Эксперты отметили влияние льготных программ на активность ипотечного рынка
Татарстан входит в топ-10 регионов по количеству и объему ипотек
По данным ЦБ РФ, опубликованным на днях, в феврале татарстанцы оформили 2,3 тыс. ипотек. Это на 36% больше, чем годом ранее. Общий объем выданных кредитов достиг 9,6 млрд рублей, почти в полтора раза превышая показатели февраля 2025 года.
Для сравнения: в феврале 2019 года количество сделок было почти в два раза выше, а суммарный объем – примерно в полтора раза меньше нынешнего.
По числу выданных ипотек республика занимает седьмое место среди регионов России. Татарстан почти сравнялся со Свердловской областью, где оформили 2,7 тыс. кредитов, и Башкортостаном с 2,6 тыс. кредитов. В Тюменской области зарегистрировано 2,5 тыс. сделок, а в Челябинской области – около 2 тыс. Лидирует Москва с 4,7 тыс. ипотек, за ней следуют Московская область с 3,8 тыс. и Санкт-Петербург с 2,9 тыс. Меньше всего сделок зафиксировано в Чукотском автономном округе – 32 и Ингушетии – 80.
«Татарстан традиционно в числе привлекательных регионов по уровню жизни, инфраструктуре, по уровню доходов населения. В каком-то смысле это такой оазис относительного благополучия. Конечно, республика не абсолютный лидер, но стабильно занимает хорошие позиции. Во многом за счет того, что в нее активно вкладываются деньги. Сюда же можно отнести Краснодарский край – он стабильно лидирует по покупке недвижимости жителями других регионов. То же самое можно сказать про Москву, Санкт-Петербург и их области», – рассказала «Татар-информу» член Гильдии риелторов РТ, руководитель АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.
Анастасия Гизатова: «Татарстан традиционно в числе привлекательных регионов по уровню жизни, инфраструктуре, по уровню доходов населения»
Фото: © Владимир Васильев / «Татар-информ»
По объему выданных ипотек Татарстан занимает шестое место среди регионов России. Республика почти догнала Свердловскую область с сопоставимым показателем и Башкортостан с 9,2 млрд рублей. Однако до лидеров – Москвы (34,5 млрд), Московской области (20,4 млрд) и Санкт-Петербурга (14,4 млрд) – еще далеко. Немного больше, чем в Татарстане, выдали Краснодарский край (12,6 млрд) и Тюменская область (10,3 млрд). Наименьший объем выдач зарегистрирован в Ингушетии (112 млн) и Чукотском автономном округе (165 млн).
«То, что Татарстан стабильно входит в топ регионов России по объемам выдачи ипотек, – это не случайность. Во-первых, в Татарстане строится огромное количество жилья – планка в 3 млн кв. метров в год стала нормой (и ее ежегодно перевыполняют). Больше предложений – больше сделок. Второе – Казань и агломерация притягивают покупателей не только из районов РТ, но и из соседних регионов Поволжья. Это создает постоянный спрос. Также влияет развитие ИЖС», – отметила руководитель ипотечного отдела «Флэт» Екатерина Булатова.
Рост среднего чека сопровождается и увеличением срока кредитования: заемщики оформляют ипотеку на более длительный период, чтобы снизить ежемесячную нагрузку.
Фото: © «Татар-информ»
Риск перегрева есть: цены кусаются, условия ужесточаются
Средний размер ипотечного кредита в Татарстане в феврале составил 4,2 млн рублей. По сравнению с последним месяцем зимы прошлого года показатель практически не изменился. При этом он почти в два раза превышает значения начала 2019 года, когда средний чек составлял 1,8 млн рублей.
Среди соседних регионов цифры сопоставимы: в Свердловской области и Башкортостане заемщики берут около 4 млн рублей. В то же время в Москве и Московской области средняя ипотека заметно выше – 7,3 и 5,4 млн рублей соответственно, а в Санкт-Петербурге – 5 млн рублей.
Эксперты связывают рост среднего ипотечного чека в Татарстане с одновременным ростом цен на жилье и ужесточением правил кредитования. По словам Екатерины Булатовой, такая ситуация – когда стоимость жилья растет быстрее доходов, а заемщики берут кредиты, которые не могут обслуживать, – называется перегревом рынка.
«Такой риск сейчас действительно есть. Средний ипотечный чек в РТ значительно вырос. Цены на жилье в Казани кусаются даже по сравнению с миллионниками-соседями. Кроме того, ЦБ РФ сильно ужесточил правила. Сейчас получить ипотеку с низким первоначальным взносом или высокой долговой нагрузкой (если на ипотеку уходит почти вся зарплата) практически невозможно. Это «охлаждает» рынок и не дает пузырю лопнуть», – отметила она.
Рост среднего чека сопровождается и увеличением срока кредитования: заемщики оформляют ипотеку на более длительный период, чтобы снизить ежемесячную нагрузку. В результате средний срок ипотеки в Татарстане в феврале достиг 24,5 года. Это на 40% больше, чем в тот же месяц годом ранее.
По соседству в рейтинге – в Свердловской области и Башкортостане – сроки примерно такие же. До рекордных значений по стране Татарстану еще далеко: в ряде южных республик и в Краснодарском крае средний срок доходит до 26–28 лет. А вот на Дальнем Востоке берут ипотеку на заметно меньший срок: в Магаданской и Амурской областях – всего 20–21 год.
Рынок адаптировался к высоким ценам и ставкам, выдачи продолжаются, хоть и не такими темпами, как в 2021-м
Фото: © «Татар-информ»
Основная масса ипотечного портфеля – кредиты 2020–2023 годов
По состоянию на 1 марта общий ипотечный портфель Татарстана без учета приобретенных прав требования составил 736 млрд рублей.
Близки значения в Свердловской области и Башкортостане, где портфели составляют около 670 млрд рублей. Значительно больше держат в Москве (2,8 трлн рублей) и Московской области (1,8 трлн), а минимальные значения зафиксированы в Ингушетии (112 млн) и на Чукотке (165 млн).
Таким образом, Татарстан занимает шестое место среди регионов по размеру ипотечного портфеля.
«Основную массу составляют кредиты, выданные в 2020–2023 годах, когда ставки были низкими, а спрос – ажиотажным. Эти долги люди будут гасить еще 15–20 лет. Если же рассматривать новые выдачи, из статистики видно, что в феврале 2026 года количество сделок (2304) выше, чем в провальном феврале 2025 года (1697). Рынок адаптировался к высоким ценам и ставкам, выдачи продолжаются, хоть и не такими темпами, как в 2021-м», – пояснила Екатерина Булатова.
Доля ипотек, которые в феврале татарстанцы взяли на индивидуальное жилищное строительство, составила 19,7%
Фото: © Владимир Васильев / «Татар-информ»
Люди активно переезжают «на землю», и банки подхватили этот тренд
Доля ипотек, которые в феврале татарстанцы взяли на индивидуальное жилищное строительство, составила 19,7%. Показатель слегка превысил значение годичной давности, но все еще остается ниже рекорда 2024 года – 35,2%.
«Если посмотреть на долю ИЖС, в 2024 году она была аномально высокой, а сейчас стабилизировалась и составляет около 20%. В целом же люди активно переезжают «на землю», и банки подхватили этот тренд, предлагая специальные программы на строительство домов», – отметила Екатерина Булатова.
Больше всего домов строят в Республике Алтай – 23,2%, в Тюменской области – 20,7% и в Республике Хакасия –20,3%. Меньше всего кредитов на ИЖС оформляют в Чукотском автономном округе, Еврейской автономной области, Ингушетии, Карачаево-Черкесской Республике и Чеченской Республике.
Льготные программы остаются главным источником активности покупателей. После отмены массовой льготной ипотеки рынок опирается на семейную и IT-программы
Фото: © Салават Камалетдинов / «Татар-информ»
«Черные лебеди» могут вновь потянуть ключевую ставку вверх
На сегодняшний день на рынке нет устойчивых признаков оживления, считают эксперты. Несмотря на то что ЦБ РФ постепенно уменьшает ключевую ставку, она все еще остается главным сдерживающим фактором для покупателей жилья. По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), взять рыночную ипотеку сейчас в среднем можно под 19,7%.
«Пока ставка движется по траектории планомерного снижения. Но с учетом внешнеполитических факторов и возможных «черных лебедей» нельзя исключать сценарий, при котором она в какой-то момент снова развернется и пойдет вверх», – отметила Анастасия Гизатова.
Концепция «черного лебедя» – это идея о редких и неожиданно сильных событиях, которые резко меняют ситуацию и которые почти невозможно предсказать заранее. Термин популяризировал американский философ, экономист и писатель ливанского происхождения Нассим Николас Талеб.
При этом льготные программы остаются главным источником активности покупателей. После отмены массовой льготной ипотеки рынок опирается на семейную и IT-программы. Некоторые участники рынка даже рассматривают их как инструмент инвестиций в недвижимость.
«Да, сейчас спрос по этим программам немного снизился – во многом потому, что накопленный объем был реализован до 1 февраля, – но в целом они по-прежнему формируют постоянный покупательский поток. С рыночной ипотекой ситуация заметно сложнее. Здесь все напрямую зависит от политики ЦБ РФ: при ключевой ставке на уровне 15% рыночные кредиты начинаются примерно от 18%, и это серьезно сдерживает спрос», – подчеркнула Анастасия Гизатова.
В таких условиях приобретение недвижимости на вторичном рынке с ипотекой под 18% экономически нецелесообразно: платежи оказываются слишком высокими, а рост цен на жилье не успевает за ставками. Попытки покупать с расчетом на последующее рефинансирование также остаются рискованными, считает эксперт. Согласно отчетам ЦБ, прогнозы не предполагают резкого снижения ставок, и это уже проявляется в увеличении объема просроченной задолженности. Именно те заемщики, которые рассчитывали на снижение ставок, теперь сталкиваются с невозможностью обслуживать кредиты и вынуждены сдавать или продавать квартиры.