Загородные коттеджные поселки: без чего им можно и без чего нельзя
Удаленное расположение, более высокая цена, архитектурная и концептуальная жесткость — факторы, которые могут сыграть против нового загородного формата. Но инфраструктурная наполненность, инвестиционная привлекательность, энергетика природного окружения — однозначно за него
«Залесье», «Загорье», Ozerna, Ziggurat country club, Port Emm Zavidovo, «Рощино residence» — только начало списка проектов, которые в последнее время пополнили формирующийся сегмент загородных курортных поселков.
«Теперь у нас даже появился тематический раздел «Курортная недвижимость», потому что эта концепция будет набирать обороты. Продукт будет масштабироваться, захватывать все новые регионы России, так как в нашей стране много волшебной красоты мест, которые с радостью будут посещать туристы, если там создать необходимые условия и комфорт», — считает директор по продажам компании Villagio realty Екатерина Крапивина.
Но чем загородный курортный поселок кардинально отличается от просто загородного? «Я бы выделила две ключевые характеристики. Первое — это местоположение (обязательно живописная, красивая природа, лес, большая вода либо другой вид красивого природного ландшафта), а второе — это инфраструктура для отдыха и развлечений. «Курортный» ассоциируется с отпуском, курортом, активностью, поэтому если поселок не имеет инфраструктуры для развлечений, сервиса, то назвать его курортным нельзя», — утверждает собеседница BFM.ru.
Фундамент курортного поселка — это три элемента: привлекательная природная среда, единая архитектурная и инженерная концепция, долгосрочное управление территорией и сервис, продолжает основатель и руководитель компании Vetvihome Ирина Кольцова. По ее мнению, главное — создать комфортное, ухоженное и управляемое пространство, которое работает как единый курортный продукт, и потому настоящий курортный поселок — это не просто нарезка земли, а профессиональная девелоперская сборка: дом, участок, благоустройство, концепция, сервис.
«Такие проекты должны быть в первую очередь цельными, иметь выдержанную стилистическую форму, которая отражается не только в фасадах зданий, но и в зонировании поселка, определении сценариев поведения его жителей, разнообразной продуктовой матрице с дополняющими друг друга элементами, с различными по характеристикам земельными участками и домами. Во вторую очередь такие поселки должны формировать у людей острое желание приезжать сюда на выходные и праздники. В этом и заключается суть слова «курортный», потому что только курортная инфраструктура, богатая и разнообразная, продуманная для всех возрастных и гендерных сегментов, может привлекать тебя в течение очень длительного периода», — добавляет бывший генеральный директор подразделения «Самолет. Загородная недвижимость» Никита Шувалов.
Кстати, все опрошенные BFM.ru эксперты твердо убеждены: курортный поселок не может быть простой нарезкой участков без подряда. «Данный тип недвижимости сложно устроен, обслуживать инфраструктуру за счет жителей невозможно — это приведет к заоблачной стоимости поселкового платежа. Поэтому курортные поселки основаны на модели, при которой инфраструктура окупает себя за счет турпотока, при этом доступ к ней имеют и жители. Более того, модель курортного поселка предусматривает вариант, когда основной доход девелопер получает от туризма, а не от продажи домовладений. Для жителей это огромный плюс — турпоток будет содержать инфраструктуру, покрывать затраты на реновацию и обслуживание, и при этом жителю поселка всегда будет приятно находиться у себя дома, интересно проводить досуг и будет как развлечь гостей», — рассказывает Екатерина Крапивина.
При этом, как обращает внимание основатель экспертного клуба «Загородный девелопмент» Валерий Лукинов, курортные проекты, особенно после поддержки на правительственном уровне отечественного отдыха и туризма, сейчас создаются в различных классах: от комфорта до премиума. «Конечно, в зависимости от класса генпланы, как и инфраструктура для отдыха и развлечений, могут быть различными. Генпланы комфорт-класса могут быть нарисованы кадастровым инженером в стиле «тетрадка в клеточку», а в премиум-классе глаз будут радовать плавность линий дорог и обилие инфраструктуры — от ресторанов и гольф-полей до бань и косметологических кабинетов, от эллингов для хранения яхт и катеров до проката снегоходов и квадроциклов. В проектах классом ниже количество инфраструктуры уменьшается кратно», — делится наблюдениями эксперт.
Это все — про то, без чего загородному курортному проекту обойтись нельзя. А без чего можно? Сегодня, в условиях высокой конкуренции, сложно говорить, без чего может обойтись курортный поселок или любой курорт вообще, признается соинвестор и акционер курортного комплекса «Рощино residence» Георгий Рыков. «За счет новых оригинальных объектов инфраструктуры и сервисов проект может конкурировать на рынке и привлекать дополнительный поток туристов. Исключая менее нужное, стоит применять индивидуальный подход. Например, если поселок находится на береговой линии, ему вполне можно обойтись без конюшни и тем более без пространства для сушки горнолыжных костюмов. В целом важность наличия тех или иных характеристик в загородном курортном поселке определяет его категория, схожая с категориями отелей. Чем более детально проработаны все сервисы на курорте (консьерж-услуги, клининг и так далее), чем разнообразнее и качественнее его инфраструктура, тем выше его уровень», — поддерживает эксперт мнение Валерия Лукинова.
Пока настоящих загородных курортных поселков в нашей стране немного, не более двух-трех десятков. «Это не самый распространенный формат в России. В нашей культуре отдыха туристы в большинстве своем представляют курорт как крупный гостиничный комплекс или санаторий. Поэтому курортные загородные поселки — нишевый вариант для тех, кто ценит приватность и тишину. Как правило, это проекты высокого ценового сегмента. И если, например, в Московской области, на Истринском или Можайском водохранилищах, курортные поселки развиваются довольно активно, так как формат загородной жизни в столице ценят очень высоко, то в некоторых регионах жить за пределами города — не всегда привилегия», — отмечает Георгий Рыков.
Эксперт напоминает, что «в Ленинградской области сегмент довольно активно развивался до революции, в советское время эти поселения потеряли былую эстетику, а впоследствии, к сожалению, стали разрушаться. Сегодня в регионе курортные поселки точечно возрождают, но подобных проектов в современном высокоуровневом исполнении — единицы». И, к сожалению, по наблюдениям Ирины Кольцовой, на отечественном рынке «часто встречаются проекты, которые подают себя как курортные, но, по сути, являются простой реализацией земельных участков с минимальным строительством, формально в живописном месте, но без управления, благоустройства, архитектурного единства».
При этом покупатели, особенно высокобюджетные, очень даже реагируют на формат. «Любой девелоперский продукт начинается с местоположения, и, конечно, покупатели в первую очередь смотрят на него. В это понятие включены различные аспекты — близость к ключевым транспортным магистралям, общий экологический аспект местности, различные природные точки притяжения. На втором месте стоит класс проекта и его продуктовые характеристики. Так вот, если говорить про успешное сочетание местоположения и высокого класса проекта, то интерес к этому сегменту весьма велик. Качественных предложений на рынке не так много, а спрос растет, так как инвестиционные границы для наших соотечественников частично прикрыты. Поэтому мое видение, что данный сегмент в высоком классе будет продолжать расти и набирать популярность», — думает Никита Шувалов.
Какие еще факторы могут и будут способствовать дальнейшему росту формата? И есть ли, напротив, факторы, которые тормозят его развитие?
Екатерина Крапивина, директор по продажам компании Villagio realty
«Конечно, у каждой медали две стороны. Основным минусом можно считать удаленность, так как такие проекты достаточно далеки от крупных городов (это обусловлено тем, что по всей России в местах, близко расположенных к крупным городам, страдает экология либо природу нельзя назвать очень живописной, так как ближний пригород освоен и застроен). И еще один вопрос — концепция (что важно конкретному покупателю — большая вода, корабельные сосны, конноспортивный комплекс, чтобы содержать своих лошадей, либо возможность заниматься определенным видом спорта круглый год). Я все же считаю, что это очень актуальный и интересный продукт (я и сама стала владелицей такого домика). И я вижу здесь огромный потенциал — во-первых, инвестиционный. В хорошем поселке с широкой, постоянно обновляющейся инфраструктурой цена вторичной недвижимости будет расти, и дом можно сдать по хорошей цене (потому что гостям будет чем заняться на территории поселка — это не просто формат отдыха, где ты сидишь на участке и не знаешь, куда пойти). Во-вторых, в условиях постоянной рабочей активности хочется отдохнуть и переключиться: имея недвижимость в курортном поселке, вы сели в машину — и через 1,5-2 часа уже в совершенно другом мире (для состоятельных людей — это 1,5-2 часа на частном джете). В-третьих, природа. К сожалению, каждый год мы видим, как сильно она меняется: недавно даже прочитала в одном телеграм-канале, что скумбрия почти исчезла с планеты! Мы стараемся не думать об этом и делаем вид, что все хорошо, но это неизбежно происходит. И хотелось бы насладиться природой, пока у нас есть эта возможность».
Ирина Кольцова, основатель и руководитель компании Vetvihome
«Основной барьер — цена. Курортные проекты дороже как в покупке, так и в обслуживании. Кроме того, не все покупатели готовы мириться с регламентами или управлением УК. Но если клиенту важен не просто участок с домом, а среда и ликвидность, он выбирает комплексный продукт. Для инвестора также важно, чтобы застройщик использовал долговечные и сертифицированные материалы, надежные инженерные и теплоизоляционные решения, обеспечивая предсказуемость вложений. Сегмент будет набирать силу, особенно в регионах с высоким природным потенциалом и доступной логистикой: рост внутреннего туризма, развитие инфраструктуры и интерес инвесторов работают тут в плюс. А сдерживающие факторы — отсутствие системного девелоперского подхода у части игроков, дефицит квалифицированных проектировщиков и проработанных архитектурных решений. Но по мере насыщения рынка достойными проектами популярность загородных курортных поселков будет только расти».
Валерий Лукинов, основатель экспертного клуба «Загородный девелопмент»
«Очевидно, что курортная недвижимость — это предмет роскоши, поэтому спрос на нее неустойчив, и девелоперу проекта необходимо иметь финансовый запас, чтобы строить поселок вне зависимости от продаж. Перспективы у данных проектов в ближайшие годы будут, но и продажи будут только в тех проектах, где максимальная готовность для жизни и отдыха есть уже сейчас».
Никита Шувалов, бывший генеральный директор «Самолет. Загородная недвижимость»
«Я бы подсветил, с чем могут конкурировать загородные курортные поселки и в каких случаях интерес к ним может снизиться. В первую очередь может сыграть роль снятие санкций с российского частного капитала и свободная возможность приобретать недвижимость за рубежом. Вторым фактором может быть ситуация, связанная со снижением платежеспособности у так называемого upper middle class и у класса состоятельных людей, и, как следствие, выбор этих людей вместо дома в курортном поселке дома для постоянного проживания в более близкой локации и с меньшей инфраструктурой. То есть это выбор в пользу совершенно другого продукта, к которому дом в курортном поселке обычно идет дополнением. Но в случае, когда приходится «затянуть пояса», приобретение «премиальной дачи» может быть не предметом первой необходимости».
Георгий Рыков, соинвестор и акционер курортного комплекса «Рощино residence»
«Объекты курортной недвижимости сдаются «под ключ», а значит, с финишной отделкой и нередко меблировкой, которые должны соответствовать определенному уровню курорта. Это работает как в плюс — не нужно тратить время на поиски дизайнерских решений и архнадзор, так и в минус — ряд покупателей хотят самостоятельно заняться отделкой, и это может стать причиной отказа в пользу обычного загородного дома в классическом коттеджном поселке. Наличие сервисной инфраструктуры, соответственно, предполагает наличие дополнительной статьи расходов: за консьерж-сервис, обслуживание инфраструктуры и так далее. Это может стать одним из возражений, с которым работает отдел продаж. Но тут есть и обратная сторона: курортная загородная недвижимость — это еще и инвестиционный инструмент. Отдыхаете вы два-три раза в год, а все остальное время дом работает на вас, то есть не только окупает ежемесячные платежи, но и приносит доход. Вероятно, поэтому покупателям, чья цель — приобрести загородный дом для постоянного проживания, курортный формат может показаться менее привлекательным вариантом».
По мнению эксперта, большую важность в развитии формата играет информирование и позиционирование. «Можно огромные бюджеты вложить в строительство, пригласить крутых партнеров, но, если ты не объяснил ценность и не можешь подтвердить реальные преимущества проекта, покупатели останутся в недоумении и уйдут искать загородный дом в другом, более понятном месте. Не последнюю роль играет поддержка государства и общая ситуация в туристической отрасли страны. Ведь кто бы мог подумать еще пять-семь лет назад, что в России в принципе начнет активно развиваться элитная курортная недвижимость?» — подводит черту Георгий Рыков.