Новые формы мошенничества при покупке квартир в Севастополе
На сегодняшний день ежедневно большое количество граждан становятся жертвами мошенничества в самых разных отраслях материального производства и сферы услуг.
Наверное, самое печально известное — это долевое строительство, трудности с которым уже испытали огромное количество дольщиков в разных городах страны.Годами обманутые дольщики пытаются отстаивать свои права различными способами, вернуть деньги, вложенные в строительство квартир либо получить долгожданное жилье.
Это обуславливается тем, что долевое строительство на сегодня – один из самых экономных видов приобретения жилья. Процедура участия в долевом строительстве предполагает осуществление гражданином денежного вклада в процессе постройки жилья, то есть до момента ввода объекта в эксплуатацию.Фактически это привлечение денежных средств граждан различными строительными компаниями для дальнейшего строительства многоквартирных домов.
Возрастающий спрос на жилье, сохраняющиеся высокие цены формируют соблазн приобретения квартиры по более низким ценам, порождают массу рисков для дольщиков, в том числе возможность быть втянутым в мошеннические схемы.
27 июня президентом РФ подписан Закон № 151-ФЗ о кардинальных изменениях законодательства, регулирующего вопросы долевого строительства, направленных на повышение прозрачности деятельности застройщиков, укрепление существующего механизма защиты и обеспечения прав участников долевого строительства путем активного участия государства в таких правоотношениях и эффективного банковского контроля.
С июля 2019 года застройщики, работающие по схеме долевого строительства, обязаны использовать счета эскроу в кредитных организациях для взаиморасчетов.
В свою очередь, обеспечение полной прозрачности жилищного строительства для граждан и всех участников жилищной сферы, переход на электронное взаимодействие, а также предоставление актуальной информации по жилищной сфере в обобщенном виде по субъектам федерации и по каждому строящемуся объекту в отдельности возложено на Единую информационную систему жилищного строительства (ЕИЖС).
Таким образом, внесенные поправки делают покупку недвижимости в строящемся доме более безопасной, однако они неизбежно влекут существенные дополнительные издержки застройщиков, в связи с чем у застройщиков возникает вопрос об экономической целесообразности привлечения денежных средств по установленной законодательством схеме.
Необходимо отметить, что действующий Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» достаточно надежно защищает покупателя.
Одной из основных гарантий соблюдения прав граждан, предусмотренной 214-ФЗ, является обязанность застройщика заключать договор участия в долевом строительстве (ДДУ) в строительстве, который подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации.
Исключительный порядок заключения ДДУ предусматривает запрет заключения данного договора до получения застройщиком разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок или договор аренды, субаренды земельного участка, предназначенного для строительства объекта (ст. 3 214-ФЗ).
Указанная норма исключает возможность совершения мошеннических действий в отношении граждан по привлечению их денежных средств, а использование счетов эскроу гарантирует возврат уполномоченным банком гражданам их денежных средств в оговоренных законом случаях.Поэтому любая схема недобросовестного застройщика начинается со стремления заключить другой договор вместо ДДУ.
Усиление контроля за деятельностью застройщика, прозрачность его финансовых операций по возведению объекта недвижимости, отсутствие у застройщика достаточных средств на начальном этапе строительства и дополнительные затраты на получение банковского кредитования создают условия для разработки недобросовестными застройщиками схем по уклонению от предусмотренного законного механизма привлечения денежных средств граждан на долевое строительство.
Одна из схем, действующих в Севастополе, детально будет описана ниже.
Суть схемы заключается в том, что мошенники, через риэлтерские агентства и частных лиц, размещают рекламные материалы о продаже жилых помещений по привлекательной цене на объектах новостроя. Часть размещенных документов является настоящей, а другая (например, проектная декларация) — официальная, якобы носят информационный характер, и составлены соответствующим образом чтобы заинтересовать, а равно ввести в заблуждение, будущих покупателей.
Найденным таким образом покупателям квартир, через аффилированные с потенциальным застройщиком структуры, предлагается инвестировать средства в строительство жилья по следующей схеме. С фирмой, связанной с «Псевдозастройщиком», покупатель заключает «Договора займа», по которому покупатель квартиры предоставляет займ «Псевдозастройщику» на небольшой срок (1-1,5 года) под большой процент.
Для солидности, с покупателем квартиры отдельно оформляется «Договор поручительства», где гарантам возврата займа и процентов по нему выступает «Потенциальный Застройщик», который действительно заключил с Правительством Севастополя договор аренды земли для строительства многоквартирных домов.
И наконец покупатель подписывает «Согласие» (оформляется в единственном экземпляре, хранится только у «Потенциального застройщика») по которому вместо возврата займа и процентов по нему получает у «Псевдозастройщика» квартиру.
Чтобы быстрее найти потенциальную жертву, предлагаются условия, по которым покупателю по окончании строительства гарантируется доход 30-40% годовых от вложенных средств, а конечная стоимость приобретаемой недвижимости меньше на 15-20% от рыночной стоимости аналогичной квартиры в Севастополе.
При заключении таких договоров значительная часть оплаты отдается сразу, сами же договоры не регистрируются в уполномоченном государственном органе. Уловка состоит в том, что договоры не содержат сроков сдачи квартиры и вообще не гарантирует того, что дом будет построен.
В настоящее время на интернет-ресурсах размещены объявления о продаже квартир в строящихся ЖК «Приветливый», ЖК «Мир», ЖК «Новый Инкерман» по адресам: г. Севастополь, ул. Горпищенко, 104; ул. Кокчетавская, 28; ул. Шевкопляса-Погорелова соответственно.По информации департамента капитального строительства Севастополя, к настоящему моменту по всем вышеуказанным объектам отсутствуют разрешения на строительство, за получением заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным части 2 статьи 2, статьи 20 и 21 Закона № 214-ФЗ какие-либо юридические лица в департамент не обращались.
Таким образом, чтобы не стать обманутым дольщиком нельзя соглашаться на заключение иных договоров и настаивать на подписании договора участия в долевом строительстве с обязательной государственной регистрацией.