В России количество ДДУ по итогам 2020 года снизилось на 2,5% Итоги 2020 года на первичном рынке РФ
0
1327
Аналитики Циан проанализировали структуру спроса на первичном рынке недвижимости России в 2020 году по данным, опубликованным Росреестром. Количество ДДУ снизилось за год на 2,5%. 37% всех ДДУ заключены по новым правилам: с открытием эскроу-счетов. Статистика учитывает все зарегистрированные ДДУ, в том числе машино-места, кладовки и другие объекты долевого строительства, а также сделки с юридическими лицами. С учетом “нерыночных” сделок в 2019 году (из-за перехода на эскроу-счета) мы оцениваем рост реального спроса в 2020 году примерно на 10%.
Спрос на первичном рынке недвижимости России снизился по итогам 2020 года на 2,5% (до 763,8 тыс. сделок). Во втором полугодии заключено 63% от всего числа ДДУ.
В половине регионов РФ число сделок на первичном рынке снизилось или не было совершено ни одной продажи. Максимальный прирост сделок отмечен в Томской области (+186%), наибольшее падение – в Карачаево-Черкесии (-98).
В среднем по России на 100 тысяч населения прошло 520 сделок в новостройках.
В 10 регионах заключено 60% сделок первичного рынка. Список лидеров на 90% совпадает с регионами с наибольшим вводом жилья.37% ДДУ на первичном рынке в 2020 году заключены с эскроу-счетами против 6% в 2019 году.
Ипотека не помогла увеличить число сделок на первичном рынке РФ
По итогам 2020 года в России заключено 763,8 тыс. договоров долевого участия – это на 2,5% ниже, чем в 2019 году, когда было подписано 783,1 тыс. договоров на первичном рынке недвижимости. Продажи 2020 года оказались также хуже на 4% в сравнении с 2018 годом. Одновременно число ДДУ выше, чем в 2017 году на 9,2% и выше на 8,8% в сравнении с 2016 годом.
Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным РосреестраВ 2020 году основное количество сделок на первичном рынке РФ пришлось на второе полугодие (63% сделок). Наибольшее число покупок было заключено в 4 кв. 2020 года - 274,7 тыс., что является абсолютным рекордом за квартал за всю историю. Причем речь идет о реальных сделках с физлицами - покупателями, приобретающими квартиру для собственного проживания или с целью инвестиций. В 2018 и 2019 гг. на первичном рынке до 10-15% были нерыночными - их заключали инвесторы на аффилированные компании или даже с частным физлицами с целью отсрочки перехода на продажу через эскроу-счета. То есть реальное число сделок в 2020 году выше, чем в 2019 за счет отсутствия массовых “нерыночных” соглашений.
Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра2. Более 40 регионов нарастили продажи на первичном рынкеПо подсчетам Циан, наибольшее число сделок по федеральным округам пришлось на Центральный ФО – 35% сделок. Однако в пересчете на численность населения лидером оказывается Северо-Западный ФО (953 сделки на 100 тыс. жителей). Для сравнения – в Центральном округе заключено 669 ДДУ на 100 тыс. жителей. Самые низкие показатели зафиксированы в Северо-Кавказском ФО: 117 ДДУ на 100 тыс. человек. В среднем по России на 100 тысяч населения прошло 520 сделок в новостройках.
Спрос остался практически на прошлогоднем уровне в Центральном ФО (-1%) и Южном ФО (0%). Рост числа сделок отмечен в Приволжском и Уральском ФО (+11%). Снижение сделок произошло в пяти федеральных округах, наибольшее падение – в Северо-Кавказском ФО (на 18%), где индустриальное строительство пользуется меньшим спросом, чем в целом по РФ, к тому же в данном округе большая часть жилья вводится населением.
Динамика ДДУ по ФО и количество сделок на 100 тыс. человек
Округ
Число ДДУ
Динамика за год
Доля ФО от рынка
Число сделок на 100 тыс. жителей
Центральный ФО
263 631
-1%
35%
669
Северо-Западный ФО
133 216
-16%
17%
953
Южный ФО
86 296
0%
11%
524
Северо-Кавказский ФО
11 553
-18%
2%
117
Приволжский ФО
125 136
11%
16%
426
Уральский ФО
60 280
11%
8%
488
Сибирский ФО
65 035
-5%
9%
379
Дальневосточный ФО
18 617
-9%
2%
227
Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным РосреестраВ 41 регионе РФ по итогам 2020 года спрос на первичном рынке увеличился по итогам 2020 года. Почти в три раза выросло число ДДУ в Томской области (+186%), на 72% - в Саратовской области и 66% - в Курганской.
Число регионов с минимальным числом сделок (до 1000 ДДУ в год, а также нулевые значения) находится на стабильном уровне. В 2010 году таких – 18 субъектов. В 2019 году -17, в 2018 и 2017 году – 14. Речь идет преимущественно о субъектах с минимальным объемом ввода жилья девелоперами.
В половине регионов РФ программа субсидирования не позволила увеличить продажи на первичном рынке: в 38 из них продажи снизились, в 6 субъектах не прошло ни одной сделки (Мурманская обл., Тыва, Камчатский край, Магаданская обл. и Чукотский АО, Еврейская АО).
Наибольшее падение сделок на первичном рынке в годовой динамике отмечено в Карачаево-Черкесии (-98%, прошла всего 1 сделка), Ингушетии и Чечне (-69%). Если же рассматривать регионы, где заключено от тысячи сделок в месяц, то максимальное годовое падение произошло в Коми, Якутии (-46%), а также Иркутской области (-45%).
Субъекты с наибольшим ростом и падением спроса на первичном рынке в 2020 году
Регионы-лидеры по приросту сделок в %
Регионы с максимальным падение сделок в %
Регион
ДДУ 2020
ДДУ 2019
Динамика за год
Регион
ДДУ 2020
ДДУ 2019
Динамика за год
1
Томская обл.
461
161
186%
Карачаево-Черкесская Респ.
1
52
-98%
2
Саратовская обл.
6 911
4 019
72%
Респ. Ингушетия
37
120
-69%
3
Курганская обл.
980
591
66%
Чеченская Респ.
148
479
-69%
4
Хакасия
1 368
906
51%
Респ. Мордовия
604
1 289
-53%
5
Ямало-Ненецкий АО
700
475
47%
Респ. Коми
1 451
2 700
-46%
6
Архангельская обл. и Ненецкий АО
8 721
6 170
41%
Респ. Саха (Якутия)
4 063
7 510
-46%
7
Орловская обл.
3 459
2 478
40%
Иркутская обл.
5 656
10 364
-45%
8
Чувашия
8 522
6 223
37%
Псковская обл.
1 290
2 310
-44%
9
Приморский край
6 703
4 933
36%
Респ. Дагестан
678
1 189
-43%
10
Белгородская обл.
2 366
1 779
33%
Респ. Марий Эл
2 370
3 910
-39%
Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра3. На 10 регионов приходится 60% сделок первичного рынкаНа топ-10 регионов по количеству сделок на первичном рынке пришлось 60,3%, что сопоставимо с прошлогодними значениями, но выше, чем в докризисный период (например, в 2014 году на 10 регионов-лидеров приходилось только 51% сделок).
Список регионов с лучшими продажами на 80% совпадает с лидерами 2019 года. «Выбыли» Воронежская область и Башкортостан, которых заменили Татарстан (занимавший в 2019 году 11 место) и Тюменская область (13 место).
Традиционно лидером по количеству сделок на первичном рынке стала Москва (+6% ДДУ за год). Второе место – у Московской области (-1%), третье – у Санкт-Петербурга, показавшего значительное снижение на 19% по спросу. Годом ранее северная столица занимала второе место. Сопоставимое падение сделок и в Ленинградской области (-20%, 7 место по стране). Циан связывает такое падение с низкой активность девелоперов. Застройщики Петербургской агломерации вывели на рынок корпуса общей площадью 4,7 млн кв. м – почти в два раза ниже (-45%), чем в 2019 году (8.7 млн кв. м). Более низкий показатель по выводу в продажу нового жилья фиксировался в 2016 году (3,9 млн кв. м «новинок»).
Сокращение нового предложения на рынке - не единственная причина падения спроса. Петербургский регион столкнулся с серьезным кризисом. По словам властей, бюджет Санкт-Петербурга почти на 13% формируется из доходов, полученных от туротрасли, которая в 2020 году находилась в большом упадке из-за пандемии. Это также привело к падению уровню доходов населения. К тому же на фоне льготного ипотечного кредитования, по итогам 2020 года, средняя цена кв.м на первичном рынке Петербурга увеличилась на 12,6%, аналогичные показатели роста и в Ленинградской области. Это также ограничивает активность на рынке.
Эксперты отмечают, что количество сделок на первичном рынке напрямую зависит от ситуации в строительной отрасли и активности девелоперов. В регионах с лучшими продажами зафиксирован наибольший объем ввода жилья – топ-10 регионов по количеству ДДУ и объему ввода в 2020 году совпадают на 90%. Единственное исключение – это Новосибирская область, которая является лидером по количеству сделок, но не входит в десятку субъектов по объему сданных квадратных метров (находится на 13 месте).
Топ-10 регионов по количеству сделок на первичном рынке в 2020 году
Субъект
Кол-во сделок
Динамика с 2019 годом
Доля от всего рынка
Место по объему ввода жилья по РФ, 2020 год
Москва
111,2
6%
14,60%
2
Московская обл.
81,2
-1%
10,60%
1
Санкт-Петербург
81,1
-19%
10,60%
4
Краснодарский край
46,9
-3%
6,10%
3
Новосибирская обл.
29,1
4%
3,80%
13
Свердловская обл.
28,4
12%
3,70%
9
Ленинградская обл.
22,2
-20%
2,90%
8
Ростовская обл.
21,7
9%
2,80%
6
Респ. Татарстан
21,1
16%
2,80%
5
Тюменская обл.
17,6
9%
2,30%
7
Остальные регионы
303,3
39,70%
Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра4. 37% ДДУ на первичном рынке в 2020 году заключены с эскроу-счетами против 6% в 2019 годуПо подсчетам экспертов Циан, 37,4% всех ДДУ 2020 года прошли с открытием эскроу-счетов – 285,3 тыс. сделок. Для сравнения – в 2019 году показатель был значительно ниже – 5,6%. Лидерами по количеству открытых эскроу-счетов стали Москва (43,97 тыс. сделок), Краснодарский край (24 тыс.), и Тюменская область (13,6 тыс.).
Все ДДУ прошли без открытия эскроу-счетов только в двух республиках: Карачаево-Черкесии и Чечне. Циан отмечает, что в 2019 году таких субъектов было 15.
Рейтинг регионов по доле ДДУ, заключенных с эскроу-счетами в 2020 году, возглавляет Ингушетия, которая, впрочем, является только формальным лидером из-за минимального числа сделок – всего 37 ДДУ, все они прошли по новым правилам.
Если же рассматривать регионы с продажами от тысячи лотов в год (это примерно шесть распроданных домов), то лидером по доле эскроу-счетов стала Чувашская республика (79,7% ДДУ с эскроу), Тюменская область (77,1%) и Оренбургская область (72,9%).
Лидеры по доле эскроу-счетов от всего количества заключенных ДДУ в регионе
Регион*
Доля эскроу-счетов в сделках по региону
Респ. Ингушетия*
37
100,0%
Респ. Калмыкия*
239
91,2%
Курганская обл.*
873
89,1%
Томская обл.*
378
82,0%
Ямало-Ненецкий АО*
565
80,7%
Чувашская Респ. - Чувашия
6 792
79,7%
Тюменская обл.
13 582
77,1%
Амурская обл.*
630
73,9%
Оренбургская обл.
3 117
72,9%
Сахалинская обл.
969
67,3%
*Менее 1000 ДДУ за 2019 годИсточник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра«Несмотря на снижение сделок, 2020 год можно назвать успешным для первичного рынка, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Однако на рынке наметились две тенденции. Во-первых, спрос на первичном рынке РФ снижался еще в допандемийное начало года, что говорит о наличии дисбаланса между доходами населения и стоимостью новостроек. Субсидирование позволило временно нивелировать данный факт, создав ажиотаж из-за “дешевой” ипотеки, что в итоге привело к еще большему разрыву между ценами и средними зарплатами. Все это должно замедлить спрос в 2021 году при условии отказа от пролонгации субсидии.
Во-вторых, прошлый год выявил проблему дефицита новостроек во многих регионах, жители которых не смогли воспользоваться льготной ипотекой по причине отсутствия выбора подходящих объектов. Оказалось недостаточно предложить инструменты для покупки жилья – для наращивания продаж необходимо работать с застройщиками, стимулируя девелоперскую активность в регионах с минимальным числом сделок».
КАРТА С ДИНАМИКОЙ СДЕЛОК НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ РФ
Субъект
Кол-во ДДУ
Кол-во ДДУ
Динамика за год
Кол-во сделок с эскроу-счетами от общего кол-ва
Доля сделок с эскроу-счетами от общего кол-ва
2020
2019
2020
I кв.2020
Российская Федерация
763 764
783 133
-2,5%
285 331
37%
Всего по Центральному ФО
263 631
266 817
-1,2%
80 856
31%
Москва
111 176
105 170
5,7%
43 966
40%
Московская обл.
81 167
81 775
-0,7%
12 091
15%
Воронежская обл.
13 650
18 738
-27,2%
6 550
48%
Рязанская обл.
10 539
16 335
-35,5%
378
4%
Владимирская обл.
5 859
4 441
31,9%
1 441
25%
Тульская обл.
5 093
4 382
16,2%
761
15%
Брянская обл.
4 304
3 567
20,7%
1 249
29%
Ярославская обл.
4 162
4 325
-3,8%
1 553
37%
Тверская обл.
4 070
4 033
0,9%
2 540
62%
Калужская обл.
3 951
4 587
-13,9%
1 212
31%
Орловская обл.
3 459
2 478
39,6%
2 231
64%
Липецкая обл.
3 022
3 438
-12,1%
1 215
40%
Тамбовская обл.
2 918
2 779
5,0%
1 610
55%
Смоленская обл.
2 745
3 803
-27,8%
1 484
54%
Белгородская обл.
2 366
1 779
33,0%
750
32%
Ивановская обл.
1 987
2 376
-16,4%
447
22%
Курская обл.
1 709
1 427
19,8%
733
43%
Костромская обл.
1 454
1 384
5,1%
645
44%
Всего по Северо-Западному ФО
133 216
158 982
-16,2%
26 945
20%
Санкт-Петербург
81 051
99 589
-18,6%
11 152
14%
Ленинградская обл.
22 153
27 619
-19,8%
9 359
42%
Калининградская обл.
10 218
9 927
2,9%
2 384
23%
Архангельская обл. и Ненецкий АО
8 721
6 170
41,3%
299
3%
Вологодская обл.
3 864
5 251
-26,4%
1 045
27%
Респ. Карелия
3 371
4 150
-18,8%
1 376
41%
Респ. Коми
1 451
2 700
-46,3%
735
51%
Псковская обл.
1 290
2 310
-44,2%
228
18%
Новгородская обл.
1 097
1 264
-13,2%
367
33%
Мурманская обл.
0
нет сделок
0
нет сделок
Всего по Южному ФО
86 296
86 692
-0,5%
42 980
50%
Краснодарский край
46 864
48 225
-2,8%
24 036
51%
Ростовская обл.
21 736
19 908
9,2%
11 088
51%
Респ. Крым и Севастополь
7 489
8 477
-11,7%
3 855
51%
Волгоградская обл.
5 427
4 696
15,6%
2 997
55%
Респ. Адыгея
2 933
3 857
-24,0%
395
13%
Астраханская обл.
1 585
1 202
31,9%
370
23%
Респ. Калмыкия
262
327
-19,9%
239
91%
Всего по Северо-Кавказскому ФО
11 553
14 026
-17,6%
4 125
36%
Ставропольский край
8 778
9 390
-6,5%
3 828
44%
Респ. Северная Осетия - Алания
1 575
2 302
-31,6%
116
7%
Респ. Дагестан
678
1 189
-43,0%
133
20%
Кабардино-Балкарская Респ.
336
494
-32,0%
11
3%
Чеченская Респ.
148
479
-69,1%
0
0%
Респ. Ингушетия
37
120
-69,2%
37
100%
Карачаево-Черкесская Респ.
1
52
-98,1%
0
0%
Всего по Приволжскому ФО
125 136
113 019
10,7%
66 868
53%
Респ. Татарстан
21 132
18 193
16,2%
10 518
50%
Респ. Башкортостан
17 213
18 574
-7,3%
5 650
33%
Самарская обл.
14 790
13 989
5,7%
6 646
45%
Пермский край
13 415
12 785
4,9%
8 077
60%
Нижегородская обл.
10 221
8 385
21,9%
6 343
62%
Удмуртская Респ.
9 201
7 547
21,9%
4 969
54%
Чувашская Респ. - Чувашия
8 522
6 223
36,9%
6 792
80%
Пензенская обл.
7 020
5 780
21,5%
4 586
65%
Саратовская обл.
6 911
4 019
72,0%
3 768
55%
Ульяновская обл.
4 821
3 929
22,7%
2 658
55%
Кировская обл.
4 638
3 797
22,1%
2 175
47%
Оренбургская обл.
4 278
4 599
-7,0%
3 117
73%
Респ. Марий Эл
2 370
3 910
-39,4%
1 206
51%
Респ. Мордовия
604
1 289
-53,1%
363
60%
Всего по Уральскому ФО
60 280
54 435
10,7%
28 404
47%
Свердловская обл.
28 384
25 282
12,3%
7 046
25%
Тюменская обл.
17 613
16 196
8,7%
13 582
77%
Челябинская обл.
9 601
7 891
21,7%
5 268
55%
Ханты-Мансийский АО
3 002
4 000
-25,0%
1 070
36%
Курганская обл.
980
591
65,8%
873
89%
Ямало-Ненецкий АО
700
475
47,4%
565
81%
Всего по Сибирскому ФО
65 035
68 652
-5,3%
27 186
42%
Новосибирская обл.
29 149
28 107
3,7%
10 157
35%
Алтайский край
12 041
9 094
32,4%
5 327
44%
Красноярский край
12 019
15 783
-23,8%
6 763
56%
Иркутская обл.
5 656
10 364
-45,4%
2 376
42%
Кемеровская обл. - Кузбасс
2 224
1 862
19,4%
932
42%
Омская обл.
2 022
2 230
-9,3%
334
17%
Респ. Хакасия
1 368
906
51,0%
866
63%
Томская обл.
461
161
186,3%
378
82%
Респ. Алтай
95
129
-26,4%
53
56%
Респ. Тыва
0
нет сделок
0
нет сделок
Всего по Дальневосточному ФО
18 617
20 510
-9,2%
7 967
43%
Приморский край
6 703
4 933
35,9%
3 568
53%
Респ. Саха (Якутия)
4 063
7 510
-45,9%
773
19%
Хабаровский край
3 023
3 344
-9,6%
1 578
52%
Респ. Бурятия
1 637
1 499
9,2%
444
27%
Сахалинская обл.
1 440
1 610
-10,6%
969
67%
Забайкальский край
898
844
6,4%
5
1%
Амурская обл.
853
742
15,0%
630
74%
Камчатский край
0
нет сделок
0
нет сделок
Магаданская обл. и Чукотский АО
0
нет сделок
0
нет сделок
Еврейская АО
0
нет сделок
0
нет сделок
Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра
Спрос на первичном рынке недвижимости России снизился по итогам 2020 года на 2,5% (до 763,8 тыс. сделок). Во втором полугодии заключено 63% от всего числа ДДУ.
В половине регионов РФ число сделок на первичном рынке снизилось или не было совершено ни одной продажи. Максимальный прирост сделок отмечен в Томской области (+186%), наибольшее падение – в Карачаево-Черкесии (-98).
В среднем по России на 100 тысяч населения прошло 520 сделок в новостройках.
В 10 регионах заключено 60% сделок первичного рынка. Список лидеров на 90% совпадает с регионами с наибольшим вводом жилья.37% ДДУ на первичном рынке в 2020 году заключены с эскроу-счетами против 6% в 2019 году.
Ипотека не помогла увеличить число сделок на первичном рынке РФ
По итогам 2020 года в России заключено 763,8 тыс. договоров долевого участия – это на 2,5% ниже, чем в 2019 году, когда было подписано 783,1 тыс. договоров на первичном рынке недвижимости. Продажи 2020 года оказались также хуже на 4% в сравнении с 2018 годом. Одновременно число ДДУ выше, чем в 2017 году на 9,2% и выше на 8,8% в сравнении с 2016 годом.
Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным РосреестраВ 2020 году основное количество сделок на первичном рынке РФ пришлось на второе полугодие (63% сделок). Наибольшее число покупок было заключено в 4 кв. 2020 года - 274,7 тыс., что является абсолютным рекордом за квартал за всю историю. Причем речь идет о реальных сделках с физлицами - покупателями, приобретающими квартиру для собственного проживания или с целью инвестиций. В 2018 и 2019 гг. на первичном рынке до 10-15% были нерыночными - их заключали инвесторы на аффилированные компании или даже с частным физлицами с целью отсрочки перехода на продажу через эскроу-счета. То есть реальное число сделок в 2020 году выше, чем в 2019 за счет отсутствия массовых “нерыночных” соглашений.
Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра2. Более 40 регионов нарастили продажи на первичном рынкеПо подсчетам Циан, наибольшее число сделок по федеральным округам пришлось на Центральный ФО – 35% сделок. Однако в пересчете на численность населения лидером оказывается Северо-Западный ФО (953 сделки на 100 тыс. жителей). Для сравнения – в Центральном округе заключено 669 ДДУ на 100 тыс. жителей. Самые низкие показатели зафиксированы в Северо-Кавказском ФО: 117 ДДУ на 100 тыс. человек. В среднем по России на 100 тысяч населения прошло 520 сделок в новостройках.
Спрос остался практически на прошлогоднем уровне в Центральном ФО (-1%) и Южном ФО (0%). Рост числа сделок отмечен в Приволжском и Уральском ФО (+11%). Снижение сделок произошло в пяти федеральных округах, наибольшее падение – в Северо-Кавказском ФО (на 18%), где индустриальное строительство пользуется меньшим спросом, чем в целом по РФ, к тому же в данном округе большая часть жилья вводится населением.
Динамика ДДУ по ФО и количество сделок на 100 тыс. человек
Округ
Число ДДУ
Динамика за год
Доля ФО от рынка
Число сделок на 100 тыс. жителей
Центральный ФО
263 631
-1%
35%
669
Северо-Западный ФО
133 216
-16%
17%
953
Южный ФО
86 296
0%
11%
524
Северо-Кавказский ФО
11 553
-18%
2%
117
Приволжский ФО
125 136
11%
16%
426
Уральский ФО
60 280
11%
8%
488
Сибирский ФО
65 035
-5%
9%
379
Дальневосточный ФО
18 617
-9%
2%
227
Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным РосреестраВ 41 регионе РФ по итогам 2020 года спрос на первичном рынке увеличился по итогам 2020 года. Почти в три раза выросло число ДДУ в Томской области (+186%), на 72% - в Саратовской области и 66% - в Курганской.
Число регионов с минимальным числом сделок (до 1000 ДДУ в год, а также нулевые значения) находится на стабильном уровне. В 2010 году таких – 18 субъектов. В 2019 году -17, в 2018 и 2017 году – 14. Речь идет преимущественно о субъектах с минимальным объемом ввода жилья девелоперами.
В половине регионов РФ программа субсидирования не позволила увеличить продажи на первичном рынке: в 38 из них продажи снизились, в 6 субъектах не прошло ни одной сделки (Мурманская обл., Тыва, Камчатский край, Магаданская обл. и Чукотский АО, Еврейская АО).
Наибольшее падение сделок на первичном рынке в годовой динамике отмечено в Карачаево-Черкесии (-98%, прошла всего 1 сделка), Ингушетии и Чечне (-69%). Если же рассматривать регионы, где заключено от тысячи сделок в месяц, то максимальное годовое падение произошло в Коми, Якутии (-46%), а также Иркутской области (-45%).
Субъекты с наибольшим ростом и падением спроса на первичном рынке в 2020 году
Регионы-лидеры по приросту сделок в %
Регионы с максимальным падение сделок в %
Регион
ДДУ 2020
ДДУ 2019
Динамика за год
Регион
ДДУ 2020
ДДУ 2019
Динамика за год
1
Томская обл.
461
161
186%
Карачаево-Черкесская Респ.
1
52
-98%
2
Саратовская обл.
6 911
4 019
72%
Респ. Ингушетия
37
120
-69%
3
Курганская обл.
980
591
66%
Чеченская Респ.
148
479
-69%
4
Хакасия
1 368
906
51%
Респ. Мордовия
604
1 289
-53%
5
Ямало-Ненецкий АО
700
475
47%
Респ. Коми
1 451
2 700
-46%
6
Архангельская обл. и Ненецкий АО
8 721
6 170
41%
Респ. Саха (Якутия)
4 063
7 510
-46%
7
Орловская обл.
3 459
2 478
40%
Иркутская обл.
5 656
10 364
-45%
8
Чувашия
8 522
6 223
37%
Псковская обл.
1 290
2 310
-44%
9
Приморский край
6 703
4 933
36%
Респ. Дагестан
678
1 189
-43%
10
Белгородская обл.
2 366
1 779
33%
Респ. Марий Эл
2 370
3 910
-39%
Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра3. На 10 регионов приходится 60% сделок первичного рынкаНа топ-10 регионов по количеству сделок на первичном рынке пришлось 60,3%, что сопоставимо с прошлогодними значениями, но выше, чем в докризисный период (например, в 2014 году на 10 регионов-лидеров приходилось только 51% сделок).
Список регионов с лучшими продажами на 80% совпадает с лидерами 2019 года. «Выбыли» Воронежская область и Башкортостан, которых заменили Татарстан (занимавший в 2019 году 11 место) и Тюменская область (13 место).
Традиционно лидером по количеству сделок на первичном рынке стала Москва (+6% ДДУ за год). Второе место – у Московской области (-1%), третье – у Санкт-Петербурга, показавшего значительное снижение на 19% по спросу. Годом ранее северная столица занимала второе место. Сопоставимое падение сделок и в Ленинградской области (-20%, 7 место по стране). Циан связывает такое падение с низкой активность девелоперов. Застройщики Петербургской агломерации вывели на рынок корпуса общей площадью 4,7 млн кв. м – почти в два раза ниже (-45%), чем в 2019 году (8.7 млн кв. м). Более низкий показатель по выводу в продажу нового жилья фиксировался в 2016 году (3,9 млн кв. м «новинок»).
Сокращение нового предложения на рынке - не единственная причина падения спроса. Петербургский регион столкнулся с серьезным кризисом. По словам властей, бюджет Санкт-Петербурга почти на 13% формируется из доходов, полученных от туротрасли, которая в 2020 году находилась в большом упадке из-за пандемии. Это также привело к падению уровню доходов населения. К тому же на фоне льготного ипотечного кредитования, по итогам 2020 года, средняя цена кв.м на первичном рынке Петербурга увеличилась на 12,6%, аналогичные показатели роста и в Ленинградской области. Это также ограничивает активность на рынке.
Эксперты отмечают, что количество сделок на первичном рынке напрямую зависит от ситуации в строительной отрасли и активности девелоперов. В регионах с лучшими продажами зафиксирован наибольший объем ввода жилья – топ-10 регионов по количеству ДДУ и объему ввода в 2020 году совпадают на 90%. Единственное исключение – это Новосибирская область, которая является лидером по количеству сделок, но не входит в десятку субъектов по объему сданных квадратных метров (находится на 13 месте).
Топ-10 регионов по количеству сделок на первичном рынке в 2020 году
Субъект
Кол-во сделок
Динамика с 2019 годом
Доля от всего рынка
Место по объему ввода жилья по РФ, 2020 год
Москва
111,2
6%
14,60%
2
Московская обл.
81,2
-1%
10,60%
1
Санкт-Петербург
81,1
-19%
10,60%
4
Краснодарский край
46,9
-3%
6,10%
3
Новосибирская обл.
29,1
4%
3,80%
13
Свердловская обл.
28,4
12%
3,70%
9
Ленинградская обл.
22,2
-20%
2,90%
8
Ростовская обл.
21,7
9%
2,80%
6
Респ. Татарстан
21,1
16%
2,80%
5
Тюменская обл.
17,6
9%
2,30%
7
Остальные регионы
303,3
39,70%
Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра4. 37% ДДУ на первичном рынке в 2020 году заключены с эскроу-счетами против 6% в 2019 годуПо подсчетам экспертов Циан, 37,4% всех ДДУ 2020 года прошли с открытием эскроу-счетов – 285,3 тыс. сделок. Для сравнения – в 2019 году показатель был значительно ниже – 5,6%. Лидерами по количеству открытых эскроу-счетов стали Москва (43,97 тыс. сделок), Краснодарский край (24 тыс.), и Тюменская область (13,6 тыс.).
Все ДДУ прошли без открытия эскроу-счетов только в двух республиках: Карачаево-Черкесии и Чечне. Циан отмечает, что в 2019 году таких субъектов было 15.
Рейтинг регионов по доле ДДУ, заключенных с эскроу-счетами в 2020 году, возглавляет Ингушетия, которая, впрочем, является только формальным лидером из-за минимального числа сделок – всего 37 ДДУ, все они прошли по новым правилам.
Если же рассматривать регионы с продажами от тысячи лотов в год (это примерно шесть распроданных домов), то лидером по доле эскроу-счетов стала Чувашская республика (79,7% ДДУ с эскроу), Тюменская область (77,1%) и Оренбургская область (72,9%).
Лидеры по доле эскроу-счетов от всего количества заключенных ДДУ в регионе
Регион*
Доля эскроу-счетов в сделках по региону
Респ. Ингушетия*
37
100,0%
Респ. Калмыкия*
239
91,2%
Курганская обл.*
873
89,1%
Томская обл.*
378
82,0%
Ямало-Ненецкий АО*
565
80,7%
Чувашская Респ. - Чувашия
6 792
79,7%
Тюменская обл.
13 582
77,1%
Амурская обл.*
630
73,9%
Оренбургская обл.
3 117
72,9%
Сахалинская обл.
969
67,3%
*Менее 1000 ДДУ за 2019 годИсточник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра«Несмотря на снижение сделок, 2020 год можно назвать успешным для первичного рынка, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Однако на рынке наметились две тенденции. Во-первых, спрос на первичном рынке РФ снижался еще в допандемийное начало года, что говорит о наличии дисбаланса между доходами населения и стоимостью новостроек. Субсидирование позволило временно нивелировать данный факт, создав ажиотаж из-за “дешевой” ипотеки, что в итоге привело к еще большему разрыву между ценами и средними зарплатами. Все это должно замедлить спрос в 2021 году при условии отказа от пролонгации субсидии.
Во-вторых, прошлый год выявил проблему дефицита новостроек во многих регионах, жители которых не смогли воспользоваться льготной ипотекой по причине отсутствия выбора подходящих объектов. Оказалось недостаточно предложить инструменты для покупки жилья – для наращивания продаж необходимо работать с застройщиками, стимулируя девелоперскую активность в регионах с минимальным числом сделок».
КАРТА С ДИНАМИКОЙ СДЕЛОК НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ РФ
Субъект
Кол-во ДДУ
Кол-во ДДУ
Динамика за год
Кол-во сделок с эскроу-счетами от общего кол-ва
Доля сделок с эскроу-счетами от общего кол-ва
2020
2019
2020
I кв.2020
Российская Федерация
763 764
783 133
-2,5%
285 331
37%
Всего по Центральному ФО
263 631
266 817
-1,2%
80 856
31%
Москва
111 176
105 170
5,7%
43 966
40%
Московская обл.
81 167
81 775
-0,7%
12 091
15%
Воронежская обл.
13 650
18 738
-27,2%
6 550
48%
Рязанская обл.
10 539
16 335
-35,5%
378
4%
Владимирская обл.
5 859
4 441
31,9%
1 441
25%
Тульская обл.
5 093
4 382
16,2%
761
15%
Брянская обл.
4 304
3 567
20,7%
1 249
29%
Ярославская обл.
4 162
4 325
-3,8%
1 553
37%
Тверская обл.
4 070
4 033
0,9%
2 540
62%
Калужская обл.
3 951
4 587
-13,9%
1 212
31%
Орловская обл.
3 459
2 478
39,6%
2 231
64%
Липецкая обл.
3 022
3 438
-12,1%
1 215
40%
Тамбовская обл.
2 918
2 779
5,0%
1 610
55%
Смоленская обл.
2 745
3 803
-27,8%
1 484
54%
Белгородская обл.
2 366
1 779
33,0%
750
32%
Ивановская обл.
1 987
2 376
-16,4%
447
22%
Курская обл.
1 709
1 427
19,8%
733
43%
Костромская обл.
1 454
1 384
5,1%
645
44%
Всего по Северо-Западному ФО
133 216
158 982
-16,2%
26 945
20%
Санкт-Петербург
81 051
99 589
-18,6%
11 152
14%
Ленинградская обл.
22 153
27 619
-19,8%
9 359
42%
Калининградская обл.
10 218
9 927
2,9%
2 384
23%
Архангельская обл. и Ненецкий АО
8 721
6 170
41,3%
299
3%
Вологодская обл.
3 864
5 251
-26,4%
1 045
27%
Респ. Карелия
3 371
4 150
-18,8%
1 376
41%
Респ. Коми
1 451
2 700
-46,3%
735
51%
Псковская обл.
1 290
2 310
-44,2%
228
18%
Новгородская обл.
1 097
1 264
-13,2%
367
33%
Мурманская обл.
0
нет сделок
0
нет сделок
Всего по Южному ФО
86 296
86 692
-0,5%
42 980
50%
Краснодарский край
46 864
48 225
-2,8%
24 036
51%
Ростовская обл.
21 736
19 908
9,2%
11 088
51%
Респ. Крым и Севастополь
7 489
8 477
-11,7%
3 855
51%
Волгоградская обл.
5 427
4 696
15,6%
2 997
55%
Респ. Адыгея
2 933
3 857
-24,0%
395
13%
Астраханская обл.
1 585
1 202
31,9%
370
23%
Респ. Калмыкия
262
327
-19,9%
239
91%
Всего по Северо-Кавказскому ФО
11 553
14 026
-17,6%
4 125
36%
Ставропольский край
8 778
9 390
-6,5%
3 828
44%
Респ. Северная Осетия - Алания
1 575
2 302
-31,6%
116
7%
Респ. Дагестан
678
1 189
-43,0%
133
20%
Кабардино-Балкарская Респ.
336
494
-32,0%
11
3%
Чеченская Респ.
148
479
-69,1%
0
0%
Респ. Ингушетия
37
120
-69,2%
37
100%
Карачаево-Черкесская Респ.
1
52
-98,1%
0
0%
Всего по Приволжскому ФО
125 136
113 019
10,7%
66 868
53%
Респ. Татарстан
21 132
18 193
16,2%
10 518
50%
Респ. Башкортостан
17 213
18 574
-7,3%
5 650
33%
Самарская обл.
14 790
13 989
5,7%
6 646
45%
Пермский край
13 415
12 785
4,9%
8 077
60%
Нижегородская обл.
10 221
8 385
21,9%
6 343
62%
Удмуртская Респ.
9 201
7 547
21,9%
4 969
54%
Чувашская Респ. - Чувашия
8 522
6 223
36,9%
6 792
80%
Пензенская обл.
7 020
5 780
21,5%
4 586
65%
Саратовская обл.
6 911
4 019
72,0%
3 768
55%
Ульяновская обл.
4 821
3 929
22,7%
2 658
55%
Кировская обл.
4 638
3 797
22,1%
2 175
47%
Оренбургская обл.
4 278
4 599
-7,0%
3 117
73%
Респ. Марий Эл
2 370
3 910
-39,4%
1 206
51%
Респ. Мордовия
604
1 289
-53,1%
363
60%
Всего по Уральскому ФО
60 280
54 435
10,7%
28 404
47%
Свердловская обл.
28 384
25 282
12,3%
7 046
25%
Тюменская обл.
17 613
16 196
8,7%
13 582
77%
Челябинская обл.
9 601
7 891
21,7%
5 268
55%
Ханты-Мансийский АО
3 002
4 000
-25,0%
1 070
36%
Курганская обл.
980
591
65,8%
873
89%
Ямало-Ненецкий АО
700
475
47,4%
565
81%
Всего по Сибирскому ФО
65 035
68 652
-5,3%
27 186
42%
Новосибирская обл.
29 149
28 107
3,7%
10 157
35%
Алтайский край
12 041
9 094
32,4%
5 327
44%
Красноярский край
12 019
15 783
-23,8%
6 763
56%
Иркутская обл.
5 656
10 364
-45,4%
2 376
42%
Кемеровская обл. - Кузбасс
2 224
1 862
19,4%
932
42%
Омская обл.
2 022
2 230
-9,3%
334
17%
Респ. Хакасия
1 368
906
51,0%
866
63%
Томская обл.
461
161
186,3%
378
82%
Респ. Алтай
95
129
-26,4%
53
56%
Респ. Тыва
0
нет сделок
0
нет сделок
Всего по Дальневосточному ФО
18 617
20 510
-9,2%
7 967
43%
Приморский край
6 703
4 933
35,9%
3 568
53%
Респ. Саха (Якутия)
4 063
7 510
-45,9%
773
19%
Хабаровский край
3 023
3 344
-9,6%
1 578
52%
Респ. Бурятия
1 637
1 499
9,2%
444
27%
Сахалинская обл.
1 440
1 610
-10,6%
969
67%
Забайкальский край
898
844
6,4%
5
1%
Амурская обл.
853
742
15,0%
630
74%
Камчатский край
0
нет сделок
0
нет сделок
Магаданская обл. и Чукотский АО
0
нет сделок
0
нет сделок
Еврейская АО
0
нет сделок
0
нет сделок
Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра