Спрос есть, но предложений все меньше. Цены диктует дефицит «квадратов»

Выросли и средние бюджеты сделок – сейчас, например, стоимость студии начинается от 3 млн рублей. Продолжится ли эта тенденция в 2021 году?

Число новостроек падает

Хотя эксперты отмечают некоторое падение покупательской активности, по данным ЦИАН, именно в 2020 году обновлен абсолютный рекорд по числу сделок в месяц за всю историю: суммарно в Санкт-Петербурге и Ленинградской области в ноябре зарегистрировано 12,75 тыс. ДДУ, в декабре – 15,3 тыс. ДДУ, тогда как до этого (в 2019 году и ранее) максимальные месячные показатели находились на уровне 10 тыс. сделок. Немало этому способствовала и программа льготной ипотеки на покупку новостройки под 6,5%, которая действует до 1 июля 2021 года. «Запуск льготной ипотеки с ее рекордно низкими ставками оживил спрос на квартиры в строящихся домах, – комментирует руководитель отдела продаж Группы «Аквилон» Егор Федоров. – В частности, продажи в Группе «Аквилон» по итогам 2020 года выросли почти на 60% в количественном выражении. При этом доля льготной ипотеки среди всех ипотечных сделок компании достигает 90%».

При этом уже сегодня мы можем констатировать резкое сокращение предложений от застройщиков. Так, в 2020 году в продажу вышли порядка 4,7 млн кв. м жилья – почти в два раза меньше чем в 2019 году (8,7 млн кв. м). В этом году новых объектов, скорее всего, будет совсем немного. Получается, рынок столкнулся с ситуацией, когда спрос есть, а количество предложений быстро сокращается.

Рост или стагнация?

Соглашаясь в том, что рынок жилья все больше входит в ситуацию дефицита предложения, ряд экспертов полагают, что цены вырастут незначительно или же будут стабильны. Директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман считает, что «в текущем году стоит ожидать большей активности от застройщиков – темпы вывода новых проектов немного вырастут, однако прийти к балансу спроса и предложения всего за 12 месяцев будет затруднительно. Динамика цен на жилье останется положительной, но рост будет плавным и более сдержанным: по итогам года «прибавка» составит 6-8%».

Ситуация, подобная той, что мы сейчас наблюдаем на рынке жилья, сложилась и в сегменте апарт-отелей. Все больше петербуржцев интересуется этим видом коммерческой недвижимости, но предложениями девелоперы радуют нечасто. Генеральный директор PLG Марина Павлюкевич полагает, что «за период пандемии запущенные апарт-отели доказали свою гибкость и показали доходность собственникам выше, чем банковские депозиты, что, безусловно, способствует популяризации формата. Не стоит ожидать такого же стремительного роста цен, как в 2020 году. При этом и снижения также не случится: спрос на апартаменты по-прежнему высок, а новых объектов за 2020 год появились считанные единицы. Мы наблюдаем «вымывание» предложения, что всегда подогревает цены».

Эксперты единодушны в том, что при оптимистичном развитии событий рынок недвижимости ждет более спокойный год, нежели предыдущий. Ситуация сбалансируется, но, увы, роста цен, скорее всего, избежать не удастся.

Мнения экспертов

Директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман:

«В прошлом году цены на рынке первичной недвижимость продемонстрировали высокую динамику: в среднем стоимость квадратного метра увеличилась от 15 до 25% в зависимости от сегмента. Наиболее активно росла цена жилья в категории «комфорт» и «эконом» (+25% за 2020 год). Недвижимость в наших проектах – голландском квартале «Янила» в Янино, финском городе «Юттери» в Колпинском районе Петербурга и шведском квартале «IQ Гатчина» – в среднем подорожала на 21%. В первую очередь, это связано со степенью строительной готовности объектов и ажиотажным спросом, простимулированным льготной ипотекой.

Можно отметить, что в городских новостройках цены на квартиры росли быстрее, чем в областных проектах. Ключевым фактором стало существенное сокращение предложения – и в квадратных метрах, и в ассортименте. Причем наиболее дешевые варианты были раскуплены за летние и осенние месяцы 2020 года, поэтому динамика средней стоимости «квадрата» в Петербурге оказалась гораздо выше.

В целом спрос на строящееся жилье стабилен и в этом году сохранится на текущем уровне. Основным его драйвером в ближайшие 6 месяцев останется ипотека. К примеру, в наших жилых комплексах покупатели могут приобрести недвижимость по ставке 0,1% на первый год кредитования или от 3,9% на весь срок кредитования.

Также в этом году сохранится интерес к пригородным проектам. За счет конкурентоспособных цен, близости к природе и квартальной застройки, которая позволяет создать полноценную коммерческую и социальную инфраструктуру, загородное жилье становится все более востребованным.

Например, в голландском квартале «Янила» благоустройство территории и общественные пространства создавались с соблюдением принципа 10+. Согласно этому принципу, в каждом общественном пространстве должно быть как минимум десять потенциальных сценариев времяпровождения – возможности для игр и общения, занятий спортом для взрослых и детей, прогулок, наблюдения за природой, работы на открытом воздухе и т. д. В квартале есть все – от выделенной зоны для пикников до профессионального скейтпарка и центральной площади для проведения концертов, фестивалей и ярмарок для жителей.

В текущем году стоит ожидать большей активности от застройщиков – темпы вывода новых проектов немного вырастут, однако прийти к балансу спроса и предложения всего за 12 месяцев будет затруднительно. Динамика цен на жилье останется положительной, но рост будет плавным и более сдержанным: по итогам года «прибавка» составит 6-8%. На фоне подорожания стоимости строительных материалов, проектного финансирования, услуг подрядчиков увеличение неизбежно».

Руководитель отдела продаж Группы «Аквилон» Егор Федоров:

«На фоне снижения ставок средний размер кредита, выданного нашим клиентам в 2020 году, достиг 3,3 млн рублей, что на 17% больше в сравнении с 2019 годом. Снижение ставок сделало приобретение квартиры доступнее для молодежи. Еще одним следствием запуска льготной ипотеки стало увеличение средней площади продаваемых квартир почти на 15%.

Программы с субсидированной ставкой также пользуются популярностью. Например, наша программа со ставкой 0,01%, разработанная совместно с Альфа-Банком. По ее условиям, покупатель имеет возможность шесть месяцев практически не платить проценты, так как застройщик субсидирует жилищный кредит заемщика в течение полугода. После окончания льготного периода ставка составляет 5,99% годовых на весь срок кредитования.

До конца февраля в Группе «Аквилон» мы снизили цены на большой пул квартир в жилых комплексах комфорт- и бизнес-класса. Мы делаем скидку с каждого квадратного метра, что особенно выгодно при покупке квартиры большей площади. В комфорт-классе размер дисконта составляет три тысячи рублей с квадратного метра, а в бизнес-классе – шесть тысяч рублей с квадратного метра.

В 2020 году Группа «Аквилон» приобрела 3,8 га на намыве Васильевского острова и 6,2 га в Кудрове. На новых земельных участках планируем возвести более 200 тыс. кв. м жилой недвижимости.

В декабре открылись продажи в жилом комплексе бизнес-класса «Аквилон ZALIVE» на Васильевском острове. Проект отличается комплексным подходом к созданию жилой среды бизнес-класса: в нем применены современные инженерные технологии, «умные» системы для управления домом. Территорию комплекса благоустроят ландшафтные дизайнеры. Вместе с жильем будут построены два детских сада, школа, откроются общественные пространства.

Также вывели на рынок премиальный проект – авторский дом Tesoro в Петроградском районе. Уже в первом квартале 2021 года мы анонсируем старт продаж в новом крупном жилом комплексе комфорт-класса в Кудрове.

Помимо этих стартов, в прошлом году по плану открылись продажи во второй очереди жилого комплекса комфорт-класса «FoRest Аквилон» в Приморском районе и апарт-комплексе бизнес-класса Promenade у станции метро «Фрунзенская». В Москве мы также расширили портфель двумя новыми проектами, и сегодня объем строительства холдинга в столице составляет порядка 400 тыс. кв. м».

Генеральный директор PLG Марина Павлюкевич:

«В арсенале нашей компании есть два инвест-отеля: IN2IT (Интуит) и «Про. Молодость».

В третьем квартале 2021 года мы запускаем операционную деятельность первой очереди инвест-отеля «Интуит». Проект ориентирован на краткосрочный и среднесрочный деловой туризм: ставка сделана на командировочных сотрудников компаний, на делегации бизнес-форумов, участников спортивных мероприятий, активностей в «Экспофоруме». Объект обладает уникальным месторасположением. Он близок к аэропорту. В двух минутах пешком от отеля находится станция метро Купчино, по которой всего за 20 минут можно доехать до Невского проспекта. Напротив - железнодорожная станция и ещё 15 остановок общественного транспорта. За 15 минут на электричке можно добраться до Царского села, Пушкина и других парковых зон Петербурга. Путь до ЗСД и КАД займет две минуты. Все это делает отель удобном также и для рекреационного туризма – логистика до всех точек притяжения максимально оптимизирована.

В нашей команде работают профессионалы, которые уже сегодня занимаются продвижением отеля, контрактуются с туроператорами и ивент-площадками. Мы с уверенностью можем заявить, что даже при пессимистичном раскладе заполняемость отеля позволит собственникам зарабатывать до 7-8% годовых с момента запуска отеля, а это значительно выше, чем текущие ставки по депозитам (в среднем – 4,5%). Отельный оператор возьмет на себя все задачи по заполняемости отеля, обслуживанию номеров и гостей.

Для наших клиентов есть несколько программ доходности. Программа «Гарантия» дает собственникам доход в 30 000 рублей, независимо от того, как часто номер был сдан в аренду. Программа «Участие в прибыли», наоборот, зависит от частоты сдачи номера. И если в январе-феврале доход может быть в районе 10-15 т.руб., то в период белых ночей он может достигать 80 т. руб. с одной студии. Также есть программа «Бизнес-гарантия», когда собственник получает 20 000 рублей ежемесячно, а если номер заработал свыше этой суммы, она плюсуется к «несгораемой». Программа действует 1 год с момента запуска отеля и разработана как мера поддержки собственников на период пандемии.

Похожие программы есть и для покупателей апартаментов в инвест‐отеле «Про. Молодость», который расположен у метро Дыбенко. Проект «Про.Молодость» предназначен для молодых семей или начинающих специалистов, которые готовы размещаться в отеле в среднесрочном или долгосрочном форматах. Это прекрасная альтернатива съемному жилью в Кудрово с его транспортным коллапсом, или старому фонду возле метро Дыбенко. Жильцам гарантированы круглосуточная охрана, консьержи, высокий сервис, отельный стандарт оборудования и обслуживания номеров. При этом цена за аренду их приятно порадует.

Для собственников апартаментов в «Про. Молодость» прибыль исчисляется не зависимо от заполняемости конкретного номера – общая доходность отеля делится между собственниками пропорционально количеству купленных кв.м.

Директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова:

«Учитывая сложившуюся на рынке ситуацию, а именно – дефицит предложения на фоне высокого спроса, можно прогнозировать дальнейший рост цен на жилье. По крайней мере в первом полугодии, пока будет действовать программа льготной ипотеки.

При этом на стоимость квадратного метра влияют множество факторов, не только высокий спрос и низкие ставки по кредитам. Большое значение имеют рост цен на материалы и услуги (рабочую силу из-за нехватки мигрантов) введение проектного финансирования, удорожание услуг подрядных организаций.

В 2020 году Петербург вошел в тройку лидеров по росту цен на жилье. Вполне вероятно, Северная столица сохранит одно из ведущих мест по этому показателю и в 2021-м. Во-первых, за год количество «квадратов» в стадии строительства в городе и области сократилось с 16 до почти 12 млн. У многих компаний объемы стройки уменьшились на 20-40%. Во-вторых, петербургскую недвижимость покупают не только жители Северной столицы, но и иногородние. Соответственно, часть покупателей переметнулась на вторичный рынок: там рост цен также показал уверенную динамику.

Новостройки Компании Л1 за год подорожали в среднем на 12-15%. Например, в ЖК «Поэт» с момента старта продаж в июне и до конца года стоимость квадратного метра увеличилась со 120 до 139 тысяч рублей. Хотя и эта цена для объекта такого класса, да еще и расположенного в обжитой локации с качественной инфраструктурой и удобным транспортным сообщением, вполне разумна. А в готовых трехкомнатных квартирах в ЖК «Лондон Парк» квадратный метр с белой отделкой и паркингом в подарок обойдется в 117 тысяч рублей – на сегодня это одно из самых оптимальных соотношений цены и качества.

Но рост цен был связан не только с внешними факторами. Почти все наши объекты находятся в высокой стадии готовности, и удорожание – это закономерность. Ведь чем ближе сдача дома, тем дороже квадратный метр.

В 2021 году мы планируем вывести на рынок три новых объекта, сейчас ведется их проектирование. Но детали пока не разглашаем».

Проектная декларация:

Инвест-отель IN2IT. Застройщик ООО «Новый век». Проектная декларация на сайте in2it.ru

Инвест-отель «ПроМолодость». Застройщик ООО «Стайл Строй». Проектная декларация на сайте promolodost.com

ЖК «Аквилон SKY», ул. Русановская, д.19, корп.1,
Застройщик ООО «Приневский 3» — Проектная декларация на https://наш.дом.рф

ЖК «FoRest Аквилон», ул. Планерная, д.87, к.1, стр.1
Застройщик СЗ «НОРД девелопмент» — Проектная декларация на https://наш.дом.рф

ЖК «Аквилон ZALIVE», В.О., бульвар Александра Грина
Застройщик СЗ «Аквилон Девелопмент Северо–Запад» — Проектная декларация на https://наш.дом.рф

ЖК «All Inclusive», Шушары, ул. Школьная. Застройщик ООО «Новый квартал»

ЖК «Янила», Застройщик ООО Ленстройтрест, Ленинградская область, п. Янино– 1,
ул. Голландская, д. 3–— Проектная декларация на https://наш.дом.рф

ЖК «Поэт» Застройщик ООО»Л1» Пр. Просвещения, 43— Проектная декларация на https://наш.дом.рф

ЖК «Лондон Парк», Застройщик ООО»Л1» — Проектная декларация на https://наш.дом.рф

IQ Гатчина– Застройщик ООО Ленстройтрест,
Ленинградская область, г. Гатчина, Пушкинское шоссе 15

ЖК TESORO– Застройщик ООО «Статус ЭР», — Проектная декларация на https://наш.дом.рф

ЖК Променад– Застройщик ООО «Юнит»