Торговые центры переформатировались в склады
По состоянию на начало IV квартала общий объем торговых площадей, предлагаемый в аренду в качестве складов по России составил 587 тыс. кв. метров или порядка 15% от всего вакантного предложения в стране. Об этом «Стройгазете» сообщили в пресс-службе консалтинговой компании IBC Real Estate.
В Москве и Московской области – 232 тыс. кв. метров торговых площадей или 13% от общего объема вакантного предложения в регионе. В регионах экспонируется 286 тыс. кв. метров такой недвижимости, а в Санкт-Петербурге и Ленинградской области – 68 тыс. кв. метров.
Около четверти (23% или 135 тыс. кв. метров) торговых площадей, предлагаемых в аренду в качестве складов, составляют объекты ранее принадлежавшие иностранным ритейлерам, которые продолжили свою деятельность после передачи российским собственникам и ребрендинга. Так, в качестве складов экспонируются закрытые магазины сети Desport, которая начала работу в декабре 2023 года после приобретения активов Decathlon российской компанией. Аналогичным образом маркетируются площади, ранее занятые сетью гипермаркетов Selgros.
В пресс-службе отметили, что это не первый прецедент переформатирования торговых объектов в складские: в начале 2024 года маркетплейс «Мегамаркет» арендовал 14 бывших магазинов IKEA совокупной площадью порядка 400 тыс. кв. метров, которые в дальнейшем использовал под складской формат. Сделка происходила в условиях острого дефицита свободных складских площадей, доля которых по состоянию на апрель 2024 года составляла 0,7%, ввиду чего реализовать эти площади удалось быстро. В конце 2025 года «Мегамаркет» изменил стратегию, в связи с чем площади, ранее бывшие магазинами IKEA, вышли на рынок в качестве предложения складских площадей в субаренду.
Еще одним примером стал ТЦ Каширский двор, один из корпусов которого с 2023 года перепозиционирован в склад и сдается в аренду логистическим компаниям, оказывающим фулфилмент-услуги, вакансия в данном объекте минимальна. Однако за полтора года ситуация на складском рынке изменилась: доля свободных площадей в Московском регионе выросла до 5%, на рынке экспонируется много качественных складских объектов, что снижает интерес к объектам торгового формата.
Существуют разные типы объектов, функция которых меняется с торговой на складскую. Это, например, различные форматы устаревших ТЦ, как правило, в несколько этажей и ограниченной нагрузкой на перекрытия, а также отдельно стоящие здания, преимущественно монобрендовые (например, гипермаркеты). С точки зрения технических характеристик такие объекты, как правило, имеют рабочую высоту потолка 6-8 метров и допустимую нагрузку на пол 3-4 тонны на кв. метров, в то время как в складских big-box объектах класса А рабочая нагрузка на пол не менее 8 тонн на кв. метров, а рабочая высота потолка – не менее 12 метров.
В 2025 году рост доли вакантных складских площадей, при одновременном снижении спроса, затруднили реализацию в аренду торговой недвижимости, предлагаемой в качестве складской. Дополнительным не сопутствующим фактором стало то, что запрашиваемая ставка на них маркетируется значительно выше среднерыночного показателя. Так, в Москве средняя запрашиваемая ставка аренды торговых объектов, экспонирующихся в качестве складских, составляет 15,1 тыс. рублей за кв. метр в год (без учета НДС, OPEX и коммунальных платежей) против 11 тыс. рублей за кв. метр в год на существующие сухие склады класса А.
Ключевые индикаторы на рынке складской недвижимости
Москва и Московская область, III квартал 2025
Фото: IBC Real Estate
Руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгений Бумагин дополнил, что некоторые объекты торговой недвижимости действительно обладают характеристиками, которые позволяют использовать их в качестве складской недвижимости, поэтому появление такого предложения вполне закономерно.
«Складской рынок сейчас вышел из состояния острого дефицита, и арендаторы чаще отдают предпочтение объектам с более низкими арендными ставками и более подходящим качественным конструктивом. Однако бывшие торговые помещения часто имеют преимущество по локации, поэтому данные опции могут стать определяющим фактором выбора игроков, для которых близость к городу играет ключевую роль для развития бизнеса. В долгосрочной перспективе мы ожидаем, что на рынке складской недвижимости станет больше предложений в опциях подобного формата, но с учетом тенденции снижения ставок аренды и роста доли вакантных площадей, перспектива использования бывших ТЦ сегодня снижается», — резюмирует он.
Ранее «Стройгазета» сообщила, что в Москве увеличилась себестоимость строительства офисных помещений.