5 ЭТАЖЕЙ, ТО ВЕРОЯТНОСТЬ ПОПАДАНИЯ ПОД ПРАВИЛА СЕЛЬСКОЙ ИПОТЕКИ ОЧЕНЬ ВЫСОКА»
Казань не резиновая, отмечают опрошенные «БИЗНЕС Online» риэлторы. Свободная земля, где бы не было промзон, гаражей и ветхих домов, но были бы дороги и коммуникации, заканчивается. И застройщики давно осваивают проекты за пределами города.
«Плюс в том, что есть возможность застраивать территорию комплексно со всей социальной инфраструктурой, а не точечно, как это было в самом городе в последнее время, — говорит директор агентства „Премьер-Недвижимость“ Руслан Садреев. — Из недавно заявленных проектов в черте города приходит на ум только ЖК „Мой ритм“, который ведет комплексную застройку в границах Большого Казанского кольца. Остальные крупные проекты — уже на окраинах города».
Стоимость жилья будет на 15-20% ниже, чем в самой Казани, полагают участники рынка. 2020 год показал рекордный рост цен на квартиры в «первичке» и «вторичке». Некоторые предложения повысились в стоимости более чем на 50% за предыдущий год. И те предложения, что есть, в пригороде как раз рассматриваются небогатыми покупателями. Теми, кто хочет купить жилье, но не располагает достаточной суммой или не могут позволить себе большой ипотечный кредит. «Запредельно низкой стоимость, конечно, не будет. Если сегодня строящееся жилье в черте города стоит порядка 100-120 тысяч за кв. м., то за городом она может быть до 100 тысяч», — добавляет Садреев.
В агентстве недвижимости «ФЛЭТ» также отмечают, что новые районы — самый выгодный с точки зрения цен, а порой и единственный вариант купить собственное жилье. На сегодня там строится в основном жилье стандарт-класса с относительно доступным ценником, и это привлекает покупателей. В городе же чаще квартиры «комфорт» и «комфорт+» с уже совсем другой ценой за «квадрат».
«Инфраструктуру в этом направление активно развивает #СуварСтроит. Поэтому, если говорить о сегодняшнем дне, то на старте цены могут быть 70-90 тысяч рублей за квадратный метр. Зависит от инфраструктуры. „Царёво“ от „Унистрой“, например, стоит дороже, чем „Новая Тура“. Но в пестречинском ЖК уже построены школы, детские сады, больше и доступность транспорта», — говорит руководитель отдела новостроек АН «ФЛЭТ» Наталья Ильина.
Движут покупателей за черту столицы и привлекательные программы по сельской ипотеке. Однако будущее ее несколько туманно. В Госсовете РТ предложили закрепить лимит на выдачу займов по сельской ипотеке. По словам депутатов, такие займы в основном получают на жилье в пригородных районах, но надо «уходить глубже», в те районы, где потребность в подобных займах больше. «К сожалению, „Ак Барс Дом“ не раскрывает информацию о будущих ЖК, поэтому пройдёт ли там сельская ипотека, сказать сложно. Если будут дома до 5 этажей, то вероятность попадания под правила сельской ипотеки очень высока», — добавляет Ильина.
То есть, получается, что сельская ипотека — если компания непременно захочет использовать этот инструмент — может повлиять на высотность строительства.
Отметим, что в минувшем году по сельской ипотеке в Татарстане выдали 3,8 млрд рублей — всего оформлено 1 693 кредита. И в первый год реализации сельской ипотеки в значительной части ее благами стали пользоваться вовсе не сельчане, а горожане, которые увидели в проекте удачную возможность с комфортом поселиться в пригороде мегаполиса. В итоге более 50% кредитов по данной программе в прошлом году в РТ было выдано в Лаишевском, Пестречинском и Высокогорском районах республики, констатировал Россельхозбанк. С 2021 года новым строгим требованием для заемщика станет обязательная прописка в приобретенном или построенном жилом помещении.
И все же на сельскую ипотеку как на основной инструмент ориентироваться не нужно, говорит Садреев. «Там не все так просто. Есть определенные квоты, нужно иметь официально подтвержденный доход, ввиду этого имеет место быть большой процент отказов. Процентная ставка даже без субсидирования сегодня находится на революционно низком уровне. Наши клиенты получают одобрение в среднем под 7,5% на вторичное жилье, — говорит он. — Если это строящееся жилье, то застройщики также предлагают свои маркетинговые программы, можно получить кредит и под 1% годовых, но на короткий срок».
Проекты в пригороде могут быть интересны и с целью инвестирования, считают наши собеседники. Это своего рода точки роста, которые со временем принесут доход в течение 5-7 лет.
НА ВЫЕЗДЕ В ОРЕНБУРГ: НЕ МЕНЕЕ 3 МЛН КВ. М ЖИЛЬЯ НА ГРАНИЦЕ С КАЗАНЬЮ
Массовое строительство многоквартирного жилья на выезде из Казани по Оренбургскому тракту стартовало несколько лет назад.
Первым крупным застройщиком территории стал #Суварстроит с проектом жилого комплекса комфорт-класса «Южный парк». Затем девелопер начал стройку ЖК «Станция Спортивная» и «Времена года», при поддержке бюджета РТ возвел транспортную развязку. Жилые комплексы образуют масштабный микрорайон «Лаишевский узел», в котором застройщик планирует построить более 700 тыс. кв. м жилья для 27 тыс. человек.
Неподалеку от Габишево аффилированное с «Унистроем» ООО «Корнер» на площади 300 га строит ЖК «Брайт Парк» (Bright Park — в переводе с английского «Яркий парк») для 12,8 тыс. человек. Кроме индивидуального жилья, там построят трех и 10-этажные многоквартирные дома площадью 150 тыс. кв. м. Компания взялась за бывший поселок «Ясная поляна», который начинали нижнекамские бизнесмены как жилье для элиты.
Наконец, в 2020 году группа «Унистрой» купила 181 га земли по соседству с Малыми и Большими Кабанам для воплощения проекта «Долина махаон» на 24 тыс. жителей и 555 тыс. кв. м жилья.
И вот теперь окончательно заявлены новые проекты «Ак Барс Дома» почти на миллион «квадратов».
Суммарная площадь всех заявленных проектов свыше 2,3 млн кв. м жилья, но республика хочет «снять» с «Лаишевского узла» минимум 3 млн кв. метров. Правда, острым пока остается вопрос строительства инженерных сетей и социальной инфраструктуры.
«НЕ ХОЧЕТСЯ НАСТУПАТЬ НА ТЕ ЖЕ ГРАБЛИ, КАК В КУЮКАХ»: ПОКА ОРЕНБУРГСКИЙ ТРАКТ ЕЩЕ ОТНОСИТЕЛЬНО СВОБОДЕН
Основная головная боль развития жилой застройки в пригороде — транспортная инфраструктура, считают опрошенные «БИЗНЕС Online» эксперты. Коллапса можно избежать, только если власти совместно с застройщиками займутся проектированием дополнительных дорог ко всем пригородным районам. Трасса в аэропорт как «выезд престижа» тоже на пределе возможностей — но, в отличие от направлений «адова кольца», с букетом решений. В конце 2020 года начали строить разворотную петлю на Оренбургском тракте, проектируют новую дорогу от Большого казанского кольца до трассы Казань-Боровое Матюшино. Есть, наконец, видение и с электричкой.
«Не хочется наступать на одни и те же грабли, как например, в направлении Салмачей и Куюков», — приводит в пример Садреев. — Там просвета пока нет…».
Проблемы с выездом есть и у других жилых комплексов близ границ города. Один из способов борьбы — это строительство нового Вознесенского тракта. А также — активное использование возможностей железной дороги. Но все понимают, что сроки строительства Вознесенского тракта явно не один год и даже не пять лет. Но было бы правильно увязать темпы жилой застройки и развитие дорожно-транспортной сети.
Пока же в часы пик движение в этом направлении действительно плотное, но до коллапса в направлении Лаишевского узла далеко и резервы еще есть, уверены наши собеседники.