Твердые гарантии: Сергей Колунов об устранении законодательных пробелов, влияющих на строительство и эксплуатацию жилья

Уверенно могу сказать: их становится меньше. Это связано с тем, что закон об эскроу-счетах работает, что исключает появление новых обманутых дольщиков, ведь деньги находятся не у застройщика, а на счете в банке. Поэтому даже если происходит остановка строительства объекта, то в зависимости от степени его готовности управляющий рассматривает два варианта действий: если строительство на начальной стадии, то принимается решение о возврате средств с эскроу-счета дольщикам, если же объект находится в достаточно высокой степени готовности, он достраивается. Но в любом случае, согласно закону №214-ФЗ, деньги, которые человек заплатил, размещены на отдельном счете и застройщик не имеет права ими пользоваться. Поэтому все девелоперы строят дома на свои и/или привлеченные средства.

Единственная проблема, еще возникающая в этой связи, — до сих пор есть застройщики, строящие по методике жилищных кооперативов. И сколько людям ни объясняй, что это связано с высокими рисками, все равно кто-то бежит туда и ввязывается в такие проекты. А потом государству приходится спасать таких дольщиков. Поэтому жилищные кооперативы, на мой взгляд, могут дать еще некоторое число обманутых дольщиков. Плюс не все застройщики закончили строительство по старым разрешениям, где были спецсчета. Так что с этой стороны тоже есть некоторая опасность.

Как показывает работа прокуратуры и мониторинг Фонда развития территорий, наибольшие риски связаны с проектами строительства таунхаусов. Поэтому нами был разработан закон о блокированном жилье, его нормы дают возможность строить таунхаусы и в целом все проекты ИЖС по эскроу-счетам. Это, во-первых, защитит людей от того, что их кто-то бросит, а во-вторых, обезопасит будущих жильцов коттеджных поселков с таунхаусами и в целом коттеджных поселков от целого ряда проблем.

Дело в том, что к нам приходит много людей, которые говорят, что они купили коттеджи, а с них управляющие компании (УК), представляющие интересы застройщиков, берут непомерные деньги за въезд, за дороги и прочее или назначают высокие тарифы за пользование водой, пользуясь тем, что водозабор и трубы находятся в собственности у УК и никакая сетевая компания к этому не имеет отношения. Таким образом УК на правах монополиста и собственника обирает жителей поселка. По новому закону о блокированном жилье все построенные в коттеджном поселке на деньги дольщиков инфраструктурные объекты и инженерные сети будут находиться у них в долевой собственности, точно так же, как и их дома, а после ввода объектов в эксплуатацию ими уже будет заниматься ТСЖ или выбранная жителями эксплуатационная компания.

А нет ли риска, что, приняв такие нормы, мы, решая одну проблему, породили другую? Сегодня проблема в том, что человек купил дом, а кто-то построил в поселке трубу и берет с жильцов большие суммы за пользование ресурсами. Теперь же труба будет находиться в долевой собственности, а людям придется платить за ее строительство и эксплуатацию?

Такой опасности не существует: вы и так всегда платите за трубу, поскольку собственник через тариф возвращает средства, потраченные на ее строительство и поддержание в работоспособном состоянии. Уточню, что в общедолевой собственности находятся дома внутри поселка, а все остальное по закону должно передаваться в управление сетевым компаниям — все фонари, все проложенные трубы… И компании через тариф компенсируют затраты на их содержание и эксплуатацию.

Таким образом, раньше не было никакой управы на собственников, владеющих инфраструктурными объектами: такими собственниками невозможно было управлять, не было никакой системы тарификации предоставляемых ими услуг. А сейчас решено, что наружные инженерные сети в частные руки передаваться не будут, а величина тарифа регулируется государством.

Таунхаусы и коттеджные поселки — это ведь небольшая часть строящегося в стране малоэтажного и индивидуального жилья. Не пора ли обратить более пристальное внимание на весь этот сегмент?

Действительно, сегодня из более 100 млн кв. метров строящегося за год жилья малоэтажное составляет свыше половины. Мы как раз принялись со всеми этими проблемами разбираться. И надо отметить, что нет практически никаких законов и прочей нормативной базы, которые бы регулировали вопросы, связанные с такими домами.

Для сравнения — когда строится жилой многоквартирный дом, в проекте застройщика очень четко прописано, сколькими школами, поликлиниками и другими объектами его следует обеспечить. А при ИЖС ничего такого нет, и эту функцию вынуждено брать на себя государство. Таким образом, нормативная база по многоэтажному жилью на сегодня есть, и можно сказать, что регулирование вопросов, связанных с таким жильем, даже более чем налажено. А по малоэтажному жилью, хотя его строится очень много, такая нормативка практически отсутствует.

Этот пробел порождает проблемы. Сравните, например, подмосковные Красногорск и Истру. Красногорск вдвое населеннее, и в нем в основном реализуются многоэтажные проекты, а в Истре частников гораздо больше, там вовсю продолжает строиться индивидуальное жилье. И возникает вопрос: кто обеспечит жителей этих домов школами и детсадами? Очевидно, что только государство.

Поэтому пора законодательно отрегулировать эти вопросы. Уже решено, что объект ИЖС может строиться с использованием эскроу-счетов. Теперь настало время определить, сколько школ и поликлиник нужно возвести, прежде чем будет построен определенный метраж такого жилья.

Но ведь люди разные, есть граждане семейные и одинокие, индивидуальное жилье строится под различные цели. Наверное, поэтому подсчитать количество требуемых социальных объектов весьма сложно?

Отчасти соглашусь. Поэтому нормативы, которые будут определять потребность в таких объектах, не будут теми же, что и для многоквартирного жилья. Если на сегодня нормативно четко определено, что в МКД приходится 28 кв. метров на человека, и от этого числа считается, сколько нужно машиномест, детсадов и поликлиник, то для ИЖС мы к такой определенности еще не подошли, поэтому озабоченность абсолютно уместна. Понятно, что государству бессмысленно строить и потом содержать объекты, которые оказались никому не нужны. Кстати, в некоторых городах уже встречаются ситуации, когда построенные за госсчет школы стоят без преподавателей, хотя дети для заполнения этих учебных заведений имеются.

Или наоборот — позитивный пример: в Московской области практически везде избавились от вторых смен в школах, что позволило эффективно выделить и загрузить имеющееся в школах спортивное ядро, и у проживающего рядом населения появилась возможность в ранние и вечерние часы, когда дети не учатся, использовать эти стадионы.

Другое дело, что возник вопрос об оплате поддержания этой спортивной инфраструктуры в нормативном состоянии. Пока что за это платит Минобразования, но так как речь больше идет о спортивном, а не об учебном использовании стадионов, то у него возник резонный вопрос, почему оно несет эти затраты. Определенная проблема в связи с этим имеется, но, думаю, мы найдем разумный компромисс. Все-таки самое главное то, что уже сейчас жильцы окрестных домов могут заниматься на школьных стадионах Подмосковья.

Позвольте затронуть проблематику ЖКХ… Основной поток жалоб и нареканий, предъявляемых гражданами, касается качества предоставляемых коммунальных услуг и эффективности управления МКД, своевременности уборки придомовых территорий, вывоза мусора и т. п. Какие направленные на решение этих проблем законы сейчас прорабатываются в Комитете?

Сперва напомню, что уже принято немало законов, касающихся повышения эффективности работы ЖКХ. Так, уже доказали свою эффективность принятые нами законодательные изменения, позволившие жильцам более эффективно взаимодействовать со своими эксплуатационными компаниями. Действует закон, что УО не может быть без достаточных на то оснований отстранена от работы в доме раньше, чем через год. Этот закон не только поможет тому, чтобы УО охотнее инвестировали средства в «свои» дома и работали качественнее. Хотел бы акцентировать внимание: во-многом он о другом. Поясню о чем речь… Например, довольно часто имеет место ситуация, когда две компании ведут между собой войну за право управления домом — и дом фактически остается без управления, так как имеются протоколы собраний жильцов с разными решениями (а подписи в них зачастую фальсифицируются) и идут разбирательства, какой протокол считать верным. Мы законодательными решениями ужесточили проверку протоколов и ввели за их подделку уголовную ответственность. То есть закон налагает уголовную ответственность на физическое лицо, назначенное от эксплуатационной компании или выбранное общим собранием ТСЖ. Причем голосовать за такое лицо можно тремя способами, но никакая доверенность не принимается: проголосовать можно лично на собрании, в МФЦ либо в электронном виде на Госуслугах. Раньше такого не было.

Теперь о законопроектах и предложениях, которые обсуждаются и находятся в работе. Например, есть инициатива, связанная с правилами представления интересов жителей в судах председателями ТСЖ на основании выданной им жильцами доверенности. Я ее не особо поддерживаю: она довольно спорная. Вдруг завтра председателю взбредет в голову продать свой дом? Я, конечно, утрирую, но пусть лучше председатели занимаются управлением своими домами, а интересы жителей защищают профессиональные адвокаты, которых можно нанять.

А вот законодательная инициатива о реестре дисквалифицированных лиц, находящаяся на рассмотрении в парламенте, на мой взгляд, заслуживает поддержки. Она предусматривает, что не только собственники управляющих организаций, но и их исполнительные органы в случае, когда УО оказывается недобросовестной, тоже вносятся в реестр дисквалифицированных лиц — в своего рода «черный список». Это очень важно, так как недобросовестные лица, ранее занимавшиеся трудовой деятельностью в недобросовестных управляющих компаниях, не смогут больше продолжать работать.

То есть это очистит рынок управления МКД от мошенников и тех, кто не намерен работать на совесть?

Именно так. И вообще, мы хотим правила работы УО на рынке довести до их бенефициаров, чтобы они тоже несли ответственность за деятельность этих компаний. Сейчас нередко имеют место случаи, когда владельцы недобросовестных УО их банкротят и бегут дальше заниматься той же деятельностью. Есть сейчас и сознательные эксплуатационные компании, реально работающие, но на них все равно смотрят, как на мошенников, потому что наряду с ними есть УО, просто занимающиеся высасыванием денег из своих клиентов.

В связи с этим нередко можно слышать мнение, что нужно сделать как в Москве, где практически одна УО на весь город. Но, во-первых, хоть «Жилищник» и самая крупная компания в Москве, но она все-таки работает не одна, а во-вторых, если будет только единственная компания, то неизбежно тарифы начнут расти быстрее, а качество обслуживания жилого сектора падать. Поэтому я уверен, что на рынке управления жильем должны действовать разные частные компании, просто нужно лучше выстроить систему правил их работы, добиться большей ответственности и от компаний, и от их бенефициаров. И ранее принятый закон, который вводит уголовную ответственность за подделку подписей в протоколах собраний жильцов, — это уже серьезный шаг в правильном направлении: теперь злоумышленникам станет сложнее договариваться о фальсификации протоколов собраний с тем человеком, который за это рискует быть привлечен по уголовной статье. А мы и далее будем готовить новые инициативы, которые наведут порядок в сфере управления жильем.

Сергей КОЛУНОВ, член Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ:

«Правила работы на рынке управления жильем должны налагать серьезную ответственность за ее качество на всех участников этой деятельности, вплоть до бенефициаров управляющих организаций»