Мошенничество в строительстве домов

1. Чистое мошенничество.

а. Предоплата

Если с вас начинают настоятельно требовать предоплату, любую - от 1% до 100%, это - верный признак того, что перед Вами нечестный застройщик.

Конечно же у Вас попросят наличные или перевод на карту. Безналичный платеж значительно сложнее вывести. Но даже если у Вас будет договор ипотечного кредитования риск попасть на мошенника есть.

ЧТО ДЕЛАТЬ?

- Не вносить предоплату. Если Вы сделали предоплату, требуйте документ - чек, приходный ордер, накладную. Везде должны быть подписи и печати. Заполнены они должны быть аккуратно.

б. Махинации с документами

Иногда компании, заключающей с Вами договор, вообще может не существовать. Печати могут быть поддельными. Руководство подставным.

Также Вам могут предложить купить участок, по факту не принадлежащий продавцу.

В качестве застройщика может оказаться посредник - суб-суб-подрядчик, не имеющий ничего.

ЧТО ДЕЛАТЬ?

- Проверьте участок на публичной кадастровой карте.

- Проверьте компанию на сайте nalog.ru.

- Попросите показать готовые дома, желательно внутри и поговорите с владельцем.

- Проверьте офис компании лично, в Яндекс.Справочнике и Google картах

- Не подписывайте договор на объекте, в кафе и прочих местах, а только в офисе компании. Берите с собой свидетелей.

2. Намеренное банкротство. Вывод в оффшоры.

а. Банкротство застройщика

Один из самых излюбленных способов мошенников, это - признание компании банкротом. После этого владелец, как правило, остается абсолютно "чистым". Доказать в суде мошеннические действия крайне сложно и долго.

Признаки того, что компания вот-вот обанкротится - бесконечная суета, нехватка кадров, задержки с закупом и подвозом материалов, так как Вашими деньгами будут "затыкать дыры" на других объектах. Сроки обычно срываются по всем показателям. Часто застройщик не берет трубку, избегает встреч и прямых вопросов. Ответы, как правило, уклончивые.

ЧТО ДЕЛАТЬ?

- Будьте внимательны. Чаще общайтесь с работниками - руководителями, мастерами, бригадирами, прорабами, простыми рабочими. Если в компании надвигаются проблемы, кто-то из подчиненных проговорится. Корпоративная этика исчезает как только начинают задерживать зарплату.

- Чаще участвуйте в процессе, задавайте вопросы. Профессионалы не боятся отвечать на неудобные вопросы, к тому же в нормальных компаниях такие вопросы - обычное дело, и реакция на них спокойная.

б. Вывод компании в оффшор, перепродажа.

Вдруг Вы можете узнать, что у компании появился новый собственник, изменились реквизиты, юридический адрес. Конечно всегда это делается в тайне от заказчика. Если же до Вас дошла такая информация - бейте тревогу. Нормальная компания САМА Вас предупредит об изменениях и предложит расторгнуть договор или подписать заново.

ЧТО ДЕЛАТЬ?

- Тоже, что при банкротстве компании.

3. Кражи. Воровство.

Воровство материалов

Кражи начинаются в процессе производства работ. Чаще - когда стройка уже в самом разгаре, заказчик уже успокоился и бдительность его усыплена. В подавляющем большинстве случаев этим занимаются рабочие, но иногда в этом может быть замешано и руководство компании.

ЧТО ДЕЛАТЬ?

- Внимательно следить за всеми закупленными материалами, не стесняться пересчитывать как после закупа, так и в процессе строительства. Требуйте фото и/или видеофиксации привезенных материалов и процесса работ. Хорошо, если у компании есть видеонаблюдение на объекте.

- В случае выявления фактов воровства, незамедлительно расторгайте договор. Если кража совершена в тайне от руководства, оно всегда пойдет Вам навстречу и компенсирует утрату, а также, возможно, предложит скидку, так как репутация стоит дороже. В этом случае работники, причастные к воровству, однозначно будут уволены.

4. Занижение цены сметы.

а. Занижение цен в смете на работы.

Преследуя цель взять объект любой ценой, застройщик сознательно занижает цены, чтобы на фоне конкурентов общая сумма была ниже. Чтобы сделка была прибыльной, в дальнейшем Вам выставят доп. работы, или обманут на материалах, или вообще исчезнут, бросив объект. Главное для таких строителей "ввязаться в драку", а там - будь, что будет.

б. Занижение количества (объёмов, площадей) в смете на работы.

Объемы работ занижают с той же целью, что и цены на работы. Способов компенсировать разницу много - это все другие способы, изложенные в этой статье.

в. Сознательное невключение в смету необходимых работ.

Наверное самый распространённый способ занизить смету - не включить какие-либо виды работ. Например, при производстве кровельных работ "забудут" монтаж торцевых, фронтонных, карнизных планок. Другой пример: не включат работы по устройству дренажа, или монтаж утепления фундамента.

После Вам скажут: "Вы же сами подписывали смету. Вы всё видели. Мы их (эти работы) и не считали. Будьте любезны, доплачивайте." Или так: "А что нужно было? Вы не просили! Мы и не делали. "

Кроме того Вы должны знать, что строительство - это не только работы и материалы. Это доставка грузов и рабочих, электричество, вода, газ, расходные материалы, погрузочно-разгрузочные работы, иногда питание персонала, аренда техники, бензин, налоги, накладные и прочие расходы. Поэтому если Вам не включили всё это в смету - задумайтесь. Никто это бесплатно делать не будет. Заплатить все-равно придётся - тем или иным способом. Не предъявят Вам это явным способом - заплатите неявно. Все эти расходы обычно укладываются в 10-20%.

г. Демпинг в борьбе за рынок или при подготовке банкротства.

Самая неприятная история. Чаще всего на неё попадают очень скупые заказчики, уверенные, что из одной шкурки можно сшить 8 шапок. Этим и пользуются мошенники. Вам могут предложить ну, просто нереальную цену, и вы подпишите договор.

ЧТО ДЕЛАТЬ?

- Закажите расчет в нескольких компаниях. Разница в объемах работ и материалов не может быть слишком большой. Например, отклонение в 10-15% от средней цены - это уже подозрительно.

- Не выбирайте самую дешёвую компанию. В большинстве случаев - это мошенники.

- Внимательно изучите смету и сравните цены в ней с ценами на сайте компании. Если прайс у компании на сайте отсутствует - не заключайте договор. Это один из признаков, что компания "мудрит" с ценами. Часто в таких фирмах цену назначат "на глазок" - по "прикиду" заказчика: "Машина подороже - заломим ему цену по полной."

- Обратите внимание на сопутствующие работы, например, оштукатуривание стены стоит 400 рублей, а монтаж штукатурной сетки под неё 500. Такого просто не может быть. Если у Вас появились сомнения - поищите в интернете видео выполнения этой работы, и Вы поймёте трудоемкость. Конечно Вы, как не специалист, можете не знать тонкостей, и есть такие виды работ, которые с виду кажутся простыми, а стоят дорого

5. Завышение цены сметы.

а. Завышение необходимых объемов работ.

Так часто поступают, чтобы покрыть низкую демпинговую цену на работы, но при этом утверждают, что в данном случае необходимо сделать именно так.

Например, стяжка выполняется чтобы сравнять уровень пола, закрыть трубы или скрыть другие неровности. Минимальная высота для бетонного основания ограничена высотой маяка - 8-10 мм. Вам же могут предложить выполнить её и 5, и 10 сантиметров! По деревянному основанию нормативная толщина 60-70 мм. Всё, что больше - явное вытягивание денег из заказчика.

Пример N2: в фундамент предлагают заложить арматуру диаметром 20, 25, 28 мм. Для малоэтажного домостроения такие диаметры практически не используются. Это же не 15-этажный дом, и не Крымский мост! И таких примеров сотни.

Практически на всех видах материалов используют приём увеличения необходимого объема. Чаще всего завышают объемы трудноизмеримых материалов - утеплителей, крепежа, а также объемы грунта, песка, щебня, бетона.

б. Игра с процентами на обрезку.

Объединяя схожие виды материалов в одну группу, утверждают, что все они имеют одинаковый процент отходов. Классический пример: вам могут сказать, что все кровельные материалы имеют отходы 10%. На самом деле большой расход имеет металлочерепица и профнастил на сложных кровлях, у мягкой кровли или натуральной черепицы этот показатель редко превышает 3-5%.

Как поступят аферисты? Вам выставят в оплату один объем, а закупят меньший. В подтверждение предоставят подложные документы и сошлются на некий несуществующий СНиП, проверять который Вы не будете.

в. Завышение цен на работы.

Так как смета может насчитывать несколько сотен позиций, Вы можете не заметить, что некоторые позиции сознательно завышены. Особенно это касается сложных в понимании названий, например, устройство теплоизолированного мауэрлата, обвязка котла, расшивка швов, устройство буронабивных свай. И таких непонятных названий десятки.

Иногда строители не гнушаются и завышением общеизвестных работ, порой в разы, пользуясь незнанием заказчика.

Еще одни прием, который применяют, завышая цену работ, если при её выполнении применяется более сложный или дорогой вид техники. Например, вам навяжут заливку бетона швингом. При чём возьмут оплату и за аренду швинга и саму заливку сделают дороже. Хотя заливать со швинга даже проще и быстрее.

ЧТО ДЕЛАТЬ?

- То же, что и в случае с занижением сметы.

- Отказываться от работы с компанией, предоставившей самую высокую цену, мы не будем советовать, так как может оказаться, что эта компания будет единственной, которая выставит самую подробную смету. Возможно эту цену Вы и заплатите по факту, но всё-же будьте осторожны!

- Изучайте сметы внимательно. В конце концов пересчитайте всё вручную. Если что-то непонятно - обратитесь к застройщику. В нормальной компании Вам никогда не откажут в объяснениях.

6. Дом за миллион.

Афёра века - дом за миллион.

В любой серьёзной компании Вам сразу скажут: "Дом за миллион невозможен"

Попробуем посчитать.

Всем известно, что дома из пено-газо-бетона, оцилиндрованного бревна, клееного, профилированного бруса, кирпича, керамо-блоков значительно дороже, поэтому будем рассматривать только каркасные дома. Такие дома чаще всего и продают в категории "дом за миллион". Про дома из нестроганного бруса вообще говорить не стоит, так как для нормального в них проживания необходимо ждать усадки дома 2-3 года, и только после этого их можно утеплять и обшивать, что в конечном итоге превысит стоимость каркасного дома.

Рассмотрим 1-этажный каркасный дом 70 м². Рассчитаем материалы. Эконом вариант, но при соблюдении нормативов.

Фундамент - 180 000 руб.

Коробка с утеплением стен 200 мм. и пола 250 мм. базальтовой ваты (норматив для г. Иркутска) - 250 000 руб.

Кровля - деревянная стропильная система. Металлочерепица. - 130 000 руб.

Окна и двери серии эконом - 125 000 руб.

Системы отопления, водоснабжения, канализации (внутренние сети) - 120 000 руб.

Электромонтаж - 20 000 руб.

Внутренняя отделка - линолеум, обои, натяжные потолки - 100 000

Отделка фасадов вагонкой - 45 000 руб.

Септик - 25 000 руб.

Скважина 20 м - 50 000 руб.

ИТОГО: 1 045 000 руб. УЖЕ МИЛЛИОН !!! И ЭТО ТОЛЬКО МАТЕРИАЛЫ !

Если очень сильно постараться цену можно снизить до 900 000 руб. При этом дом станет уже СУПЕР-ЭКОНОМ. Не для постоянного проживания.

Теперь считаем работы:

Мы не будем вдаваться в сметную стоимость работ (у нас она получится около 800 000 руб), а посчитаем по зарплате.

Для того, чтобы построить такой дом нужно 4-5 работников минимум. Это не просто проходимцы с большой дороги, а люди знающие свое дело и владеющие профессией не один год. Чтобы таких мужиков жёны не выгнали из дома, они должны приносить в дом не менее 30 000 руб (и это крайняя минимальная зарплата - по сути - позор для опытного строителя и отрасли в целом).

Для постройки такого дома "под ключ" нужно 3-4 месяца (минимальный срок).

Умножаем 4 месяца х 5 работников х 30 000 руб = 600 000.

Если добавить к этой цифре транспортные расходы, доставку, прибыль компании, налоги, аренду техники и пр., получим 1000000 руб. ЕЩЁ 1 МИЛЛИОН!

Резюмируя можно сказать, что дом 70 м² может в самой низшей ценовой категории стоить 1700000- 2000000 руб.

А дом за 1 000 000 руб - это дача 25-30 м² не для круглогодичного проживания.

Если пересчитать всё для Москвы и Санкт-Петербурга, то цена ещё вырастет на 40-50%.

Как строят мошенники:

1. Низкосортная доска естественной влажности.

2. Утеплитель 100-150 мм. (будут утверждать, что это по СНиП) Часто - самая дешёвая стекловата, уложенная не по технологии.

3. Фундаментная плита 100-150 мм. (норматив даже для лёгкого дома - от 200 мм. Зависит от веса здания и грунтов) Любой другой тип фундамента всё-равно не будет дешевле.

4. Отделка фасадов вагонкой или доской самого низкого сорта.

5. Отопление без автоматической системы регулирования и систем безопасности, не соответствующая расчетам по теплотехнике здания (расчёты просто никто не делает). Проверить качество системы отопления это легко - при -36°C на улице, в доме должно быть +20°C, и расход электроэнергии не должен превышать 1 кВт на 10 м². Для дома 70 м², соответственно, - 7 кВт (Усреднённые данные для г. Иркутска.)

6. Электропроводка с нарушениями ПУЭ.

7. МДФ двери самой дешёвой серии - со сроком эксплуатации 1 год, а входные двери вскрываются открывалкой для консервов.

8. Окна с пониженным коэффициентом сопротивления теплопередаче (двухкамерные или дешёвые деревянные).

9. Крайне низкокачественная отделка, сантехника и электроприборы.

10. Повышенные (порой в разы) расходы на отопление.

ЧТО ДЕЛАТЬ?

- Забыть. Просто забыть. И знать - Дом за миллион - чистое мошенничество. Бич строительной отрасли.

7. Нарушение технологий строительства.

Нарушение технологий.

Технологии нарушаются по двум причинам: незнание и намеренное нарушение.

Первое встречается значительно чаще, и время показывает, что таких строителей не становится меньше. Самое неприятное то, что многие компании и не стремятся повышать квалификацию, искать квалифицированный персонал, использовать новые технологии. Цель у них одна - деньги. Любой ценой. Средняя жизнь "строительной компании" - 2-3 года. Зайдешь иногда в интернет - посмотреть как живут конкуренты - иных уж нет, но пришли новые, такие же.

Незнание. Часто встречается, но излечимо. Довольно часто такие строители искренне уверены в своей правоте, ведь учились они знаете где? - в ЮТЮБЕ. Да, есть такой Университет Всемирной Глупости и Верхоглядства.

С намеренным нарушением технологий строительства значительно сложнее. Чаще всего Вам расскажут "как надо", а сделают - как дешевле, и Вы об этом не узнаете никогда. Нарушение технологий всегда происходит в сторону снижения качества, желательно, чтобы заказчик не сразу понял коварный замысел.

Самые распространённые нарушения: занижение марки бетона, уменьшение физических размеров стен, перекрытий, уменьшение толщины утеплителя, отсутствие или неверный монтаж паро-гидро-ветро изоляции, неверные расчеты нагрузок при проектировании фундаментов и перекрытий, отсутствие противопучинных мероприятий, отсутствие или неправильно спроектированная дренажная система.

Большинство из вышеперечисленных нарушений трудноустранимы или практически неустранимы. Часто они ведут к полному демонтажу дома. Да ещё попробуйте найти компанию, которая возьмется за переделку! Никто не любит переделывать за кем-то.

ЧТО ДЕЛАТЬ?

- Если Вы уверены, что компания грубо нарушает строительные нормы, расторгайте договор, требуйте возврата средств.

- Часто появляйтесь на объекте, ведите фото- и видеосъемку, задавайте вопросы. Приведите на объект знакомого строителя.

- Согласовывайте каждый этап. Постарайтесь разобраться во всех технологиях, насколько это возможно.

8. Замена материалов.

Замена материалов на более дешёвые.

Само название говорит о том, для чего это делается. А происходит это довольно часто. В большинстве случаев - это замена сорта на более низкий. Например это касается, всех деревянных элементов конструкций, утеплителей, марки бетона. Также довольно часто заменяется производитель, например, металлочерепица меняется на другую с более тонким покрытием или толщиной металла. Самой вопиющей, на наш взгляд, является подмена пенополистирола или базальтовой ваты на пенопласт или стекловату. При этом стены и перекрытия быстро зашиваются, и Вы не узнаете об этом никогда.

Обычно в сметах не указывается производитель и характеристики материалов, поэтому позаботьтесь об этом заранее.

ЧТО ДЕЛАТЬ?

- Согласуйте все виды материалов. Требуйте документы. Следите за процессом производства работ. Проверяйте маркировку на привезенных материалах и сличайте с заявленными в накладных.

- В случае обнаружения подмены, требуйте заменить материал на оригинальный или расторгайте договор.

9. "Развод" на более дорогую технологию, материал.

"Впаривание".

Цель у этого действия понятна - увеличить средний чек, то есть цену строительства. На какую сумму Вас "разведут" зависит от "профессионализма" этих специалистов.

Часто речь идет о суммах с шестью нулями. Предлагается всё - от 600-го бетона, до заморской плитки за 20000 руб/м2. Тут все средства хороши. Главный аргумент:"Чем дороже, тем качественней." Но в строительстве принят принцип разумной достаточности, например, для малоэтажного строительства достаточно и 300-й марки бетона.

Самый распространённый обман - увеличить геометрические размеры фундамента (чем толще - тем лучше) и увеличить толщину стен, иногда до безрассудных цифр (чем толще, тем теплее).

ЧТО ДЕЛАТЬ?

- Сразу дайте понять, что Вы не готовы к необдуманным тратам, и Вас нужно долго и серьезно убеждать.

- Не соглашайтесь сразу, берите время подумать, даже если Вы и готовы принять предложение.

- Заказчик в строительстве - идеальная дойная корова. Он ничего не понимает, ему можно "впарить" что угодно. Особенно часто этим страдают состоятельные заказчики.

Общие советы.

- Внимательно читайте договор перед подписанием. Требуйте внести изменения в нужные Вам пункты.

- Требуйте постоянной финансовой отчетности. Лучше - ежедневной. Например, у нас это реализовано через личный кабинет, где в онлайне можно следить за стройкой, финансами, фото и видеонаблюдением.

- Думайте, следите, перепроверяйте, будьте бдительны.

- Часто появляйтесь на объекте, ведите свою фото и видео-съемку.

- Задавайте вопросы всем и всегда. В хороших компаниях к этому относятся нормально.