В Госжилинспекции объяснили, почему балконы и тамбуры могут оказаться вне закона
В России сотни тысяч квартир, в которых выполнены перепланировки или переустройства. И далеко не все они согласованы. Некоторые собственники усиленно скрывают такие факты, а другие даже не пытаются, да ещё и доказывают своё право в суде. Как разрешаются подобные споры и почему соседи против незаконных перепланировок? Сплошь и рядом По большому счёту почти каждый собственник делал перепланировку в своём жилье. Самые распространённые примеры: сменил систему отопления, увеличив количество секций, – а это уже переустройство, установил дверь в тамбур на несколько квартир – перепланировка, сделал остекление балкона и навесил козырёк, – снова перепланировка. И таких примеров масса.
На всё это требуются разрешения органов местного самоуправления, а на часть действий, например, отгораживание тамбура, согласие собственников жилья, поскольку речь идёт об общем имуществе, которое принадлежит всем владельцам квадратных метров. Очевидно, что у многих никаких разрешительных документов нет.
Хорошо, если такие новации не ухудшают качество жизни соседей и не создают угрозу жизни и здоровью. Но бывает по-разному. Так, казалось бы безобидная замена труб отопления, выполненная не по проекту, может привести к разбалансировке системы отопления, из-за чего в квартирах соседей станет холодно, а у виновника торжества – жарко, снос несущих стен вообще может привести к образованию трещин в доме. Под жёстким запретом И такие ситуации встречаются. Несколько лет назад в пятиэтажке в Городце вертикальные трещины пошли по стенам. Во всех несчастьях жители винили предпринимателя, который на цокольном этаже дома решил сделать перепланировку и обустроить отдельные квартиры. Тогда дело взяли на контроль в администрации и Госжилинспекции.
Ситуация, которую разбирал Верховный суд, не настолько критична, но тоже доставила немало неудобств жителям. Предыстория такова: собственница квадратных метров, проживающая в многоквартирном доме в Краснодарском крае, решила увеличить жилплощадь, присоединив балкон к квартире. Кроме этого она смонтировала козырёк, демонтировав часть стены. Такое самоуправство не понравилось местной администрации, а также соседям. Начались судебные разбирательства. Районный и краевой суды встали на сторону любительницы перепланировок. Дело дошло до Верховного суда, где служители Фемиды напомнили: переустройство и перепланировка проводятся по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Однако ранее в перепланировке в администрации собственнице отказали. Кроме того, балконные плиты входят в состав общего имущества, а уменьшение его размера возможно только с согласия всех собственников помещений в этом доме. При этом 57 владельцев жилья категорически возражали против расширения балкона и его присоединения к квартире.
Таким образом, перепланировка была сделана не по правилам. Верховный суд отменил решения нижестоящих инстанций и направил на новое рассмотрение.
Кстати, есть целый перечень видов перепланировок, которые под запретом. И их не согласуют ни при каких обстоятельствах. В частности, нельзя демонтировать порог при выходе на балкон в панельном доме, выносить отопительные приборы на лоджию (балкон), объединять газифицированную кухню с жилой комнатной, сносить несущие стены или создавать на них дополнительную нагрузку.
При продаже жилья Росреестр заблокирует сделку, пока перепланировка не будет узаконена. Спросите у соседа Интересно, что именно балконы как объект перепланировки жители рассматривают особенно часто. Недавно нижегородка обратилась в жилищную инспекцию с вопросом: как пристроить балкон к квартире на первом этаже? Собственница пояснила: на фасаде отсутствуют какие-либо коммуникации, поэтому и препятствий особых она не видит. Тем не менее они есть – это соседи, которые имеют такое же право на фасад и земельный участок.
«Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, которое выдаётся органами местного самоуправления при наличии проектной документации. Кроме того, необходимо согласие собственников помещений в многоквартирном доме. Без наличия проекта и получения разрешительной документации муниципальных органов, а также согласия всех собственников многоквартирного дома реконструкция квартиры, произведённая за счёт общего имущества, является незаконной», – прокомментировали эксперты Госжилинспекции.
Кстати, если речь идёт о реконструкции общего имущества, то нужно согласие не менее 2/3 всех собственников, если об уменьшении площади такого имущества – потребуется 100%-ное согласие собственников.