Юрист Подпалый: парк в поселке под Истрой де-юре не отличается от жилых участков
Спорный парк в коттеджном поселке Ла-Манш в Истре юридически является участком под дачное хозяйство, поэтому у собственника есть право разделить зону отдыха и продать по кускам. Однако владельцы проданных жилых участков в поселке еще могут попробовать обжаловать эту ситуацию в суде. Об этом сообщил РИАМО генеральный директор ООО «Федеральное кадастровое агентство» Алексей Подпалый.
Ранее в редакцию РИАМО обратились жители коттеджного поселка Ла-Манш в подмосковной Истре. Они пожаловались, что их парковую зону, которая должна была быть общедоступной зоной отдыха, поделили на участки и продают. Люди заселились в дома в Ла-Манше 10 лет назад. На момент продажи участков застройщик указывал прилегающую к поселку парковую зону как его особенность. Покупатели ожидали, что у них будет свободный доступ к этой общественной территории.
Подпалый отметил, что де-юре такого адресного ориентира, как КП Ла-Манш, не существует. На публичных картографических ресурсах он встречается, вот только все жилые дома, зарегистрированные в его границах, имеют адресный ориентир: территория НП ОЗУ «Онуфриево».
«Далее рассмотрим виды разрешенного использования участков в границах КП. Земельные участки, подлежащие застройке жилыми домами, имеют ВРИ „под дачное хозяйство“, что логично. Однако и территория проездов, и зона отдыха также имеют ВРИ „под дачное хозяйство“. Из чего можно сделать вывод о том, что проект межевания территории для данного товарищества не разрабатывался вовсе либо был разработан, но не утвержден. В силу этого кадастровые работы по формированию земель коттеджного поселка свелись к простому разделу большого земельного участка на более мелкие», — комментирует ситуацию Подпалый.
Он добавляет, что из этого следует, что виды разрешенного использования земель также не изменились. Юридически получается, что парковая зона, из-за которой разгорелся спор, ничем не отличается от всех остальных земельных участков.
Подпалый отметил, что-то же самое касается и дорог, что влечет за собой повышенную кадастровую стоимость, так как она считается как для участков под застройку, хотя для дорог и проездов она существенно ниже и налоговые ставки на них меньше. Соответственно налоговая нагрузка на членов поселка увеличена.
Один большой участок
«Таким образом можно сделать вывод о том, что территория КП Ла-Манш была образована путем обычного раздела земельного участка без проведения зонирования и утверждения ПМТ (проекта межевания территории — ред.). Важно отметить, что ничего противозаконного в действиях тех, кто сформировал территорию данного КП, нет, более того — на территории проведены и зарегистрированы коммуникации и созданы условия для комфортной жизни собственников», — добавил Подпалый.
Однако в части продажи территории зоны отдыха юридически ничто не связывало собственников этих земель провести их размежевание и выставить на продажу. Проекта межевания не было, а значит, и зонирование территории не производилось, эта зона не выделялась де-юре в территории общего пользования, ВРИ земель не менялся, и с юридической точки зрения это оставшиеся неразмежеванные территории.
Что делать жителям?
Подпалый рекомендует жителям сделать следующее:
уточнить — утверждался или согласовывался ли кем-нибудь изначальный проект коттеджного поселка, который демонстрировался при покупке участков. Если да, то это будет дополнительным аргументом в суде.
если в договоре купли-продажи земельных участков, прилегающих к зоне отдыха, как-то прописывалось то, что увеличенная стоимость данных участков обосновывается тем, что они являются смежными с зоной отдыха, то это тоже может служить основанием для оспаривания сделки по передаче части зоны отдыха третьим лицам.
необходимо разобраться с тем, какие ТСН (товарищества собственников недвижимости) действуют на территории КП, что является имуществом общего пользования. Если земли зоны отдыха входили в состав этого имущества общего пользования, то на основании каких документов было принято решение о его продаже?
Что говорят в суде?
Ранее стали известны предварительные итоги судебного заседания. В ходе него были рассмотрены ходатайства истцов: об уточнении исковых требований в связи с межеванием земельных участков и образованием новых; о привлечении соответчиков, которым было реализовано имущество общего пользования.
Суд истребовал из архива городского округа Истра проект планировки территории ДНП Онуфриево.
Подписывайтесь на канал РИАМО в MAX.