ИЖС – драйвер жилищного строительства: какие есть проблемы и тенденции

В рамках круглого стола обсудили вопросы:

- Законодательная база.

- Новые технологии строительства.

- Проектное финансирование и ипотека на ИЖС.

- Кейсы крупнейших девелоперов

О ситуации в сфере ИЖС рассказали:

Антон Мороз – Вице-президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ)

Наталья Воронцова – Директор юридического департамента ФСК Family

Кристина Яковенко – Директор по развитию девелоперской группы «Хрустальный»

Алексей Беспоместных – Заместитель руководителя центра загородной недвижимости федеральной компании «Этажи»

Эфир традиционно провела директор портала всеостройке.рф и Альянса Цифровых Лидеров России Светлана Опрышко (на фото).

За последние годы ИЖС стало драйвером развития всей строительной отрасли. Так, по итогам 2022 г. из рекордных 102,7 млн кв. м введенного жилья 55,69% пришлось на ИЖС. И это не удивительно, ведь, согласно проведенным опросам ВЦИОМ, почти 70% населения хочет жить в своем доме.

Кроме того, как напомнил Антон Мороз, развитие сферы ИЖС отражено и в нацпроекте «Жилье и городская среда», и в утвержденной Правительством РФ инициативе «Мой частный дом».

«Однако сегодня уровень проникновения ипотеки в сегмент ИЖС сохраняется на крайне низком уровне – и именно этому обстоятельству нужно уделять внимание в текущем году. А достичь заданного государством показателя по ежегодному вводу жилья в 120 млн кв. м поможет индустриальное домостроение, которое требует более активного развития, и для него НОСТРОЙ разработал карту производств», – сообщил Антон Мороз.

В настоящее время застройщики предпочитают возводить не ИЖС, а МКД, маржинальность которых гораздо выше. Но есть и примеры того, как крупнейшие девелоперы участвуют в развитии ИЖС. Так, в городе Гвардейске Калининградской области на 2,48 га планируется реализовать первый проект ИЖС с использованием механизма КРТ. Там появятся 29 домов, площадки для занятия спортом, парк, бульвар и транспортная инфраструктура. По словам Антона Мороза, этот пример должен дать старт практики развития строительства ИЖС в рамках КРТ.

«Мы надеемся, что те застройщики, которые представят сегодня свои кейсы, внесут лепту в развитие ИЖС. При этом основными регионами-драйверами могут стать Московская и Ленинградская области, а также Краснодарский край, где индивидуальное жилье крайне востребовано. Поэтому им необходимо активно развивать политику выдачи земельных участков и технических условий», – отметил Антон Мороз.

Однако, как уточнил спикер, не стоит забывать про обеспечение ИЖС соответствующей социальной инфраструктурой, чтобы через несколько лет не допустить проблем из-за отсутствующих, например, школ и детских садов. И за этим необходимо постоянно следить.

О том, как ФСК Family решает вопросы с обеспечением проектов необходимой инфраструктурой, рассказала Наталья Воронцова.

Так, у компании есть кейсы ИЖС в Новой Москве и Московской области, при этом никаких проблем с получением проектного финансирования по 214-ФЗ нет. Банки выдают кредиты, потому что им понятен залог с точки зрения риска, а проекты полностью предполагают дороги, школы и всю необходимую социальную инфраструктуру, в которой нуждаются жители поселка. И эта инфраструктура по итогу будет принадлежать жителям.

«Любой застройщик просчитывает финансовую модель проекта. В рамках наших проектов нам хватает маржинальности, чтобы построить жилые и социальные объекты, а застройщик получил ту прибыль, на которую рассчитывает. При этом для покупателя 214-ФЗ – это самый безопасный вариант, на него сохраняются все гарантии по ИЖС, в том числе эскроу-счета. Пока это ново и для застройщика, и для покупателя, но скоро войдет в привычное дело. Мы строим типовые дома в рамках единой архитектурной концепции, из-за чего поселок выглядит аккуратно. Есть даже правила, какой высоты и цвета должен быть забор», – уточнила Наталья Воронцова.

О предпочтениях покупателей загородной недвижимости рассказал Алексей Беспоместных.

По данным федеральной компании «Этажи», больше всего пользуются спросом дома площадью 80-100 кв. м и стоимостью 5,5-8 млн руб. Причем покупатели выбирают улучшенную черновую отделку или дом с ремонтом, в который можно сразу заехать. Также есть спрос на земельные участки и недорогие дачи.

«Сейчас стройка в сфере ИЖС активно развивается за счет субсидирования государством и снижения процентных ставок. И с нового года количество подобных поисковых запросов только растет, а бум наблюдался с января по апрель, когда скупали все подряд – от 100 тыс. руб. за участок и до 1 млн руб. за сотку. В то же время есть тенденция ухода от сезонности – чтобы сэкономить, загородную недвижимость чаще стали покупать зимой или поздней осенью. Также появилось большое количество частных мелких строителей. Но для покупателей абсолютно не важно, за счет какого финансирования строятся их дома, для них главное – развитая и уютная инфраструктура», – сообщил Алексей Беспоместных.

По словам Кристины Яковенко, сегодня ИЖС бывает разный, и на каждый вид найдется свой покупатель, а, в частности, девелоперская группа «Хрустальный» возводит кирпичные и каркасные дома.

«Мы занимаемся мультиформатной застройкой: у нас есть как ИЖС, так и малоэтажная многоквартирная застройка. Люди выбирают проекты с комфортной и развитой инфраструктурой, но они, конечно, стоят дороже. А мультиформат позволяет окупить инфраструктуру плотностью застройки. Комплексная застройка минимум на 30% дороже, чем проекты в неорганизованных поселках, самостроенные или точечные. Но если рядом возвести мультиформатное жилье, то можно снизить себестоимость и повысить маржинальность именно ИЖС. Маржинальность комплексного застройщика достаточно стабильная – от 20-30%, но именно когда происходит баланс между затратами на инфраструктуру, а не только на 1 проект ИЖС», – поведала Кристина Яковенко.

Что касается бюджета в 6-8 млн руб., по словам спикера, в него могут попадать только точечные застройки без инфраструктуры, потому что в эту сумму входит лишь стоимость земли и стоимость дома. При упоминании комплексной застройки, минимальный ценник сразу поднимается вверх – до 12-15 млн руб., а вблизи Москвы или Санкт-Петербурга – до 20-25 млн руб. Поэтому девелоперская группа выводит альтернативный загородный продукт – малоэтажные квартиры с высоким уровнем инфраструктуры за невысокую стоимость.

«Основная сложность работы в сфере ИЖС по 214-ФЗ в том, что необходимо заниматься типовыми домами. Но, чтобы такое жилье было востребованным, застройщик должен обладать опытом, компетенциями и пониманием спроса потребителей. Многие боятся заходить в проектное финансирование, потому что так они себя “связывают” конкретными обязательствами, а в точечной застройке всегда легко подстроиться под конкретную ситуацию и спрос. Но благодаря тому, что застройщики объединяются и перенимают опыт, они осознают, что хочет потребитель, и готовы выходить непосредственно на этот рынок», – подчеркнула Кристина Яковенко.

Девелоперская группа «Хрустальный» на данный момент строит индивидуальные дома не по 214-ФЗ, но в ближайшее время начнется возведение проекта на 141 индивидуальный дом, который уже получил банковское сопровождение.

«Все должны четко понимать, что когда идет строительство в рамках 214-ФЗ, то в первую очередь строится окружение. И все, что прописано в рамках проектной декларации, застройщик обязан исполнить. Это одна из ключевых сложностей: застройщики, которые занимались точечной застройкой, знают, сколько стоит дом, но не знают цену сетей, которые нужно к нему подвести. Поэтому гарантировать точное выполнение условий для многих будет сложно, финансово в том числе. Таким образом, выгодно строить, если мы дифференцируем свои затраты, ищем оптимальный набор объектов недвижимости и социальной инфраструктуры, включая это в бюджет покупки, который реально люди смогут потянуть», – подытожила Кристина Яковенко.

В завершении Светлана Опрышко поблагодарила участников эфира и сказала заключительное слово: «ИЖС – перспективное направление жилищного строительства. Но, прежде чем в него заходить и строить по 214-ФЗ, необходимо четко для себя определить, какой продукт будет создаваться, полностью подготовить проектную документацию, рассчитанные сметы и готовую финансовую модель. И тогда никаких непредвиденных обстоятельств не случится».

Запись эфира доступна на портале всеостройке.рф.

Следующий эфир: 11 июля в 11:00-12:00 (МСК) на тему: «Битва it-решений для повышения эффективности строительства».

Еженедельно только ТОПы только о главном в строительной отрасли России.

До встречи в эфире!