Что будет с ценами на жилье в 2025 году. Разбор

В 2025 году в России подешевеют квартиры в старых панельных домах и новостройки на стадии котлована. Однако стоимость уже почти готовых квартир и объектов на вторичном рынке в новом жилом фонде может вырасти. Кроме того, ожидается и подорожание аренды. Каким будет российский рынок недвижимости в 2025 году и что будет сильнее всего на него влиять — в материале «Известий».

Что будет с ценами на жилье в 2025 году

• По итогам прошлого года средняя стоимость квадратного метра в новостройках России выросла на 6%. Если рыночная ситуация в 2025 году сильно не изменится, ожидается рост на уровне 6–8%. Однако он может быть и ниже при условии более низкой инфляции.

• Вместе с тем эксперты не исключают повышение стоимости квадратного метра до 10%. Так застройщики могут компенсировать растущие затраты на строительство.

• Часть экспертов уверена, что при благоприятных экономических условиях в стране реальная стоимость жилья в 2025 году может оказаться ниже уровня прошлого года на 20–30%. Прежде всего это связано с «предельно раздутым пузырем» на рынке жилой недвижимости из-за льготных ипотечных программ.

• В частности, специалисты ожидают, что в Москве цены могут упасть с 12 млн рублей за однокомнатную квартиру до 9–10 млн, в Сочи жилье подешевеет с 11 млн до 8–9 млн рублей за «однушку», а в Петербурге — с 7,5 млн до 5,5–6 млн рублей.

• В октябре председатель Банка России Эльвира Набиуллина уже указывала на начало снижения цен на новостройки. По ее словам, падение началось как в целом по стране, так и в отдельных регионах. Такая тенденция должна сократить ценовой разрыв между первичным и вторичным рынком, который сейчас составляет 44%.

• Однако большинство экспертов подчеркивают, что быстрой коррекции цен на жилье ожидать не стоит. У многих застройщиков сформировался достаточный запас капитала, чтобы не переходить к резкому снижению стоимости объектов. Тем более что высокая ключевая ставка непосредственно влияет на стоимость проектного финансирования.

Что происходит с вторичным рынком

• На вторичном рынке многие владельцы недвижимости, планировавшие ее продажу, продолжают переориентироваться на сдачу жилья. В текущих условиях снижение цен возможно только на неликвидные объекты или в случае, когда продавцу необходимо срочно реализовать недвижимость.

• По итогам 2024 года наибольшее снижение цен на вторичную недвижимость отмечено в Ханты-Мансийском автономном округе — 7,7% по сравнению с декабрем 2023 года. На втором и третьем местах расположились Карачаево-Черкесская Республика (–5,7%) и Республика Коми (–3,9%).

Какой будет стоимость аренды

• Ставки аренды в стране, несмотря на постоянный рост, все еще не вышли на допандемийный уровень. Только за последний год они выросли на 30% и в 2025-м продолжат повышаться. Стоимость аренды зависит от спроса, который, в свою очередь, формируют ключевая ставка и текущие условия по ипотеке.

• Большинство россиян по-прежнему предпочитают кредит сроком на 20–30 лет съему квартиры. Таким образом, ставки аренды будут расти пропорционально доходам нанимателей, но в пределах инфляции.

Что будет влиять на стоимость

• Спрос и цены будут зависеть от многих факторов: уровня ключевой ставки, показателей инфляции, наличия льготных ипотечных программ и разнообразных скидок и акций от застройщиков, а также от макроэкономической ситуации и строительной активности в регионах.

• Вероятное уменьшение спроса может компенсироваться сокращением вывода на рынок новых проектов из-за риска существенного роста кредитной нагрузки для застройщиков.

• Однако подогреть рост цен на рынке может и снижение ставок по банковским вкладам, что вернет деньги с депозитов в сферу недвижимости.

• ЦБ полагал, что по итогам 2024 года инфляция может составить 9,6–9,8% год к году. А в 2025 году, согласно официальному прогнозу, инфляция может снизится до 4,5–5%. Однако Минэкономразвития к апрелю обещало уточнить прогноз по инфляции на 2025 год, поскольку уже понятно, что ее уровень превышает ожидаемые 4,5%.

Какие льготные программы остались

• Масштабная программа льготной ипотеки, которую запустили в 2020 году, завершилась 1 июля 2024 года, а часть банков перестали принимать заявки досрочно, объяснив это исчерпанным лимитом. По условиям льготной ипотеки можно было купить квартиру под 8% годовых при первоначальном взносе 20%. Из-за ее завершения 66% россиян отложили покупку жилья, чтобы накопить средства.

• С декабря 2023 года введено правило, по которому льготную ипотеку можно оформить только один раз. Это касается всех льготных программ с господдержкой. Требование распространяется на созаемщиков и поручителей по кредиту. Льготные кредиты, оформленные до 23 декабря 2023 года, не учитываются.

• Ставки по рыночной ипотеке на начало 2025 года превышают 28–29% годовых. Но есть возможность оформить жилищный кредит по ставке в несколько раз ниже. Например, воспользовавшись семейной ипотекой под 6% годовых или сельской под 2%.

• Также получить льготный кредит на покупку жилья в 2025 году смогут работники IT-компаний. С 1 августа 2024 года правительство продлило действие программы до конца 2030 года, исключив из нее Москву и Санкт-Петербург.

• Кроме того, россияне, живущие на Дальнем Востоке и на территории российской Арктики, в 2025 году смогут оформить дальневосточную и арктическую ипотеку. Условия этих двух программ схожи. Обе программы действуют до конца 2030 года. Льготный кредит по ставке 2% годовых могут оформить молодые семьи, получатели арктического и дальневосточного гектара, переезжающие в указанные регионы учителя, медработники, работники ОПК. Среди требований к участникам программы — регистрация на территории региона после получения права собственности в течение 271 дня.

• В Госдуме допустили появление четырех новых льготных ипотечных программ. Предполагается, что они будут предназначены для молодых специалистов и тех, кто работает в строительстве, науке и промышленности.

При подготовке материала «Известия» беседовали с:

экспертом по недвижимости Натальей Перескоковой;

членом Российской гильдии риелторов, экспертом рынка недвижимости Константином Барсуковым.