Износ или ошибка: что чаще приводит к авариям в домах

По данным Минстроя РФ, с начала отопительного сезона 2025‑2026 количество аварийных ситуаций на объектах жилищно‑коммунального хозяйства снизилось примерно на 19% по сравнению с прошлым годом — до 4 228 случаев. Динамика позитивная, однако страховые компании указывают, что 92% страховых случаев в многоквартирных домах приходится на заливы, то есть аварии систем водоснабжения, отопления или канализации. К тому же значительная часть коммунальной инфраструктуры требует модернизации: по оценкам профильных экспертов, до 40% сетей ЖКХ находятся в аварийном состоянии и нуждаются в замене или капитальном ремонте. Аварийность остается высокой из‑за износа трубопроводов, теплосетей и очистных сооружений. В новостройках же основная часть аварий приходится именно на первые 2–3 года после сдачи дома, что подтверждается практикой управления и эксплуатации жилых комплексов.

Почему в первые годы после сдачи дома чаще всего случаются аварии

«На первый взгляд — дом новый, трубы современные, все должно работать без проблем. Однако в первые годы эксплуатации новостройки система проходит этап «притирки или приработки». В этот период проявляются монтажные недочеты, проектные ошибки и техногенные воздействия», — объяснил технический директор компании «СЛТ Аква» Сергей Казаков.

Эксперт выделил ряд причин возникновения ЧП. Во-первых, это человеческий фактор и монтаж. Например, незатянутые резьбовые соединения или неправильно сваренные соединения, неправильный температурный режим при сварке полипропиленовых труб приведут к тому, что со временем, из‑за вибраций и перепадов давления они начинают подтекать. Механические повреждения при монтажных работах и отделке часто проявляются спустя несколько месяцев.

«На сегодняшний день, как показывает практика разбора аварий, 98% происшествий происходит по вине монтажника, плохо знакомого с особенностями работы трубопроводной системы», - указал Сергей Казаков.

В первые три года фундамент здания и конструкции продолжают оседать. Если компенсаторы не учтены в проекте, то жестко закрепленные трубы испытывают механическое напряжение и могут лопнуть. Сезонные перепады температур нагрева и охлаждения теплоносителя создают циклические нагрузки на систему — недочеты в проекте тут же дают о себе знать. Строительная пыль, окалина и остатки материалов циркулируют внутри инженерных сетей, забивают фильтры и ускоряют износ узлов. В конце концов, неумелые вмешательства в стояки во время отделочных работ в квартирах, замена радиаторов и перенос запорной арматуры влияют на гидравлику всей системы - слабые места ломаются по цепочке.

В старом жилом фонде аварийность остается высокой из‑за значительного износа инженерных сетей.

В новостройках самыми распространенными случаями аварий являются монтажные дефекты, ошибки проектирования и эксплуатационные нагрузки первых лет.

«Первые два–три года — период, когда проявляются скрытые дефекты, которые были упущены в процессе строительства, приемки и предэксплуатации. А также, как правило, это сочетание факторов: недочеты проектных решений, ошибки монтажа, слабый контроль при приемке работ, материалов и оборудования, ошибки при пусконаладочных и приемосдаточных работах. В бизнес-центрах чаще происходят локальные инциденты — протечки и подтопления, сбои систем отопления и вентиляции, отказ автоматики систем автоматизации», - рассказала сооснователь и генеральный директор MANUFAQTURY Ольга Володина.

Затопленные подземные паркинги и технические этажи все чаще попадают в новости

Все чаще после сильных ливней или слишком активного таяния снега жители разных новых ЖК по всей России делятся убедительными кадрами с затопленных парковок. Такие проблемы называются техногенные затопления. Часто они связаны не только с «неполадками гидроизоляции или природными осадками, но и с инженерными ошибками коммуникаций.

Примеры реальных аварий

● В одном из жилых комплексов Хабаровска всего через полгода после сдачи из‑за прорыва трубопровода в подвале паркинга вода затопила весь подземный уровень, повредив стоящие автомобили.

● В Москве в подземном паркинге ЖК, расположенного в Лефортово, сильнейший залив произошел после прорыва коммунальной сети, вода хлынула на паркинг и повредила инфраструктуру.

● В ряде столичных ЖК подземные паркинги наполнились водой после ливневых дождей этим летом, а ошибки проектирования дренажных систем усугубили последствия.

Житель высотного жилого комплекса в ЦАО рассказывает о собственном опыте:«В нашем ЖК парковка уходит на четыре этажа под землю. Стоит отметить, что за семь лет с момента сдачи дома серьезных затоплений не было - даже когда Москву накрывали ливни. В первые годы возникали отдельные протечки, которые устраняли УК и застройщик, и со временем их стало значительно меньше. Однако и сейчас иногда можно увидеть машины (вплоть до -3 этажа), прикрытые тряпочками или одеялами от капающей на них воды (конденсата?). Ситуация не выглядит критичной».

Кроме непогоды, существуют и инженерные причины затоплений. Это могут быть прорывы внутренних коммуникаций (водоснабжение, отопление, противопожарный водопровод) - и тогда вода попадает на паркинг под давлением и с огромной скоростью. Недостаточная или неправильно спроектированная система дренажа и ливневок не будет справляться с отводом поверхностной и грунтовой воды. Ошибки в гидроизоляции, в том числе нарушения или некачественное выполнение работ, тоже могут привести как к затоплению, так и к “капающему” эффекту на паркинге. «Если инженерные сети идут без должной защиты и отвода, вода идет туда, где ей легче пробиться — в подвалы, технические узлы и шахты лифтов», — отметил эксперт «СЛТ Аква».

Аналогичная ситуация и в коммерческой недвижимости: В новых БЦ топит подвальные помещения, паркинги и лифтовые шахты достаточно регулярно, особенно в первые годы эксплуатации. «Причины обычно комплексные: это не только некачественная гидроизоляция здания, но и ошибки при проектировании и монтаже ливневой и бытовой канализации, дренажных систем, уклонов трубопроводов, насосного оборудования, систем диспетчеризации, засорах в системе КНС», - говорит Ольга Володина. По ее словам, предотвратить такие проблемы можно только за счет комплексного контроля инженерных решений, качественного обслуживания систем и правильной эксплуатации.

Влияние инженерных систем на безопасность зданий

В MANUFAQTURY уверены, что разовая экономия на инженерных системах затем оборачивается ростом затрат на экстрактацию и ремонт, простоями арендаторов и репутационными рисками. в зоне риска находятся объекты, где инженерные решения удешевлялись или где системы работают в условиях высокой нагрузки.

Тип и качество труб напрямую влияют на надежность системы. Ошибки в выборе материала, класса труб, их применения увеличивает риск протечек и повреждений при их эксплуатации. «Экономят обычно не только на трубах, но и на элементах их соединения, арматуре и качестве монтажных работ, антикоррозийной обработке и теплоизоляции. В результате это приводит к повышенной аварийности и дополнительным затратам уже в первые годы эксплуатации», - отметила Ольга Володина.

«Ошибки в проектировании и монтаже внутренних коммуникаций — прямой путь к повторяющимся авариям и высокой стоимости эксплуатации», — указал Сергей Казаков из «СЛТ Аква». Особенно это важно для систем противопожарного водопровода, где даже формально установленный комплекс может быть технически ненадежным, если давление ниже проектного, а материалы не рассчитаны на реальные нагрузки.

Что нужно уже на этапе строительства

Важно не только качество проекта и монтажа, но и правильная подготовка здания к эксплуатации. Эффективной практикой является привлечение управляющей компании еще на этапе предэксплуатации объекта.

1. Контроль качества материалов и сертификация — только проверенные трубы, фитинги и узлы.

2. Геодезические и гидрологические исследования участка — понимание уровня грунтовых вод еще до проектирования.

3. Проектирование эффективных дренажных систем, ливневок и гидроизоляции для подземных уровней.

4. Тщательный надзор за монтажом инженерных коммуникаций — с обязательным тестированием под реальными нагрузками.

5. Учет деформаций здания и осадки фундамента — включение компенсаторов и гибких участков в системы.

6. Планирование нормативной обратной связи с УК и собственниками для грамотной эксплуатации после ввода объекта.

Инженерия как фактор выбора жилья

Качественная инженерия сегодня становится не только техническим требованием, но и фактором, влияющим на решение о покупке квартиры. Публичные случаи затоплений подземных парковок и технических помещений активно обсуждаются в социальных сетях, и потенциальные покупатели понимают: важно не только расположение и состояние стен, но и надежность инженерных систем.

Специалисты УК могут проверить работу инженерных систем, выявить недочеты и добиться их устранения генподрядчиком до передачи здания в полноценную эксплуатацию. Это позволяет существенно снизить количество проблем в первые годы работы объекта.

Грамотная инженерия и контроль качества строительства повышают доверие покупателей, снижают риски аварий в первые годы эксплуатации и формируют репутацию застройщика как действительно надежного.