Берега без моря: курорты в горах и лесах стали новым туристическим Эльдорадо
Дефицит как индикатор успеха
«Существует три типа курортов «не у моря», — отмечают партнеры архитектурной мастерской М.А.М. Ирина Котова и Татьяна Борисова. — Первый — «уединение с природой», например, ретриты на Алтае. Второй — горный и горнолыжный туризм: Шерегеш, Архыз, Домбай. Третий, менее известный, — «экологический»: люди ездят на биостанции, наблюдают за животными (такой туризм удобен в рамках выходного дня: не обязательно ехать на месяц, достаточно пары дней для путешествия с семьей)».
Несмотря на кажущееся разнообразие, предложение не поспевает за спросом. «Дефицит всего качественного у нас присутствует. Это выражается в росте цен на размещение и прочие услуги», — констатирует партнер, руководитель департамента гостиничного бизнеса и туризма Commonwealth Partnership (CMWP) Марина Смирнова. Цифры говорят сами за себя: по данным NF GROUP, внутренний турпоток в 2024 году достиг исторического максимума в 92-96 млн человек. При этом, как отмечает руководитель отдела мастер-планирования архитектурного бюро Domo Spacerunners Елена Скрипкина, «единого реестра «курортов не у моря» в РФ пока не существует, но по аналитическим данным хорошо видно, что спрос опережает предложение».
Особенно характерен пример горных кластеров. «Крупных горнолыжных/горных курортов, претендующих на федеральный спрос, у нас не так много — 9-10 объектов», — уточняет Марина Смирнова. И на этих топовых направлениях, и на растущих термальных курортах, и в эколокациях ситуация одна: бронировать места нужно сильно заранее, а цены стабильно растут. Например, по данным CMWP, в Карачаево-Черкесии благодаря популярности Архыза цены за три года росли на 28%, 15% и 17%, а в Республике Алтай после открытия новой гостиницы в Манжероке — сразу на 33%.
От цифрового кочевника до wellness-семьи
Кто же едет на эти курорты? Аудитория сформировалась очень пестрая, и ее запросы значительно эволюционировали за последние годы.
«Основная аудитория — Москва, далее — Санкт-Петербург (в Северо-Западном федеральном округе, Карелии, Псковской и Новгородской областях может быть обратный порядок — Санкт-Петербург, потом Москва). В СФО — Новосибирск, Красноярск, активен Екатеринбург», — говорит Марина Смирнова. Более того, даже в Крыму есть спрос на отдых «не у моря», и это, как правило, состоятельные туристы, которые не проводят весь отпуск в одном месте, и часто приезжают на 6-10 дней максимум. «Их цель — посмотреть, узнать что-то новое: новый ресторан открылся — надо посетить», — отмечает Марина Смирнова.
Но дело не только в географии. «Сейчас наблюдается тренд на такие курорты. Основная аудитория — молодежь, компании друзей, активные пары или молодые семьи, скорее всего, без детей», — добавляет партнер архитектурного бюро CONTINUUM Олеся Могилевская, подчеркивая, что такой отдых идеально подходит тем, кто находится на удаленной работе, мечтает о перезагрузке после офисной жизни, пребывает в поиске баланса между работой и жизнью.
Пандемия и тренд на удаленную работу сформировали новую, устойчивую категорию гостей. «Легитимизировали длительные заезды — так называемое сезонное «переселение», — комментирует Елена Скрипкина. — Для курортов это означает спрос на апартаменты, коворкинги, стабильный интернет, школу и медицину рядом». При этом, отмечает основатель BOHAN studio Дарья Туркина, основная аудитория таких мест — молодые профессионалы до 35 лет, которые не привязаны к офису и готовы жить в формате «долгого путешествия». Для них важно сочетание инфраструктуры и природы: наличие коворкингов, сервисов, возможности работать и при этом ощущать включенность в живую, аутентичную среду.
Важным трендом стало и смещение потребительских предпочтений в сторону wellness-отдыха. «Ключевая аудитория — семьи, wellness-гости — люди, выбирающие осознанный отдых с целью улучшить физическое и психоэмоциональное самочувствие», — подтверждает Елена Скрипкина.
Испытание изоляцией
Главный вызов для девелопера «курорта не у моря» — необходимость создания полноценной экосистемы в месте, где зачастую нет даже базовой инфраструктуры. В отличие от морских курортов с их естественной концентрацией жизни на побережье, здесь все приходится создавать с чистого листа
. «Для собственника самодостаточный курорт на отшибе — это дорого и рискованно, — заявляет Олеся Могилевская. — Вся инфраструктура требует значительных капиталовложений, а гарантированного потока туристов круглый год может и не быть. Например, в удаленных горных или лесных местах приходится организовывать собственный трансфер, что увеличивает затраты».
Перед девелопером встает сложный выбор: нести все затраты в одиночку, но иметь полный контроль, или интегрироваться в существующую инфраструктуру. «Если ты интегрирован в общую инфраструктуру, например, при городе, большом курорте, то можешь на них опереться, но в целом ты попадаешь в некую зависимость», — поясняет Олеся Могилевская.
Эксперты предлагают искать компромисс — не быть полностью одиноким, но и не зависеть целиком от крупных операторов — и отмечают, что успешные проекты часто строятся по кластерному принципу, создавая сеть взаимосвязанных, но самостоятельных объектов.
Отель как спасательный круг
Ответом на вызовы удаленных локаций стала модель с инфраструктурным «якорем», в роли которого чаще всего выступает отель или гостиничный комплекс. Эта модель позволяет распределить риски и создать точку притяжения, вокруг которой формируется вся курортная жизнь. «Самый главный тренд последних лет — развитие курорта с отелем как инфраструктурным якорем. В России за последние три года появилось семь проектов загородной недвижимости на базе инфраструктурного комплекса отеля», — приводит данные партнер, региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF GROUP Ольга Широкова. Именно отель берет на себя ключевые функции — предоставление гостям основного набора услуг (рестораны, SPA, развлечения), профессиональное управление и маркетинг, обеспечивающий загрузку в межсезонье.
«Инфраструктурный якорь в виде отеля решает ключевую проблему удаленных курортов — неравномерность потока. Профессиональный оператор может генерировать спрос круглый год за счет конференций, мероприятий и тематических программ, что практически невозможно для отдельно стоящего шале или апартаментов», — объясняет принцип работы такой модели коммерческий директор группы MANTERA Ольга Трояновская. Эта модель доказывает свою эффективность, создавая синергию между комфортом гостиницы и аутентичностью места. Соинвестор курортного комплекса «Рощино Residence» Георгий Рыков отмечает, что большинство удаленных от моря проектов имеет рекреационную направленность и отличается своим наполнением. Наибольшая популярность в подобных проектах у SPA или банных комплексов, которые являются базисом wellness-инфраструктуры. Опционально в таких проектах можно встретить центры превентивной медицины, залы и спортивные площадки, фитнес-центры, теннисные или падл-корты.
«Наличие отеля напрямую влияет на выбор апартаментов как для жизни, так и для инвестиций покупателями. Во-первых, отель формирует полноценную инфраструктуру курорта — рестораны, SPA, спортивные и досуговые сервисы, стандарты обслуживания. Для тех, кто планирует постоянное проживание, это ключевое преимущество: в загородных проектах без отельной базы такой уровень инфраструктуры практически невозможно обеспечить круглогодично. Во-вторых, для покупателей, ориентированных на аренду, наличие отеля выступает сильным драйвером устойчивого спроса: отель формирует стабильный поток гостей, повышает узнаваемость курорта и обеспечивает профессиональный уровень управления. Это напрямую отражается на высокой и прогнозируемой загрузке апартаментов», — комментирует Ольга Широкова. Обе модели — и проживание, и аренда — одинаково жизнеспособны, однако их важно четко разделять и воплощать в разных продуктовых форматах внутри курорта. Таким образом, отель существенно укрепляет ценность апартаментов как для жизни, так и для инвестиций, формируя устойчивую и конкурентоспособную экосистему всего проекта.
В качестве примеров из разных частей страны Ольга Широкова приводит «ЗаГорье», где резиденты наслаждаются атмосферой первозданной природы Алтая с панорамами гор и реликтовыми лесами, оставаясь в шаге от инфраструктуры курорта 5* Cosmos Collection Altay Resort, «Рощино Residence», гостям которого доступен широкий спектр инфраструктуры: от автор-ской кухни, SPA и фитнес-центра до детских пространств, творческих студий и благоустроенных зон отдыха, «Шале 1032», находящийся в «зоне влияния» краснополянского отеля Rixos. Примечательно, что, по данным NF GROUP, в горном кластере Сочи, где эта модель получила наибольшее распространение, общий проектный объем сервисных апартаментов почти в 1,8 раза выше, чем в Архызе, и в 2,3 раза — чем в Шерегеше. При этом почти треть текущего предложения относится к элитному сегменту, что подтверждает востребованность именно качественных, сервисно-ориентированных проектов с надежной инфраструктурой.
Архитектура, которая продает
В контексте «курортов не у моря» архитектура перестает быть просто оболочкой и становится мощным инструментом брендинга и повышения привлекательности. Она работает на создание уникального опыта, который гости увозят с собой.
«Для гостя «русская изба/шале/избушка лесника» — не только эстетика, но и маркер подлинности опыта. Но высокий уровень комфорта критичен для повторных визитов и высоких рейтингов», — уверена Елена Скрипкина.
Яркий пример востребованности такого подхода — растущая популярность формата шале, где историческая эстетика сочетается с современными стандартами комфорта. Ключом к успеху становится адаптация традиционного стиля под запросы современного потребителя. «Архитектура сегодня — это основной фактор создания уникального опыта. Гости ищут аутентичности, но не готовы жертвовать комфортом. Удачный проект, будь то шале или другой формат, решает эту задачу через синтез — традиционные материалы вроде массивного сруба и современные решения, такие как панорамное остекление, которое стирает границу между интерьером и природой», — комментирует заместитель генерального директора по развитию гостиничной деятельности группы MANTERA Яна Уханова. При этом, как отмечают эксперты, важна не стилизация, а честная архитектура. «Люди ищут аутентичность, но не в виде стилизации под «русскую избу», а в честной архитектуре, интеграции в ландшафт, локальных материалах и смыслах», — подтверждает Дарья Туркина.
От точечных проектов к новой философии отдыха
Будущее у сегмента «курортов не у моря» масштабное. При этом рынок продолжает структурироваться и предлагать новые форматы. Инвестиции в этот сегмент выглядят перспективно. «Инвестиционная привлекательность таких объектов зависит от бюджета и желаемых сроков окупаемости. Сейчас популярность курортов «не у моря» активно растет, и они получают поддержку на федеральном уровне», — комментирует Олеся Могилевская.
Планы у игроков рынка грандиозные. «Помимо Красной Поляны, мы планируем активное развитие и других горных курортов. К 2030 году всесезонный горный курорт «Архыз» увеличится в размерах и возможностях: будет создано две новые туристические деревни, расширена сеть до 15 канатных дорог и 57 километров горнолыжных трасс», — делится планами Яна Уханова.
Похоже, у морского отдыха появилась серьезная альтернатива. Рынок «курортов не у моря» — это уже не ниша, а полноценная и динамичная отрасль, определяющая будущее российского туризма, где ценностью становится не только место, но и уникальный опыт, который оно дарит.