«Долина Махаон» расправляет крылья: у дороги в аэропорт построят полмиллиона «квадратов»
«Ак Барс Капитал» продал 181 га лакомой земли группе «Унистрой», которая замышляет там целый поселок на 24 тыс. жителей
«Голландская бабочка», презентованная летом 2016 года Рустаму Минниханову, наконец начинает «приземляться» на карту Татарстана. Реализация проекта рядом с Большими и Малыми Кабанами начинается на следующий год — сейчас «Унистрой» дорабатывает концепцию бюро LEVS из Нидерландов. Эксперты «БИЗНЕС Online» отмечают, что в условиях дефицита земли под комплексную застройку в самой Казани «дрейф» в сторону Лаишево ожидаем, а цена «квадрата» тут запросто шагнет за 70 тыс. рублей.
ЕЩЕ ОДИН ПОСЕЛОК НА 24 ТЫС. ЧЕЛОВЕК «САЖАЮТ» НА ТРАССУ В АЭРОПОРТ
Компания «Джи Групп», владеющая брендом «Унистрой», выкупила 181 га земли по соседству с Малыми и Большими Кабанами в Лаишевском районе. Сообщение об этом накануне появилось на официальном сайте. Проект «Долина Махаон» еще в 2016 году показали Рустаму Минниханову. На тот момент собственником земли назывался паевый фонд под управлением УК «Ак Барс Капитал». Как сообщили в «Унистрое», строительство жилого комплекса планируется начать в следующем году.
Согласно данным публичной кадастровой карты, земля пока имеет назначение под индивидуальное жилищное строительство, а ее кадастровая стоимость — около 200 млн рублей. По оценкам участников рынка, гектар здесь и в самом деле может иметь рыночную стоимость от 800 тыс. рублей. Из преимуществ участка следует отметить удобный выезд из Казани в сторону аэропорта — до центра города можно добраться минут за 20.
Всего планируется построить 555 тыс. кв. м жилья. В пресс-службе девелопера пока затруднились раскрыть какие-либо подробности по высотности жилья, но по инфраструктурному обеспечению определенные решения уже есть. «В жилом комплексе планируется создание развитой социальной инфраструктуры: 2 школы на 2 448 детей, 6 детских садов на 1 960 маленьких посетителей. Общее количество населения должно составить более 24 тысяч человек», — поясняют в компании. Важный момент связан с обеспечением транспортной доступности: сейчас Оренбургский тракт, пожалуй, наименее загруженный по сравнению с другими путями въезда в Казань. Так что для улучшения транспортного сообщения при поддержке республики планируется реконструкция развязки на федеральной трассе R239 и организация объездного маршрута вдоль поселения Усады.
КАК «ГОЛЛАНДСКАЯ СКАЗКА» ПРИЗЕМЛЯЕТСЯ В РОССИИ: ЧИСЛЕННОСТЬ ЖИТЕЛЕЙ ВЫРАСТЕТ НА 41%
Как будет выглядеть «голландская сказка» на татарстанской земле в реальности, пока сказать сложно. «В данный момент идет доработка проектной документации в связи с изменением строительных нормативов», — пояснили в компании. Но полюбоваться красотами, которые презентовали президенту Татарстана, можно на официальном сайте нидерландского бюро LEVS — разработчика концепции «Долины Махаон».
Напомним, что право разработки концепции проходило через международный конкурс, который организовывала компания «Центр» Сергея Георгиевского (позднее она же занималась поддержкой разработки экорайона в Аракчино площадью 700 га). Концепция «Долина Махаон» оказалась лучшей среди 11 участников, приехавших представлять свои работы в Казань.
«Планируется, что это будет жилой комплекс комфорт-класса, выполненный в европейском стиле, — раскрывает подробности пресс-служба „Унистроя“. — Основной акцент проектная группа делает на формирование жилой среды и создание экологичного сообщества. На территории будет парковая зона 19 гектаров, прогулочные и рекреационные локации в экостиле, игровые и спортивные зоны для детей. Проект будущего комплекса гармонично впишется в существующий ландшафт развивающейся территории рядом с Казанью».
Судя по картинкам голландцев, это должно быть нечто сногсшибательное — невысотная застройка, школы как центр общественной жизни, много зелени и мало людей. Сердце района — общественный центр и площадь, магазины и кафе в центральной зоне оживляют атмосферу. «Голландский подход — это подразумевает объединение типовой застройки с архитектурным разнообразием и пространственным дизайном, — объясняют авторы концепции в своем фильме. — Мы создаем пространство, в котором повседневная жизнь организована по высоким стандартам. Где дети могут расти и ходить в школу, где для жителей организованы места для встреч, занятий спортом и обустроен комфортный уровень жизни. […] Наш проект в Казани будет именно таким районом, со своей индивидуальностью, и в то же время крепко связанным с прилегающей деревней и татарским пейзажем, с мелководной рекой и исторической структурой озеленения».
Что получится после того, как высокий стиль голландцев «приземлят» на реальную платежеспособность в Татарстане? Увидим ли мы малоэтажную (похоже, максимум 5–7 этажей) «голландскую бабочку» в Большекабанском сельском поселении? Пока ясно лишь, что концепция архитекторов LEVS была рассчитана на 17 тыс. жителей — теперь же «Унистрой» говорит о будущем населении на 41% больше.
ЦЕНА «КВАДРАТА» ПЕРЕШАГНЕТ 70–80 ТЫС. РУБЛЕЙ — НО РЫНОК КАЗАНИ ВСЕ ПРОГЛОТИТ
Пригород Казани и Лаишевское направление, безусловно, пользуются спросом, отмечает директор агентства недвижимости «Мегалит» Адель Хасбиуллин. Люди перевозят родственников из других городов и селят в таких поселках. Вдобавок карантин показал, что такое работа на «удаленке» — хороший интернет плюс свежий воздух, и порядок.
«Если объект с хорошим обустройством, и не надо каждый день ездить в город, то молодежь тоже может там жить с комфортом и удовольствием. Лаишево — это хорошая экология, близость рек, где можно проводить досуг. Аэропорт рядом, для активной категории это удобно, — перечисляет плюсы Хасбиулин в разговоре с корреспондентом „БИЗНЕС Online“. — Рынком что движет? Желание жить лучше: люди стремятся покупать более совершенное, более современное и качественное жилье в хорошей озелененной среде. Чем больше новых объектов, тем это движение будет интенсивнее. А на городские объекты меньше спроса не будет».
Хасбиуллин отмечает также, что Казань остается «магнитом» и для переселения из других регионов. Как ранее писал «БИЗНЕС Online», за счет межрегиональной миграции Казань увеличила численность населения на 12 тыс человек за последние пять лет. Очевидно, что город с большим населением имеет потенциал роста, считает он.
Цена квадратного метра в этой локации, скорее всего, легко может составить 70-80 тыс рублей, предполагает директор агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. Действительно, даже беглый взгляд на объявления «Авито» показывает, что за студию с отделкой в ЖК «Южный парк» могут попросить 80-90 тыс за метр, а в Усадах «квадрат» в двухкомнатной стоит около 60 тысяч рублей.
Вектор роста Казани в сторону Лаишевского района, похоже, уже невозможно остановить. В «Лаишевском узле», примыкающем к Приволжскому району, уже строятся целые микрорайоны, напомнила Гизатова. Когда-то «Солнечный город» от «Ак Барс Дома», «Сказочный лес» «#Суварстроит», высотки ГЖФ в квартале М14 казались чем-то вроде окраины. Теперь, однако, «Сувар» уже строит на этом направлении три жилых комплекса на 27 тыс человек. «Corner» реанимирует Bright Park на 13 тысяч жителей. А «Госжилфонд» на будущий год намеревается продолжить стройку в квартале М14 на 10 тыс человек. Реальная действительность и спрос показывают, что город — к сожалению ли, к радости ли его жителей — развивается в этом направлении. К этому толкает грядущий дефицит проектов и глобальные цели всей страны. Ресурсы для комплексной застройки здесь доступны довольно легко — а минстрой РТ должен увеличивать объемы строительства, доведя объем сдачи жилья до 3,6 млн кв. метров ежегодно! Такие обязательства Татарстан взял на себя в рамках реализации жилищного «плана Путина» — глава государства анонсировал необходимость увеличить объем стройки в стране в 1,5 раза к 2024 году.
Ну и кроме того, Казань нуждается в жилье, подтверждает тенденцию президент Гильдии риэлторов РТ, гендиректор «НЛБ Недвижимость» Андрей Савельев. Причем нуждается во всех направлениях. Но, по его мнению, необходимо заранее продумывать транспортную доступность: а ведь дорога на аэропорт просто не справится, если сажать на нее жилье такими темпами. «Оренбургский тракт будет просто перегружен. Нужен альтернативный транспортный доступ, какие-то дублеры дороги, еще что-то. Уже сейчас можно сказать, что она не такая свободная. Если еще комплекс построят, она не справится», — говорит Савельев. С ним согласен и Хасбиуллин: универсиадское «развязочное наследие» уже начинает задыхаться, и власти города должны принимать адекватные меры.
«Проглотит» ли казанский рынок новые полмиллиона «квадратов»? Да, и это не скажется на состоянии рынка, уверен собеседник «БИЗНЕС Online». По его мнению, горизонт реализации «Долины Махаон» может быть в районе пяти лет или больше — так что это не краткосрочный продукт. К тому же все зависит от темпов продаж и от цены — как предполагает эксперт, она все же будет ниже, чем в Приволжском районе Казани. Вместе с тем, по мнению Андрея Савельева, больше были бы востребованы именно малоэтажные дома. А опыт малоэтажного девелопмента «Унистрой» имеет, достаточно вспомнить трехэтажный «Царево Village». В этом году здесь уже откроется школа, а ведь на старте проекта рынок полнился сомнениями, что жилье здесь кому-то нужно! «Рисков не вижу, за исключение каких-то глобальных кризисов», — резюмировал эксперт.