Почему жилье в Иркутске по карману только миллионеру
Анекдот «Продам двухкомнатную квартиру в Москве или обменяю на поселок городского типа в Республике Коми», похоже, актуален и для иркутян. По итогам прошлого года Иркутск и Приангарье вошли во всевозможные рейтинги городов и регионов по росту цен на недвижимость в новостройках. По данным портала Domofond.ru, иркутские «однушки» прибавили в стоимости 24,3%, это второе место в России по росту цен после Сочи. Портал «Авито Недвижимость» оценивает рост стоимости новых квартир в Приангарье в 16,1%. Сильнее цены на жилье росли только в Подмосковье.
Год 2020-й не радует. Стоимость «квадрата» в иркутских новостройках сегодня варьируется в пределах 60-70-90 тысяч рублей. По информации портала REALTY.IRK.RU, в августе цены на жилье в столице Приангарья еще подросли: квадратный метр на вторичном рынке за месяц стал дороже на 2%, в новостройках — на 1,4%. С начала года цены на вторичное жилье в Иркутске в среднем выросли на 12,6%, стоимость новостроек — на 17,3%.
«АН» поинтересовался у экспертов — из чего складывается цена на квадратные метры? До каких пор квартиры в Иркутске будут оставаться «золотыми»? Кто в этой ситуации виноват и можно ли это исправить?
Строить стали меньше, строить стало дороже
По мнению представителей строительного бизнеса, цены на жилье в Иркутске растут по нескольким причинам. Проще говоря, строить стали меньше, а ипотека стала более доступной. С 2015 года накопились инфляционные ожидания. За этот период, при снижении курса рубля к основным мировым валютам более чем в два раза, постепенно дорожали строительные материалы и оборудование. Металл, цемент, оконные конструкции, кабельная продукция, лифты, да и все импортные комплектующие инженерных систем привязаны к курсу валют. При этом цены на квартиры до 2018 года практически не росли, и при таких, по выражению строителей, убыточных условиях работы многие застройщики ушли с рынка.
Формировался и так называемый отложенный спрос: потребность в квартирах у людей существовала, а возможности купить не было. После того как произошла небольшая стабилизация экономики и существенно снизились ставки по ипотечным кредитам, спрос на недвижимость начал расти, однако количество новостроек из-за стагнации на рынке 2015-16 годов и введенной экологической экспертизы (сейчас ее отменили для МКД, подключенных к центральным сетям) снижается до сих пор.
Строительные компании действительно стали возводить в Иркутске меньше жилья. По данным департамента реализации градостроительной политики администрации областного центра, в 2016 году застройщики сдали в городе 370 тысяч квадратных метров квартир, а в 2019-м — всего 270 тысяч квадратов.
Существенное влияние на ценообразование нового жилья оказала реформа системы финансирования жилищного строительства. Сегодня более 80% средств от стоимости проекта застройщик обязан брать в банке в виде кредита под проценты, а все деньги от покупателей поступают на эскроу-счета в том же банке. Соответственно, доля процентных расходов строителей выросла в разы. Сегодня она составляет минимум 3-6 тыс. руб./кв. м, из-за чего растут и цены.
— Из-за карантинных ограничений возник дефицит рабочей силы, она тоже подорожала. В совокупности все это привело к росту цен на жилье. По моему мнению, при снижении ипотечной ставки возрастает покупательная способность населения, — говорит руководитель одной из строительных компаний города Михаил Сигал, — тогда рыночная стоимость жилья приходит в равновесие. Можно предположить, что к концу 2021 года стоимость жилья будет в диапазоне 95 000 — 125 000 руб./кв. м.
К тому же, по мнению эксперта, в 2021 году объем предложений на рынке жилья в Иркутской агломерации будет наименьшим за последние годы, за счет этого возможен дефицит квартир. А это тоже один из факторов роста цен. Так что прогнозы для желающих приобрести жилье не вдохновляют.
— Спрос на сегодня очень высокий, во многом он связан с доступностью ипотеки и низкими ставками по депозитам, люди перекладывают свои сбережения из банков в акции и в недвижимость, — подчеркивает Михаил Сигал. — Поскольку ставка по субсидированной ипотеке будет снижаться как минимум до 5,8-5,9%, плюс начинается сезонный период роста покупательной активности, то цены будут расти. Корректировка/стабилизация произойдет, скорее всего, летом 2021 года, осенью еще немного подрастет и стабилизируется летом 2022 года. Мой совет — если у вас есть возможность приобрести квартиру сегодня, это надо делать в сентябре. В октябре-ноябре цены повысятся, это подтверждает многолетняя практика.
Низкая конкуренция, отсутствие новых игроков
Специфика цен на жилье в Иркутске обусловлена несколькими факторами, поясняет эксперт по недвижимости Евгений Балабанов. Строители говорят: дорогая земля, дорогое подключение к городским сетям, высокие требования по сейсмоустойчивости — все это значительно удорожает проекты. Но это только одна сторона медали.
— Я бы выделил еще и такие факторы, как высокая рискованность бизнеса и сформированность основных бенефициаров — владельцев земельных участков и строек, — говорит Евгений Балабанов. — Есть множество конъюнктурных нюансов, которые не позволяют гарантировать, что дом будет введен вовремя и без проблем. Даже при условии, что ты собрал все ресурсы для строительства, оформил документы в рамках законодательства, начав производственные работы, можешь не получить нужный результат. Дело в том, что с постоянными изменениями в строительном законодательстве и технических правилах, с особенностями в экспертизах и других регламентах, подвисает много практических моментов. Даже опытным строительным компаниям сложно перестроиться, не говоря уже о начинающих предпринимателях.
Как следствие — низкая конкуренция, которая по общеэкономическим законам не стимулирует гибкое развитие как в плане цен, так и в формировании архитектурного стиля города. Новых эстетически привлекательных проектов за последние годы практически не появилось. Разрешений на строительство выдано крайне мало. Все это и формирует те цены, которые мы имеем.
Что необходимо предпринять властям, законодателям для того, чтобы цены на квартиры в Иркутске не были столь высокими? Эксперт убежден — нужны понятные, открытые правила. Сейчас они вроде есть, но практика порождает множество вопросов. Ведь, помимо регулирования государством, теперь появились контроль и координация процессов со стороны банков, что сокращает возможность появления новых игроков.
— Так и получается, что на рынке у нас одни и те же компании, с одинаково высокими ценами и в большинстве своем без интересных проектов. Посмотрите, сколько новостроек вы можете признать красивыми, с индивидуальным архитектурным обликом? Единицы. В других городах такого стандарта однотипных коробок нет, — утверждает Евгений Балабанов.
Цены на недвижимость сегодня находятся на пике за последние пять лет. Дешевая ипотека коррелируется высокими ценами на жилье. Рынок, таким образом, разгоняется благодаря дешевым ипотечным займам. Спрос высокий. Учитывая дефицит новых проектов, цены в ближайшее время в новостройках будут высокими, хотя по вторичному жилью возможен спад.
Предложение должно превысить спрос
Специалист по операциям с недвижимостью АН «Тысячелетие» Светлана Бочарова подчеркивает: рост цен на новостройки и «вторичку» связан с тем, что ключевая ставка Центробанка достигла своего исторического минимума. В результате снизились ставки по ипотечным кредитам, что вызвало волну спроса на разные категории жилья. Ценовая политика, по словам риелтора, по новостройкам напрямую связана с введением эскроу-счетов и программами господдержки.
Цены на квартиры, по мнению специалиста, станут снижаться в том случае, если сама градостроительная политика в Иркутске изменится. Город застраивается точечно, практически не осталось мест для возведения жилых комплексов. А отсутствие новых микрорайонов влечет дефицит квартир в новостройках. Жилье станет дешевле, только когда предложение будет превышать спрос.
— Предпосылок для роста цен на жилье сегодня нет, — считает аналитик недвижимости Татьяна Лаврентьева. — Реальные доходы населения уменьшаются, покупательная способность падает, безработица растет. А поскольку спрос рождает предложение, цены будут снижаться. Это произойдет сначала на рынке вторичной недвижимости, затем «первички». Нынешние цены на квартиры идут в разрез с доходом среднего покупателя. В Иркутске уровень ежемесячного дохода варьируется в пределах 30-45 тыс. руб. Жилье считается доступным для покупателя тогда, когда уровень его месячного дохода равен стоимости одного квадратного метра жилья. Смогут ли низкие ипотечные ставки подстегнуть рынок продаж? Сомневаюсь, ведь «гасить» ипотеку покупатель должен из своих снижающихся доходов.
А пока тем, кто хочет купить квартиру, но не может связывать себя долгами, придется поставить свои мечты о комфортной жизни на паузу. До лучших времен. Когда только они наступят? И наступят ли?