Рынок перегрели низкие ставки и льготная ипотека: что будет с ценами на недвижимость
В прошлом году жилье рекордно подорожало: новостройки — почти на 30%, вторичка — на четверть. Рынок перегрели низкие ставки и льготная ипотека. Сейчас кредиты на приобретение квартир становятся все менее доступными. При этом спрос падает, доходы снижаются, а инфляция продолжает расти. Что будет с ценами — разбиралось РИА Новости.
Ипотечный бум начался, когда запустили льготную программу под 6,5 процента, а ЦБ резко снизил ставку, удешевив кредиты. Это произошло в 2020-м. В прошлом году проценты повысили до семи, максимальную сумму займа снизили до трех миллионов рублей, но бум продолжался: ипотечники пытались запрыгнуть в последний вагон.
Больше всего цены на недвижимость выросли в Сочи (плюс 77%), Краснодаре (67%), Севастополе (38%) и Калининграде (37%). В Москве квадратный метр установил исторический рекорд — 302 тысячи рублей. Прогнозы, что спрос обрушится, не оправдались.
"Осенью мы наблюдали всплеск покупательской активности. Ходили слухи об очередном повышении ключевой ставки, и многие пытались "зафиксироваться" в текущих, наиболее выгодных условиях, успеть приобрести жилье по оптимальной цене", — отмечает Елизавета Севастьянова, коммерческий директор Tekta Group.
В результате, по данным ВТБ, банки России выдали 5,69 триллиона рублей ипотечных кредитов — абсолютный максимум.
Ключевая ставка ЦБ за год увеличилась с 4,5 до 8,5 процента. Соответственно, подорожала ипотека. Сейчас в большинстве крупнейших кредитных организаций — Альфа-банке, Росбанке, Газпромбанке, Сбербанке — больше десяти.
По прогнозу рейтингового агентства НКР, в 2022-м ипотека вернется к показателям второй половины 2019-го. Выплата растянется на рекордные 23 года. Количество кредитов сократится на четверть, а средний ипотечный чек вырастет до 3,6 миллиона рублей.
Это влияет на спрос: активность покупателей снижается. Доля льготной ипотеки в конце года упала до 25% (против 30% в 2020-м). Больше всех просели Москва и Санкт-Петербург.
"В московском регионе сделки стали эпизодическими, потому что для покупки жилья с льготным кредитом (максимум три миллиона рублей) необходим очень большой первоначальный взнос", — указывает Владимир Щекин, совладелец девелоперской компании "Группа Родина".
Интерес привлекут локации с более доступным бюджетом — ТиНАО, Подмосковье, а также некоторые районы "старой" Москвы с ценами ниже среднерыночных.
Ситуация парадоксальная: спрос по-прежнему велик, но сделок меньше. Эксперты связывают это прежде всего с падением доходов населения.
"Люди, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, попросту не могут себе этого позволить. Судя по макроэкономической ситуации, в ближайшее время ничего не изменится", — объясняет Василий Тимофеев, гендиректор петербургской строительной компании "Ситистройпроект".
Скорее всего, ипотечный рынок стабилизируется и возвратится к доковидным показателям спроса после ажиотажных 2020-го и 2021-го. Это отразится и на динамике цен: жилье продолжит дорожать, но не такими темпами.
Как прогнозируют в Tekta Group, в среднем — на десять процентов в год. По словам участников рынка, так и было до пандемии.
В специализирующейся на апарт-отелях управляющей компании "Начало.Сервис" предполагают, что новостройки прибавят 15-18%.
"Вторичка" тоже подтянется — хотя сейчас она дешевле новостроек и разрыв расширяется. Однако, по мнению Василия Тимофеева, это временно.
В прошлом году расходы на строительство по отдельным позициям увеличились более чем в два раза. И пока все идет к тому, что стоимость стройматериалов, топлива и транспортных услуг опять вырастет.
"Свою роль сыграет и очередная волна коронавируса, из-за чего вероятны новые ограничения. Однако власти не допустят резкого повышения цен и ставок по ипотеке. В результате подорожание новостроек в столице по итогам года может удержаться в инфляционном коридоре", — считает Надежда Коркка, управляющий партнер компании "Метриум" Подмосковье".
Зима — низкий сезон на рынке. К тому же застройщики имеют возможность какое-то время не повышать цены, поясняет Ольга Гусева, коммерческий директор Regions Development.
В этом году ожидается значительный ввод нового жилья. На фоне сжимающегося спроса возможны скидки.
"Дисконт в три-пять процентов, вероятно, будет уже к весне-лету, а на "вторичку" — семь-десять. В 2021-м скидок практически не было", — говорит Виталий Манкевич, президент Русско-Азиатского союза промышленников и предпринимателей.
Однако загородной недвижимости это не коснется, поскольку стройматериалы дорожают. Сдержать цены может выход на рынок масштабных проектов массового сегмента и бизнес-класса от крупных девелоперов. Аренда квартир при этом прибавит не менее десяти процентов, апарт-отелей — 15.
Фото: pixabay