Низкодоходная история: что тормозит рынок социальной аренды

Программа арендного жилья действует в России с 2016 года, но домов социального найма в стране единицы. Частные компании не идут в сегмент доходных домов, где отбить вложения быстро не получится, предпочитая апартамент–отели со статусом нежилых объектов. Весной 2016 года президент РФ Владимир Путин поручил развивать арендное жильё в стране. К концу 2020–го обнаружились единичные частные проекты и около 10 тыс. квартир у оператора программы "Дом.рф". Оператор развивал программу, скупая дорогущие апартаменты в столице, из которых сформировал имущество ЗПИФН. Следующим шагом стала корпоративная аренда для "Сколково", СИБУР. Переговоры ведутся и в Ленобласти — с портом Усть–Луга и перинатальным центром в Гатчине. С социальной арендой у оператора пока не вытанцовывается. Эксперты фонда "Институт экономики города" полагают: для развития рынка арендного жилья необходима поддержка его участников — льготы по земельному налогу и аренде за землю, региональному налогу на имущество. Также необходимо включать проекты арендного жилья в инвестиционные программы организаций коммунального комплекса и бесплатно подключать к инженерным сетям. А гражданам с низким доходом, которые станут основными арендаторами наёмных домов, нужны адресные субсидии. В прошлом году "Дом.рф" предложил свою программу развития социального арендного жилья. Общий объём затрат предположительно составит около 4 трлн рублей, объём застройки (или закупки) жилья — 56 млн м2. Форма привлечения средств — паевые фонды для неквалифицированных инвесторов со всевозможными льготами. Запланированы 650 млрд рублей из федерального бюджета на 5 лет для субсидирования арендных ставок частным застройщикам. А пока инвесторов, готовых вкладываться в строительство социального арендного жилья, на горизонте не просматривается. Привет из прошлого Спрос на аренду в Петербурге есть всегда. Это город туристов, город, привлекающий мигрантов из разных регионов и стран. Петербуржцы тоже снимают жильё. По подсчётам инвестиционной компании Garnet, спрос на аренду жилья в феврале 2021 года был на 32,6% выше, чем годом раньше. По данным АН "Бенуа", в экономическом обороте (сдача внаём) в год в Петербурге находится примерно 200–250 тыс. квартир и комнат, апартаментов — около 10 тыс. Но это всего 6–7% жилого фонда. "Доходные дома, принадлежащие одному собственнику, остались в дореволюционном прошлом. Сейчас эту функцию выполняют апарт–комплексы с участием множества инвесторов — покупателей апартаментов", — убеждена Анна Панова, генеральный директор PSK Invest (ГК "ПСК"). Игорь Петров, генеральный директор компании "Р–ФИКС", не видит принципиальной разницы между доходными домами и апарт–комплексами: и там и там застройщик, профессиональная УК, единая концепция и отделка, инфраструктура в самом комплексе и пр. Однако в апарт–отелях инвесторы покупают недвижимость в собственность, а в доходных домах ею владеет, например, ПИФ. "Основная разница между доходными домами и апарт–комплексами в том, что первые реализуются чаще всего властями и имеют социальную направленность. Апарт–комплексы, наоборот, на 100% заточены под коммерцию", — рассуждает Екатерина Сивова, совладелец инвестиционной компании Garnet. Петербург — один из первых городов России, где появилось некоммерческое арендное жильё. В 2016 году введён первый наёмный дом для нуждающихся граждан. Жильцами наёмного дома могут стать люди с невысоким доходом, не позволяющим приобрести жильё. При условии, что в Петербурге они живут не менее 5 лет, а их семья нуждается в улучшении жилищных условий. Теперь таких домов четыре, но это капля в море. Длинные деньги Фонд "Институт экономики города" подсчитал: при любом сценарии срок окупаемости проекта доходного дома — 20 лет. Участники рынка разделяют проект на два цикла — с ответственностью девелопера и управляющей компании. По подсчётам Becar Asset Management, для застройщиков срок окупаемости — от года до 3 лет, если в проекте и его маркетинге не было заложено существенных ошибок. Срок окупаемости для владельцев апартаментов — 6–8 лет. "Срок окупаемости у апартаментов и доходных домов примерно одинаков, 18–20 лет. И в данный момент я не знаю инвесторов, готовых вкладывать сотни миллионов рублей на такой срок при доходности 5–6% годовых", — рассуждает Дмитрий Щегельский, генеральный директор АН "Бенуа". Вдали от пряников Возведение доходных домов — непрофильный для застройщиков бизнес. Их задача — построить и продать. "Там, где можно построить жильё, застройщики возводят жильё, где нельзя — апарт–комплексы. Проекты доходных домов появляются на стадии уже готового здания: компания выкупает пул квартир и создаёт доходный продукт", — уточнила Ольга Шарыгина, вице–президент Becar Asset Management. По данным фонда "Институт экономики города", для запуска программы нужны бюджетные инвестиции: задача развития рынка есть у многих регионов, но финансовой поддержки нет. Нет заёмного финансирования: проектного — для застройщика на стадии строительства и ипотечного — на погашение кредита или покупки наёмного дома. Нет механизмов привлечения инвестиций на длительный срок в ценные бумаги, обеспеченные доходами от найма жилья. Наконец, в большинстве регионов отсутствует реальная градостроительная и налоговая поддержка на местном и региональном уровнях. По мнению участников рынка, доходный дом должно строить государство, крупные консервативные финансовые организации типа пенсионного фонда, инвестиционные компании (ЗПИФН) и банки, которым интересно держать надёжный актив.