Застройщики: В этом году выведем на рынок вдвое меньше новых объектов
0
26
В I квартале вывод новых проектов был единичным, и сейчас объем предложения находится на минимальном за последние годы уровне. Площадь новых проектов, которые за год выйдут на рынок Петербурга и пригородов, сократится почти вдвое.Уже сейчас понятно, что 2020-й не будет блистать большим числом новых премьер строящегося жилья. По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в первом квартале на рынок вышло около 500 тыс. кв. м нового предложения. И тем не менее в ряде новых жилых комплексов, как в Петербурге, так и в пригородах, застройщиками запланирован старт продаж.
Организация продаж с использованием эскроу-счетов — это более длительная процедура, чем вывод на рынок объектов по старой схеме, рассказывает Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group). Кроме того, по ее словам, многие застройщики поспешили с выводом на рынок своих проектов в первой половине 2019 года, еще до 1 июля, чтобы продавать по-старому. Потом был переходный период до 1 октября. В итоге в 2019 году на рынок вышел рекордный объем — 4,1 млн кв. м. Поэтому на первый квартал 2020 года пришлась очень скромная цифра — всего 0,5 млн кв. м, что меньше обычного в 2 раза.
Меньше новинок
По словам Дмитрия Ефремова, руководителя аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург», первичный рынок жилья, действительно, постепенно сужается и новые объекты реже выводятся в продажу. Помимо текущей ситуации, отрасль постепенно переходит на проектное финансирование, и не все застройщики пройдут эту процедуру. Пока что большинство жилых комплексов достраиваются по старым правилам, но уже через несколько лет 80–90% проектов будет выводиться в продажу через счета эскроу.
По прогнозам аналитиков, учитывая два месяца самоизоляции — апрель и май, — во втором квартале 2020 года показатель вывода на рынок вряд ли составит более 250 тыс. кв. м. А по итогам года, возможно, объем нового предложения не превысит и 2,5 млн кв. м. И это против более 4 млн кв. м в прошлом году.
В апреле 2020-го на рынок Петербурга вышел единственный объект. «В конце апреля мы вывели на рынок наш новый проект класса бизнес-лайт в Московском районе — ЖК «Московские ворота II», который расположен вблизи одноименной станции метро», — рассказывает Ирина Соловьева, коммерческий директор Санкт-Петербургского территориального управления Группы «Эталон».
Безусловно, в целом вывод на рынок в 2020-м существенно сократится. Тем не менее ряд застройщиков будет выводить как новые проекты, так и новые очереди в уже реализуемых жилых комплексах. Продолжится развитие ряда локаций на территории Северной столицы, где уже сформирован отложенный спрос. Это, прежде всего, такие локации, как «Черная речка — Лесная», «Фрунзенская», «Московские ворота», и некоторые другие. Так, по словам Ирины Соловьевой, в этом году планируется открыть продажи в последних корпусах квартала «Галактика». Также холдинг скоро выведет на рынок новый проект на Белоостровской улице, в шаговой доступности от станции метро «Черная речка». Продажа квартир во всех новых проектах будет осуществляться через эскроу-счета.
Активность на Черной речке
По словам Ольги Трошевой, локация «Черная речка — Лесная» — одна из самых активно осваиваемых на территории Петербурга. Так, ранее было заявлено о том, что на той же Белоостровской улице на рынок выйдет новый жилой комплекс класса «комфорт плюс» от «Базис СПб» под брендом «Белый остров», рассчитанный на 535 квартир. В этой же локации предполагался выход на рынок новых очередей уже строящихся жилых комплексов. Например, в жилом комплексе бизнес-класса «Притяжение» от Setl Group, который строится на набережной Большой Невки, а также в жилом комплексе ЦДС «Чёрная Речка» от Группы ЦДС.
Кроме того, старт продаж новых очередей до конца года был запланирован у застройщика «ЮИТ Санкт-Петербург» в проекте Tarmo на Студенческой улице, а также в жилом комплексе Terra от девелопера «РСТИ» на Земледельческой в Приморском районе города. По словам Константина Гриценко, коммерческого директора холдинга «РСТИ» (Росстройинвест), в первой очереди комплекса Terra квартиры продаются по старой схеме, во второй — по схеме эскроу. Третья очередь, которая будет выведена на рынок во второй половине года, также будет реализована с использованием эскроу-счетов. Еще в одной активной локации — «Фрунзенская» — до конца года предполагался старт продаж в проекте от Холдинга RBI на Киевской улице в Московском районе. Вблизи станции метро «Парнас», на Брюлловской улице, ГК «КВС» в этом году планирует вывести в продажу последний этап ЖК комфорт-класса «Континенты». Все очереди проекта возводятся по старой схеме.
Обилие планируемых к запуску проектов в этих местах объясняется тем, что локации возле метро пользуются традиционно высоким спросом. «В кварталах, которые формировались у станций метрополитена еще в советский период, сегодня основной объем жилья на первичном рынке приходится на уплотнительную застройку или проекты редевелопмента. Дело в том, что в радиусе пешей доступности от действующих станций ограничены земельные ресурсы для комплексной и масштабной застройки района с нуля», — объяснил Дмитрий Ефремов.
Будет осваиваться и юг города. По словам Анжелики Альшаевой, генерального директора агентства недвижимости ГК «КВС», сложившаяся на рынке ситуация никак не повлияла на планы компании по выводу новых проектов. «Во второй половине этого года мы готовимся представить рынку первые очереди нашего нового масштабного проекта комплексного развития территорий на юго-западе Петербурга, в Стрельне под брендом ЖК «Любоград», — говорит она. — Весь новый жилой микрорайон займет территорию порядка 60 га напротив Константиновского дворца, в окружении исторических парков и усадеб Северной столицы. Мы продумывали квартал как современную классику — чтобы он формировал новую качественную жилую среду и при этом отвечал статусу места, где возводится. ЖК «Любоград» предполагает 4-этажную жилую застройку и уже традиционную для наших комплексных проектов инфраструктуру по принципу «город в городе». Здесь будут возведены два детских сада, школа, поликлиника, кабинет врача общей практики, фитнес-центр, большие общественные пространства для отдыха».
Ожидается прибавление
Что касается новых очередей строящихся жилых комплексов, то они тоже выводятся в этом году на рынок, правда, в меньшем объёме, чем раньше. Например, «Группа ЛСР» уже начала продажу квартир в новых очередях жилых комплексов комфорт-класса «Ручьи» и «Цветной город», а также новый дом в комплексе бизнес-класса «Морская набережная» на Васильевском острове.
Старт продаж новых очередей уже строящихся жилых комплексов ожидается в этом году и в Каменке, при этом район осваивается «с нуля». В данном случае это можно связать с популярностью недвижимости в Приморском районе в целом. Новые корпуса своих комплексов на рынок планируют вывести «Арсенал-Недвижимость», «Аквилон», «РСТИ», «Полис Групп», уже упомянутые RBI и Setl Group. Группа ЦДС же намерена запустить в этой локации свой новый проект. Как рассказал директор департамента недвижимости ЦДС Сергей Терентьев, вывод этого проекта, а также ещё одного, подробности которого пока не раскрываются, намечен на осень, когда прояснится ситуация со спросом. По той же причине продажи новых очередей в уже строящихся жилых комплексах Группы ЦДС также начнутся в этот период. Также в Приморском районе «Главстрой Санкт-Петербург» продолжит развивать ЖК «Юнтолово», а в Выборгском районе — ЖК «Северная долина».
Не только город
Планируется запуск новых проектов и очередей не только в популярных локациях в черте Петербурга, но также и в пригородах. К примеру, «Ленрусстрой» собирается начать продавать квартиры в десятой очереди комплекса «Новое Горелово» в Ломоносовском районе Ленинградской области. Сразу в нескольких локациях до конца года хочет начать продажи и ГК «Ленстройтрест». По словам директора по маркетингу этой группы компаний Яна Фельдмана, речь и идёт о новых очередях в голландском квартале «Янила» в Янино, финском городке «Юттери» в Колпинском районе и шведском квартале «IQ Гатчина». Новые очереди будут реализовываться с помощью привлечения финансирования через эскроу-счета.
На севере Всеволожского района выйдут в продажу очередные дома в малоэтажном микрорайоне «Новое Сертолово» от ГК «КВС». Продажи будут вестись в рамках нового законодательства, по эскроу-счетам. Застройщик также стал одним из немногих, кто пополнил предложение в Ленобласти этой весной. В марте и апреле в ГК «КВС» прошли старты продаж в домах 4-го квартала «Ясно.Янино». Как уточнила Анжелика Альшаева, именно по этой очереди сейчас доступна сельская ипотека по ставке 2,7% годовых.
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», объём предложения сегодня находится на минимальном уровне — около 3,9 млн кв. м. Но такое снижение было предсказуемым и в текущей ситуации позволит удерживать рынок в равновесном состоянии. Опрошенные «Фонтанкой» застройщики признают, что сейчас спрос и предложение по районам города достаточно сбалансированы. Рост спроса можно будет наблюдать в случае дополнительной финансовой поддержки и привлекательных условий по банковским продуктам как для покупателей жилья, так и для самих застройщиков. В таком случае при росте спроса в определенных районах обязательно будет появляться и новое предложение.
Надо понимать, что в нынешнем году планы по выводу многих застройщиков могут быть скорректированы. Все будет зависеть от текущей ситуации, как со спросом у конкретного девелопера, так и с оформлением документов на строительство, которое из-за эпидемии сегодня идет с трудом. Кроме того, многие проекты тормозятся в целом из-за позиции городских властей, которые не хотят получить новые жилые дома, не обеспеченные инфраструктурой и дорогами. Тем не менее сейчас возможна ситуация, в которой ряд застройщиков окажется без широкой линейки предложения. Это значит, что в конкуренции они могут проиграть тем, кто уже вывел на рынок новые объекты в интересных для покупателя местах. Поэтому девелоперы будут стараться обеспечить старт новых проектов, чтобы не потерять своих покупателей и долю на рынке.
Маргарита Яременко, специально для «Фонтанки.ру»
Организация продаж с использованием эскроу-счетов — это более длительная процедура, чем вывод на рынок объектов по старой схеме, рассказывает Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group). Кроме того, по ее словам, многие застройщики поспешили с выводом на рынок своих проектов в первой половине 2019 года, еще до 1 июля, чтобы продавать по-старому. Потом был переходный период до 1 октября. В итоге в 2019 году на рынок вышел рекордный объем — 4,1 млн кв. м. Поэтому на первый квартал 2020 года пришлась очень скромная цифра — всего 0,5 млн кв. м, что меньше обычного в 2 раза.
Меньше новинок
По словам Дмитрия Ефремова, руководителя аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург», первичный рынок жилья, действительно, постепенно сужается и новые объекты реже выводятся в продажу. Помимо текущей ситуации, отрасль постепенно переходит на проектное финансирование, и не все застройщики пройдут эту процедуру. Пока что большинство жилых комплексов достраиваются по старым правилам, но уже через несколько лет 80–90% проектов будет выводиться в продажу через счета эскроу.
По прогнозам аналитиков, учитывая два месяца самоизоляции — апрель и май, — во втором квартале 2020 года показатель вывода на рынок вряд ли составит более 250 тыс. кв. м. А по итогам года, возможно, объем нового предложения не превысит и 2,5 млн кв. м. И это против более 4 млн кв. м в прошлом году.
В апреле 2020-го на рынок Петербурга вышел единственный объект. «В конце апреля мы вывели на рынок наш новый проект класса бизнес-лайт в Московском районе — ЖК «Московские ворота II», который расположен вблизи одноименной станции метро», — рассказывает Ирина Соловьева, коммерческий директор Санкт-Петербургского территориального управления Группы «Эталон».
Безусловно, в целом вывод на рынок в 2020-м существенно сократится. Тем не менее ряд застройщиков будет выводить как новые проекты, так и новые очереди в уже реализуемых жилых комплексах. Продолжится развитие ряда локаций на территории Северной столицы, где уже сформирован отложенный спрос. Это, прежде всего, такие локации, как «Черная речка — Лесная», «Фрунзенская», «Московские ворота», и некоторые другие. Так, по словам Ирины Соловьевой, в этом году планируется открыть продажи в последних корпусах квартала «Галактика». Также холдинг скоро выведет на рынок новый проект на Белоостровской улице, в шаговой доступности от станции метро «Черная речка». Продажа квартир во всех новых проектах будет осуществляться через эскроу-счета.
Активность на Черной речке
По словам Ольги Трошевой, локация «Черная речка — Лесная» — одна из самых активно осваиваемых на территории Петербурга. Так, ранее было заявлено о том, что на той же Белоостровской улице на рынок выйдет новый жилой комплекс класса «комфорт плюс» от «Базис СПб» под брендом «Белый остров», рассчитанный на 535 квартир. В этой же локации предполагался выход на рынок новых очередей уже строящихся жилых комплексов. Например, в жилом комплексе бизнес-класса «Притяжение» от Setl Group, который строится на набережной Большой Невки, а также в жилом комплексе ЦДС «Чёрная Речка» от Группы ЦДС.
Кроме того, старт продаж новых очередей до конца года был запланирован у застройщика «ЮИТ Санкт-Петербург» в проекте Tarmo на Студенческой улице, а также в жилом комплексе Terra от девелопера «РСТИ» на Земледельческой в Приморском районе города. По словам Константина Гриценко, коммерческого директора холдинга «РСТИ» (Росстройинвест), в первой очереди комплекса Terra квартиры продаются по старой схеме, во второй — по схеме эскроу. Третья очередь, которая будет выведена на рынок во второй половине года, также будет реализована с использованием эскроу-счетов. Еще в одной активной локации — «Фрунзенская» — до конца года предполагался старт продаж в проекте от Холдинга RBI на Киевской улице в Московском районе. Вблизи станции метро «Парнас», на Брюлловской улице, ГК «КВС» в этом году планирует вывести в продажу последний этап ЖК комфорт-класса «Континенты». Все очереди проекта возводятся по старой схеме.
Обилие планируемых к запуску проектов в этих местах объясняется тем, что локации возле метро пользуются традиционно высоким спросом. «В кварталах, которые формировались у станций метрополитена еще в советский период, сегодня основной объем жилья на первичном рынке приходится на уплотнительную застройку или проекты редевелопмента. Дело в том, что в радиусе пешей доступности от действующих станций ограничены земельные ресурсы для комплексной и масштабной застройки района с нуля», — объяснил Дмитрий Ефремов.
Будет осваиваться и юг города. По словам Анжелики Альшаевой, генерального директора агентства недвижимости ГК «КВС», сложившаяся на рынке ситуация никак не повлияла на планы компании по выводу новых проектов. «Во второй половине этого года мы готовимся представить рынку первые очереди нашего нового масштабного проекта комплексного развития территорий на юго-западе Петербурга, в Стрельне под брендом ЖК «Любоград», — говорит она. — Весь новый жилой микрорайон займет территорию порядка 60 га напротив Константиновского дворца, в окружении исторических парков и усадеб Северной столицы. Мы продумывали квартал как современную классику — чтобы он формировал новую качественную жилую среду и при этом отвечал статусу места, где возводится. ЖК «Любоград» предполагает 4-этажную жилую застройку и уже традиционную для наших комплексных проектов инфраструктуру по принципу «город в городе». Здесь будут возведены два детских сада, школа, поликлиника, кабинет врача общей практики, фитнес-центр, большие общественные пространства для отдыха».
Ожидается прибавление
Что касается новых очередей строящихся жилых комплексов, то они тоже выводятся в этом году на рынок, правда, в меньшем объёме, чем раньше. Например, «Группа ЛСР» уже начала продажу квартир в новых очередях жилых комплексов комфорт-класса «Ручьи» и «Цветной город», а также новый дом в комплексе бизнес-класса «Морская набережная» на Васильевском острове.
Старт продаж новых очередей уже строящихся жилых комплексов ожидается в этом году и в Каменке, при этом район осваивается «с нуля». В данном случае это можно связать с популярностью недвижимости в Приморском районе в целом. Новые корпуса своих комплексов на рынок планируют вывести «Арсенал-Недвижимость», «Аквилон», «РСТИ», «Полис Групп», уже упомянутые RBI и Setl Group. Группа ЦДС же намерена запустить в этой локации свой новый проект. Как рассказал директор департамента недвижимости ЦДС Сергей Терентьев, вывод этого проекта, а также ещё одного, подробности которого пока не раскрываются, намечен на осень, когда прояснится ситуация со спросом. По той же причине продажи новых очередей в уже строящихся жилых комплексах Группы ЦДС также начнутся в этот период. Также в Приморском районе «Главстрой Санкт-Петербург» продолжит развивать ЖК «Юнтолово», а в Выборгском районе — ЖК «Северная долина».
Не только город
Планируется запуск новых проектов и очередей не только в популярных локациях в черте Петербурга, но также и в пригородах. К примеру, «Ленрусстрой» собирается начать продавать квартиры в десятой очереди комплекса «Новое Горелово» в Ломоносовском районе Ленинградской области. Сразу в нескольких локациях до конца года хочет начать продажи и ГК «Ленстройтрест». По словам директора по маркетингу этой группы компаний Яна Фельдмана, речь и идёт о новых очередях в голландском квартале «Янила» в Янино, финском городке «Юттери» в Колпинском районе и шведском квартале «IQ Гатчина». Новые очереди будут реализовываться с помощью привлечения финансирования через эскроу-счета.
На севере Всеволожского района выйдут в продажу очередные дома в малоэтажном микрорайоне «Новое Сертолово» от ГК «КВС». Продажи будут вестись в рамках нового законодательства, по эскроу-счетам. Застройщик также стал одним из немногих, кто пополнил предложение в Ленобласти этой весной. В марте и апреле в ГК «КВС» прошли старты продаж в домах 4-го квартала «Ясно.Янино». Как уточнила Анжелика Альшаева, именно по этой очереди сейчас доступна сельская ипотека по ставке 2,7% годовых.
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», объём предложения сегодня находится на минимальном уровне — около 3,9 млн кв. м. Но такое снижение было предсказуемым и в текущей ситуации позволит удерживать рынок в равновесном состоянии. Опрошенные «Фонтанкой» застройщики признают, что сейчас спрос и предложение по районам города достаточно сбалансированы. Рост спроса можно будет наблюдать в случае дополнительной финансовой поддержки и привлекательных условий по банковским продуктам как для покупателей жилья, так и для самих застройщиков. В таком случае при росте спроса в определенных районах обязательно будет появляться и новое предложение.
Надо понимать, что в нынешнем году планы по выводу многих застройщиков могут быть скорректированы. Все будет зависеть от текущей ситуации, как со спросом у конкретного девелопера, так и с оформлением документов на строительство, которое из-за эпидемии сегодня идет с трудом. Кроме того, многие проекты тормозятся в целом из-за позиции городских властей, которые не хотят получить новые жилые дома, не обеспеченные инфраструктурой и дорогами. Тем не менее сейчас возможна ситуация, в которой ряд застройщиков окажется без широкой линейки предложения. Это значит, что в конкуренции они могут проиграть тем, кто уже вывел на рынок новые объекты в интересных для покупателя местах. Поэтому девелоперы будут стараться обеспечить старт новых проектов, чтобы не потерять своих покупателей и долю на рынке.
Маргарита Яременко, специально для «Фонтанки.ру»