Успеет ли Новосибирск освоить миллиарды, выделенные на расселение ветхого и аварийного жилья?
Не те темпы
Участники строительного рынка Новосибирской области оценивают готовность региона и города к ускоренному расселению ветхого и аварийного жилья довольно скептически. Напомним, на эти цели область недавно получила 700 млн рублей, а в 2022-2023 годах в регион поступят еще 2,4 млрд рублей, которые необходимо освоить в прописанные в федеральной программе сроки.
Так, депутат Законодательного Собрания Новосибирской области, председатель совета директоров ГК «Стрижи» Илья Поляков отметил, что в период 2021-2022 годов необходимо расселить 22 аварийных дома или 153 квартиры. Кроме того, учитывая сокращение сроков переселения до 31.12.2023, необходимо расселить еще 68 домов, в которых проживают почти 800 семей.
— В настоящее время мэрией подготовлена проектная документация на строительство жилого дома, который необходимо построить и ввести в эксплуатацию до конца 2022 года. Дом предполагается построить на улице Степной. Однако, учитывая, что аварийные дома расселяются во всех районах города, необходимо осуществлять строительство в разных локациях, — говорит Поляков. — Кроме того, один дом не решит проблему расселения. Чтобы уложиться в намеченные федеральной программой сроки, необходимо уже сегодня начать строить жилье для расселения.
[ic_add_posts ids=116084 template="right.php"]Не вписываются в цену
Илья Поляков также напомнил, что в рамках реализации программы по расселению аварийного жилья с участием федерального бюджета установленная стоимость квадратного метра для Новосибирской области составляет 49953 рубля.
— Приобрести на рынке жилье по такой цене сегодня нереально. Необходимо либо предусматривать в городском и областном бюджетах дополнительные средства на увеличение стоимости квадратного метра, либо срочно муниципалитету строить жилье, — уверен Поляков.
Президент ГК Sky Group Владимир Литвинов соглашается, что никто из застройщиков не будет продавать квартиры в убыток себе по прописанной в федеральной программе цене. Это означает, что такие дома должен строить УКС мэрии или областного правительства.
— Если ты на рынке не можешь купить квартиры, то должен строить сам. УКС определяет земельные участки, размещает заказ у производителей панелей (только в Новосибирске их пять, плюс есть в близлежащих регионах), закупает их и строит дом. При этом мэрия продает на торгах освободившийся участок и получает доход. Это самая примитивная схема при которой, возможно, удастся вписаться в утвержденную Минстроем стоимость квадратного метра для расселения. Но удастся ли при этом вписаться в сроки? — рассуждает застройщик. — Еще один вариант — компенсировать выпадающую прибыль продавцу: земельным участком, техусловиями, налогообложением и т. д. Для решения этого вопроса нужна политическая воля.
Он не исключил риск, что регион не сможет освоить выделенные ему в рамках федеральной программы деньги. Даже если органы власти каким-то образом заставят застройщиков принять участие в программе:
— Не та стоимость квадратного метра, чтобы это было экономически выгодно. Даже если участок будет со сформированной инфраструктурой.
Президент «Группы Мета» Владимир Мартыненков считает, что если регион хочет выйти на прописанную в нормативах Минстроя РФ стоимость квадратного метра, то нужно прорабатывать дотационную программу.
— Да, земли в городе сегодня не хватает, но после сноса ветхих и аварийных домов она становится очень дорогой, и себестоимость строительства в итоге там получается немаленькая. Если власть готова выкупать эти квартиры по цене 49 тысяч рублей за «квадрат», то она должна компенсировать расходы сверх этой цены, понесенные застройщиком, — говорит Мартыненков. — В принципе, модель можно просчитать. При федеральном финансировании 2,4 млрд рублей вполне реально привлечь частные инвестиции с плечом 1 к 5 или 1 к 10, то есть 10-20 млрд рублей. Если сработать по-умному.
[ic_add_posts ids=117726]Координатор по Сибирскому федеральному округу Национального объединения строителей («НОСТРОЙ»), руководитель Ассоциации строительных организаций Новосибирской области (СРО «АСОНО»), председатель комиссии по вопросам ЖКХ Общественной палаты Новосибирской области Максим Федорченко добавляет, что за 50 тысяч рублей сейчас не то, что не купишь квадратный метр «первички» или «вторички», но даже и построить за эту цену проблематично. С учетом произошедшего повышения цен на стройматериалы себестоимость строительства выше, чем цена Минстроя, а ведь в нее в случае расселения жилья должна быть включена и отделка помещения.
— Муниципальные власти делают, конечно, все возможное, сами, в частности, строят жилье для расселения. Но по большому счету это не правильно. Рынок же не произвольно устанавливает цену, мы все хотим жить в качественном и современном жилье. На мой взгляд, и при расселении граждане должны получать жилье, пусть и не премиум-класса, но достойного качества, а не такое, при строительстве которого придется экономить на всем, чтобы только уложиться в норматив, — рассуждает Федорченко. — Сейчас ситуация меняется: наконец вышел приказ федерального Минстроя о новой методике определения стоимости квадратного метра — исходя из анализа рынка и вычисления средних цен по реальному рынку, как первичному, так и вторичному. Правда, за основу почему-то берутся данные Росстата, а не Росреестра, который реально регистрирует сделки на рынке жилья, или Единой информационной системы жилищного строительства, которая абсолютно точно знает все цены на первичное жилье на рынке долевого строительства. Практика показывает, что данные Росстата обычно являются не слишком актуальными и несколько заниженными относительно реальных цен на недвижимость.
Не те параметры
Владимир Литвинов обратил внимание еще на один нюанс, который касается предоставления квартир социальным категориям граждан.
— По нормативным актам сиротам могут предоставляться не более 17% от общего количества квартир, расположенных в одном доме. То есть решить вопрос за счет одного объекта недвижимости не получится. Кроме того, в документации прописано, что квартира должна быть не более 33 квадратных метров, а таких мелких однокомнатных квартир сейчас на рынке практически нет. При этом фискальные органы очень жестко смотрят на соблюдение всех требований, сроков, финансовой дисциплины в таких проектах. При малейших нарушениях следуют санкции, — констатировал собеседник Infopro54.
А где кадры?
Еще одна проблема, которая может тормозить развитие программы по расселению ветхого и аварийного жилья в Новосибирске, — кадровая.
— Фактически расселением в городе сейчас занимаются четыре человека. При таком объеме расселения, конечно, они не справятся с подготовкой документов. Необходимо увеличивать штат сотрудников, — предупредил Илья Поляков.
Параллельно с расселением, по мнению Полякова, необходимо начинать подготовку документов для участия в следующей программе, в которую войдут дома, признанные аварийными до 31.12.2020. Максим Федорченко добавляет, что при реализации поставленной президентом РФ задачи по включению в перспективе в программу расселения авариного жилья, признанного таким до 1 января 2021 года, в параметры финансирования должна быть заложена справедливая реальная рыночная цена квадратного метра.
[ic_add_posts ids=118064 template="right.php"]Немного позитива
Гендиректор АО «Агентство развития жилищного строительства Новосибирской области» («АРЖС»), депутат Законодательного Собрания Новосибирской области Вячеслав Илюхин настроен более оптимистично.
— На мой взгляд, сейчас нет никаких причин для того, чтобы программа расселения ветхого и аварийного жилья в Новосибирской области тормозилась. Ничто не мешает устранить все нестыковки в законодательстве, а также в нормативных актах на местном уровне. В рамках масштабных инвестпроектов (МИП) застройщики должны будут передавать муниципалитету от 3 до 8% построенного жилья, которое можно использовать для решения проблемы обманутых дольщиков, социальных категорий граждан, расселения ветхого и аварийного жилья, — отмечает Вячеслав Илюхин.
Для расселения ветхого и аварийного жилья можно будет привлекать застройщиков, которые выйдут на площадки новых микрорайонов в поселке Клюквенный и Верх-Туле. Кроме того, в Пашино в этом году стартует еще один проект, нацеленный на расселение ветхого и аварийного жилья в рамках масштабного инвестпроекта. Речь идет о расселении двухэтажных бараков в районе остановки Пошивочной. Об интересе к таким программам говорят и другие застройщики региона.
Кстати, Илюхин отметил, что после сноса ветхих и аварийных домов земля будет рассматриваться с точки зрения пригодности для нового жилищного строительства. Если она пойдет по нормативам, то ее выставят на торги.
Напомним, Новосибирская область участвует в федеральной программе по ускоренному расселению ветхого и аварийного жилья, признанного таковым до 1 января 2017 года. По данным МинЖКХ, в целом по программе до 2023 года в регионе предстоит расселить 55 тысяч квадратных метров жилья или 3 тысячи жителей. Основной аварийный фонд расположен в Новосибирске (30 тысяч квадратных метров) и Искитиме. В среднем в год аварийными в области признаются от 20 до 45 тысяч «квадратов». Сегодня застройщики должны предоставить жителям аварийных домов в рамках МИПов около 15 тысяч квадратных метров до 2026 года.
На финансирование ускоренной программы в регионе заложены 4,4 млрд рублей, из них 491 млн (11%) — средства муниципальных образований. В перечне домов, попадающих под действие программы, были включены 208 домов в районах области и 44 — в Новосибирске. Всего предстоит расселить дома общей площадью 106,9 тысячи квадратных метров, где проживают около 7 тысяч человек.