ТЦ становятся складами
По данным компании IBC Real Estate, по состоянию на начало IV квартала 2025 года 587 тыс кв. метров (почти 15% от всего вакантного предложения в стране) торговых площадей в России предлагается в аренду в качестве складов.
На Москву и область приходится 232 тыс кв. метров (13% от общего объема свободного предложения в регионе). В регионах - 286 тыс кв. метров, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области - 68 тыс кв. метров.
135 тыс кв. метров (23%) торговых площадей, предлагаемых в аренду в качестве складов, составляют объекты ранее принадлежавшие иностранным ритейлерам, которые продолжили свою деятельность после передачи российским собственникам и ребрендинга. В качестве складов предлагаются закрытые магазины сети Desport (ex-Decathlon), гипермаркеты, где ранее располагалась сеть Selgros.
Ранее «Мегамаркет» арендовал 14 бывших магазинов Ikea общей площадью порядка 400 тыс кв. метров, которые в дальнейшем использовал под складской формат. В конце 2025 года маркетплейс изменил стратегию, в связи с чем площади, ранее бывшие магазинами Ikea, вышли на рынок в качестве предложения складских площадей в субаренду.
В 2023 году один из корпусов столичного ТЦ «Каширский двор» был также перепозиционирован в склад. Площади сдаются в аренду логистическим компаниям, оказывающим фулфилмент-услуги.
В IBC Real Estate отметили, что существуют разные типы объектов, функция которых меняется с торговой на складскую. Это, например, различные форматы устаревших ТЦ, как правило, в несколько этажей и ограниченной нагрузкой на перекрытия, а также отдельно стоящие здания, преимущественно монобрендовые (например, гипермаркеты). С точки зрения технических характеристик такие объекты, как правило, имеют рабочую высоту потолка 6-8 метров и допустимую нагрузку на пол 3-4 тонны на кв. метр, в то время как в складских big-box-объектах класса А рабочая нагрузка на пол не менее 8 тонн на кв. метр, а рабочая высота потолка - не менее 12 метров.
В 2025 году увеличение объема свободных складских площадей на фоне сокращения спроса существенно осложнило вывод на рынок торговых объектов, предлагаемых в аренду в качестве складских помещений. Дополнительным сдерживающим фактором стало то, что запрашиваемые ставки по таким лотам заметно превышают среднерыночный уровень. Например, в Москве средняя ставка аренды торговых объектов, экспонируемых как склады, составляет 15,1 тыс рублей за кв. метр в год (без учета НДС, OPEX и коммунальных расходов), тогда как аренда действующих сухих складов класса А обходится в среднем в 11 тыс рублей за кв. метр в год.
Собственники торговой недвижимости сталкиваются с рядом барьеров при ее перепрофилировании под складскую функцию. Один из ключевых - несоответствие вида разрешенного использования (ВРИ) участков требованиям для размещения складской инфраструктуры. В таком случае требуется изменение ВРИ, которое юридически или технически невозможно реализовать в каждом конкретном проекте.
Расположенные в городской черте торговые здания также ограничены с точки зрения логистики: в большинстве зон движение крупнотоннажного транспорта ограничено либо полностью запрещено. Кроме того, у торговых объектов часто отсутствуют необходимые для складской эксплуатации подъездные пути.
Технические параметры зданий - планировочная структура, высота потолков, шаг колонн, количество и конфигурация доков - как правило, не соответствуют ожиданиям потенциальных арендаторов складских площадей.
Дополнительно торговые площади включают множество нефункциональных для хранения зон (коридоры, галереи и пр.), которые невозможно использовать в логистических операциях. В результате арендаторы вынуждены оплачивать избыточные площади, что ведет к росту логистических издержек в пересчете на единицу хранения.
Евгений Бумагин, член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate, рассказал: «Некоторые объекты торговой недвижимости действительно обладают характеристиками, которые позволяют использовать их в качестве складской недвижимости, поэтому появление такого предложения вполне закономерно. Складской рынок сейчас вышел из состояния острого дефицита, и арендаторы чаще отдают предпочтение объектам с более низкими арендными ставками и более подходящим качественным конструктивом. Однако бывшие торговые помещения часто имеют преимущество по локации, поэтому данные опции могут стать определяющим фактором выбора игроков, для которых близость к городу играет ключевую роль для развития бизнеса. В долгосрочной перспективе мы ожидаем, что на рынке складской недвижимости станет больше предложений в опциях подобного формата, но с учетом тенденции снижения ставок аренды и роста доли вакантных площадей, перспектива использования бывших ТЦ сегодня снижается».