Итоги II квартала на первичном рынке Московской области
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги II квартала на первичном рынке Московской области. Объем предложения вырос на 2,4%. Средневзвешенная цена кв. м достигла 190 270 рублей (+2,6% за месяц, +2,1% за квартал).
Во II квартале 2024 года на первичном рынке Московской области было выведено на рынок 8 новых проектов.
Ленинский городской округ сохраняет лидерство по объему предложения, однако за квартал его доля в Московской области сократилась на 3 п.п. В Пушкинском городском округе доля предложения выросла за квартал на 3 п.п. Во II квартале здесь стартовало 3 новых проекта. Наиболее значительная динамика средней цены кв. м отмечена в Котельниках (+10% за квартал). Динамика цены обусловлена ростом экспозиции проекта «Дюна», где квадратный метр в среднем оценивается в 228 тыс. руб.
В июне максимальная доля предложения была зафиксирована в корпусах на этапе монтажа этажей (49%, -1,4 п.п. за месяц, +2 п.п. за квартал). За квартал сократилась доля предложения в готовых корпусах и составила 11,9% (-2,1 п.п. за месяц, -3,6 п.п. за квартал).
По итогам II квартала 2024 года доля студий в новостройках Московской области составила 17,9% (-0,4 п.п. за месяц, -1 п.п. за квартал). Сокращение доли студий обусловлено как вымыванием компактных форматов, так и ростом объема предложения однокомнатных и трехкомнатных лотов. Лидерство по объему продаж лотов в диапазоне площади до 28 кв. м. во II квартале разделяют проекты «Ильинские луга» и «Новая Алексеевская роща» (по 117 ДДУ с малогабаритными квартирами).
Во II квартале 2024 года отмечается тренд к сокращению доли предложения с чистовой отделкой (40,8%, -0,9 п.п. за месяц, -10 п.п. за квартал). В стартовавших во II квартале проектах только в 20,7% лотов предусмотрена чистовая отделка, white box есть в 21,3% новых проектов, а 58% лотов в новинках предлагаются без отделки.
В апреле 2024 года в нескольких проектах девелопер «Самолет» изменил отделку экспозиции в существенном объеме предложения, от чего выросла доля лотов «без отделки». Решение может быть обусловлено стремлением девелопера сделать жилье доступнее за счет исключения отделки из ДДУ.
Также стоит отметить, что на фоне высокой доли сделок по ипотеке покупатели стремятся заложить стоимость отделки в ипотечный кредит: доля сделок в корпусах с чистовой отделкой во II квартале превышает 50% при том, что доля экспозиции такого формата в июне составляет лишь 40,8%.
По итогам II квартала доля предложения в ценовом диапазоне до 5 млн рублей составила 8% (-1 п.п. за квартал). Доля предложения в диапазоне от 5 млн до 10 млн рублей сократилась до 60% (-2 п.п. за квартал).
По подсчетам аналитиков «Метриум», по итогам II квартала 2024 года на рынке новостроек Московской области средневзвешенная цена кв. м достигла 190 270 рублей (+2,6% за месяц, +2,1% за квартал). Цена квартир зафиксирована на отметке в 190 100 рублей (+2,6% за месяц, +2,2% за квартал), цена апартаментов выросла до 197 130 рублей за кв. м (+2,8% за месяц, -1,2% за квартал). Помимо скидок у некоторых девелоперов незначительный рост цены кв. м за квартал объясняется изменениями в структуре предложения:
- вымыванием студий с высокой стоимостью кв. м и низким бюджетом покупки (17,9%, -1 п.п. за квартал) на фоне ажиотажа в ожидании завершения программы льготной ипотеки;
- ростом доли предложения на ранней стадии строительства (21,5%, +1,2 п.п. за квартал).
Рейтинг самых доступных предложений Московской области в июне 2024 года:
– «Дом+» (Воскресенск): апартамент площадью 15,4 кв. м за 2,3 млн руб.;
– «Радость» (Солнечногорск): квартира площадью 23,58 кв. м за 3,3 млн руб.
– «Дом в Малаховке»: квартира площадью 19,2 кв. м за 3,4 млн руб.
В июне 2024 года на рынке новостроек Московской области было зарегистрировано 6,5 тыс. сделок по ДДУ (+30,7% за месяц), за II квартал было совершено 15,3 тыс. сделок ДДУ (+59% за квартал).
Доля сделок по ипотеке за II квартал составила 86%, а в июне показатель достиг 89%.
Максимальная доля спроса находится в Ленинском городском округе (18%, -1 п.п. за квартал). Красногорск занимает второе место по объему сделок (16%, -1 п.п. за квартал).
Основные тенденции:
В июне 2024 года рынке новостроек Московской области наблюдался повышенный спрос – 6,5 тыс. сделок по ДДУ (30,7% за месяц). За II квартал в сегменте стартовало 9 новых проектов, что на 2 проекта меньше, чем в аналогичный период 2023 года.
Средневзвешенная цена кв. м. в июне достигла отметки в 190 270 рублей (+2,6% за месяц, +2,1% за квартал).
«В Москве наблюдается тенденция к перетоку активности покупателей комфорт-класса из «старой» Москвы в Новую Москву в силу роста недоступности жилья на территории «старых» границ столицы, – отмечает Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Одновременно с этим в мае 2024 года власти Москвы объявили о запрете на проектирование жилых квартир менее 28 кв. м., также 1 июля 2024 года завершилась льготная ипотека. В связи с этим недвижимость Москвы станет еще менее доступной.
На Московскую область ограничение на минимальную площадь строительства не распространяется (за исключением проектов КРТ), также в регионе отсутствует наценка на московскую прописку, что делает недвижимость области Москвы еще более доступной в сравнении с московскими новостройками. Все это указывает на то, что востребованность новостроек Московской области будет расти, причем набирающий популярность удаленный формат работы и рост уровня транспортной доступности делают проживание в прилегающих к Москве территориях еще более доступным в качестве альтернативе проживанию в Москве».