КРТ перезагружает регионы
Использование регионами современного механизма обновления своих городов - комплексного развития территорий (КРТ) сегодня становится хорошей тенденцией. Важность этого гибкого инструмента в субъектах Российской Федерации подчеркнул заместитель председателя правительства Марат Хуснуллин во время встречи с президентом России Владимиром Путиным. «Благодаря этому механизму сможем еще быстрее закрывать вопросы переселения из аварийных помещений и расселения «очередников». Кроме того, КРТ позволяет обновить облик городов, создавая комфортные районы, отвечающие всем нуждам и потребностям жителей», - сказал вице-премьер правительства РФ.
Нужен ли КРТ регионам
Для того, чтобы ответить на этот вопрос давайте сразу приведем цифры. На сегодняшний день субъектами РФ рассматривается применение механизма КРТ на 738 территориях общей площадью 27 тыс. гектар. Региональное регулирование комплексного развития территорий полностью принято в 70 субъектах Российской Федерации.
За шесть месяцев 2022 года по комплексному развитию территорий принято 128 решений об его реализации, заключено 89 договоров, проведено 37 аукционов, разработана и утверждена документация по планировке 30 территорий, в 43 субъектах РФ приняты решения о данном инструменте обновления территорий.
«КРТ - гибкий инструмент, позволяющий реализовывать самые разные проекты, при этом сохраняя основной принцип сбалансированности развития территорий. Примером универсальности такого механизма является появление в Гвардейске Калининградской области первого проекта, где КРТ применяется в отношении индивидуального жилищного строительства»,-прокомментировал первый заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Александр Ломакин.
Комплексное развитие территорий помогает субъектам решать многолетние проблемы. Строится новое жилье, которое получают в том числе и те, кто длительное время прожил в аварийном фонде. Из возводимого сегодня объектов капитального строительства общей площадью около 146 млн кв. метров порядка 114 млн кв. метров составляет жилая площадь. Согласитесь, немало! У тех регионов, которые используют механизм КРТ, появилась прекрасная возможность полностью обновить города, сделав их эргономичными, комфортными для жителей.
Недавно Минстрой России сообщил замечательную, на наш взгляд, новость: Гвардейск в Калининградской области станет первым городом на территории Российской Федерации, где будет использован этот инструмент для индивидуального жилищного строительства. Планируемая плотность жилой застройки составит 4,8 тыс. кв. метров на один гектар. И как считают эксперты, решение о применении механизма КРТ для строительства ИЖС в городе под Калининградской областью, станет началом положительной практики развития строительства индивидуального жилищного строительства в рамках использования механизма комплексного развития незастроенных территорий.
По словам первого заместителя главы Минстроя России Александра Ломакина, уже выдано 60 разрешений на строительство с планируемым объемом ввода 1,2 млн кв. метров жилья на период 2022—2024 годы. Это поможет ускорить расселение аварийного и ветхого жилья, а также решить жилищные вопросы очередников и детей-сирот. До конца года запланировано утвердить документацию по планировке с общим градостроительным потенциалом более восьми млн кв. метров, из которых семь млн кв. метров занимают жилые кварталы.
«Применение механизма комплексного развития территорий показало высокую эффективность в решении вопросов, связанных с обновлением «депрессивных» территорий городской среды, вовлечением в оборот неиспользуемых или неэффективно используемых земельных участков, а также снижением объема аварийного многоквартирного жилья», - считает президент Национального объединения строителей Антон Глушков.
Если говорить о «плюсах» КРТ, то его основным преимуществом является его «комплексность» - субъекты Российской Федерации могут развивать все сегменты жилищного строительства, в том числе ИЖС, обновлять объекты инфраструктуры, расширять доступность социальных объектов для населения.
Преимущества этого современного инструмента развития оценили в Москве, Московской, Кировской, Тюменской, Челябинской, Белгородской, Иркутской областях, Республике Марий Эл, Республике Адыгея, Ямало-Ненецком автономном округе и Ставропольском крае, где его активно применяют на практике.
«Основная задача, которая решается при осуществлении комплексного развития территории – обеспечение комфортной и безопасной среды для жизни, в качестве целевых показателей достижения которой установлено улучшение жилищных условий, увеличение объема жилищного строительства, как в новых микрорайонах с созданием всей необходимой инфраструктуры, так и на застроенных территориях», - отметила начальник отдела градостроительства управления архитектуры и градостроительства министерства строительства, энергетики и жилищно-коммунального хозяйства Кировской области Марина Торбеева.
«4 Ленина»
Челябинская область одна из первых подготовилась к реновации, приняв нормативную базу для реализации закона о КРТ. В результате десять городов и один район Челябинской области предложили 38 участков общей площадью в 800 гектаров для его выполнения.
В столице региона уже заключены договоры на реновацию ряда территорий. Наиболее успешным перспективным проектом КРТ в Челябинске является территория в границах: проспекта Ленина, улиц Первой Пятилетки, Марченко и Ловина в Тракторозаводском районе. На месте бывшей промышленной площадки построят новый жилой квартал комфорт-класса «4 Ленина». Застройщик создаст для жильцов маленький город с центральной площадью, пешеходным бульваром, «карманным» парком с общественным садом и газонами. Амбициозная жилая застройка даст толчок процессам оздоровления прилегающих городских пространств.
По словам губернатора Челябинской области Алексея Текслера, использование современного инструмента преобразования позволит побольше строить жилья, привлекать инвесторов к развитию застроенных территорий, решать проблему ветхого и аварийного фонда, перезагрузить морально и физически устаревшие застроенные площадки, превратить их в благоустроенные современные микрорайоны.
А что в курортных городах
COVID-19 стал неким толчком для активного развития и роста внутреннего туризма в России. По прогнозам специалистов турбизнеса, к 2030 году любителей посетить курорты Кавказских Минеральных Вод вырастет в четыре раза - с 1,2 млн до 5 млн человек в год. Поэтому, как считает главный архитектор Ставропольского края Роман Джафаров, необходима современная планировка территорий, новое градостроительное зонирование, формирование современной среды для досуга и отдыха, а также создание и реконструкция объектов транспортной и инженерной инфраструктуры.
Но здесь существуют свои нюансы. Дальнейшее пространственное развитие городов-курортов ограничено рельефом местности, лесными массивами, имеющих статус природных заказников, а также тем, что это может ухудшить ситуацию по загрязнению уникальной курортной среды.
По словам Романа Джафарова, в создавшейся ситуации наиболее оптимальный вариант -это рассмотреть уплотнение и благоустройство внутри существующей городской черты, а не ее территориальный рост. Благодаря КРТ в городах-курортах будут решены многие вопросы. Например, в границах Железноводска на земельном участке площадью 4 765 кв. метров планируется снести семь ветхих аварийных жилых домов, и возвести современный жилой комплекс. Также этот механизм хотят использовать в Кисловодске на земельном участке площадью более 23 тыс. кв. метров. Будут построены современные многоквартирные жилые дома, с объектами образования и здравоохранения.
Процедура согласований
Известно, как только встает вопрос о реализации чего-то нового, то возникает вопрос о различного рода согласованиях. И здесь регионы находят свои решения. В Краснодарском крае для упрощения процедурных сроков согласования концепций и проектов договоров подготовлены изменения в регламент, который сократит срок с 70 до 33 дней и упростит содержание и требование к концепциям. Также нормативами градостроительного проектирования установлены меры стимулирования комплексного развития.
В качестве пилотного проекта КРТ на Кубани хотят использовать восточную часть города Краснодара, а это более 3 тыс. гектар с общей площадью жилищного фонда 7,4 млн кв. метров. Заметим, что этот проект наряду с другим из Санкт-Петербурга, где в поселке Шушары на площади 1 706,49 гектар с градостроительным потенциалом 3250 тыс. кв. метров (из них 2 600 тыс. кв. метров – жилая площадь), являются самыми большим в стране.
Кроме того, сегодня департаментом по архитектуре и градостроительству Краснодарского края составлена дорожная карта по 12 площадкам, где планируется применить этот инструмент.
В результате новый подход регионов к комплексному развитию территорий позволит заключать договоры, приложением к которым станет архитектурно-градостроительная концепция. А уже в соответствии с ней будет разрабатываться документация по планировке территории – без которой, в силу закона, невозможно получить разрешение на строительство. Договор КРТ закрепит обязанности сторон, в том числе, по строительству объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры, устанавливая сроки реализации объектов и ответственность за их неисполнение, что исключит возможность отклонения от первоначального проекта и обеспечит параллельное строительство жилых домов и социальных объектов.
Таким образом, будут защищены от различного рода рисков местные органы власти и представители бизнес-сообщества, которые смогут планировать вложения своих инвестиций на несколько лет вперед не переживая, что через год поменяются «правила игры».
По информации департамента комплексного развития территорий Минстроя России, в настоящее время 85 территорий нашей страны планируют использовать механизм КРТ для строительства нежилой застройки общей площадью около трех тыс. гектар и совокупным градостроительным потенциалом более 30 млн кв. метров, из которого около 18 млн кв. метров жилой и 12 млн кв. метров нежилой площади. По 20 территориям субъектов Российской Федерации уже принято положительное решение.
Справочно:
Закон о механизме комплексного развития территорий был подписан президентом России Владимиром Путиным в декабре 2020 года. Федеральный документ предусматривает расселение аварийного и ветхого жилья, а также дает региональным властям возможность сноса неаварийных многоквартирных домов. Законом предусматривается реализация программ обновления городской застройки с привлечением внебюджетных источников.
Сегодня в российских регионах принято 128 решений о КРТ, и выдано 60 разрешений на строительство с планируемым объемом ввода 1,2 миллиона квадратных метров жилья в 2022-2024 годах.
До конца 2022 года субъектами Российской Федерации планируется разработать и утвердить документацию по планировке еще на 43 территориях общей площадью 1 356 гектар с общим градостроительным потенциалом более 8 млн кв. метров, из которых 7 млн кв. метров жилой площади.