КРТ в регионах: кто не рискует — тот не развивается
Комплексная половина проблем
По сведениям заместителя министра строительства Новосибирской области Дмитрия Тимонова, на данный момент в регионе на разных стадиях проработки находится 26 проектов КРТ общей площадью 564,8 гектара. Их реализация позволит расселить 130 тыс. «квадратов» аварийного жилья и построить 5,6 млн кв. м новых площадей. «В перспективе половина вводимого в области жилья будет возводиться на площадках КРТ», — уверен чиновник, правда, рассказывая при этом и о проблемах, выявленных в ходе накопления опыта КРТ. Среди них — изначальная нерентабельность проектов КРТ на сельских территориях из-за низкой инфраструктурной обеспеченности и слабой платежеспособности местного населения: там проекты КРТ можно реализовать только при наличии государственной и муниципальной поддержки. Существенными являются проблемы с изменением вида разрешенного использования земельного участка, предоставленного в аренду публичным образованием, проблема с возможностью участия в договоре о КРТ более одного органа публичной власти.
Как отмечает Дмитрий Тимонов, сохраняется противоречие, заключающееся в том, что права по заключению договоров КРТ отданы в руки органов местного самоуправления, у которых (особенно в сельских поселениях) отсутствует практика реализации договоров КРТ, а главное — нет полномочий и бюджетных средств на строительство инфраструктурных объектов, без которых реализация КРТ невозможна.
Когда есть почва для развития
Своим региональным КРТ-кейсом делится и заместитель министра жилищной политики Московской области Ольга Иванникова (2 октября назначена заместителем председателя правительства Приморского края). На счету Подмосковья сейчас 83 комплексных проекта суммарной площадью 2,5 тыс. гектаров с общим объемом расселения ветхого и аварийного фонда 1,3 млн кв. м (из него должны быть переселены в новое жилье 57 тыс. человек), с градостроительным потенциалом 16,6 млн «квадратов». Вместе с тем, представитель местного кабмина напоминает, что в области имеется 27 малых городов, и в их число входят четыре наукограда (Дубна, Фрязино, Серпухов и Черноголовка) с общим населением 212 тыс. человек и суммарной непригодного для проживания жилфонда 1,1 млн кв. м. Из общего количества сформированных проектов КРТ на долю малых городов Подмосковья приходится только 17%, что обусловлено, по мнению Ольги Иванниковой, теми причинами, о которых уже говорил ранее Дмитрий Тимонов: низкой доходностью проектов либо вовсе их «отрицательной экономикой», которые, в свою очередь, являются неизбежным следствием низкой платежеспособности местного населения.
Переломить эту неблагоприятную ситуацию можно только с помощью господдержки, которую следует оказывать по разным направлениям. Одним из направлений может быть финансирование за бюджетный счет создания объектов социнфраструктуры, другим — финансирование благоустройства, третьим — непосредственное субсидирование граждан при покупке жилья, четвертым — поддержка при расселении и сносе и т. д.
Именно у государства с его более широкими (в отличие от предпринимателей) горизонтами планирования есть возможность «выйти за пределы» отдельных территорий КРТ и расставить акценты развития на каждой площадке так, чтобы в комплексе они сформировали единую, гармоничную, привлекательную для жизни и для инвестиций среду в общем масштабе малого города.
Акцент — на реновацию
В свою очередь, координатор Национального объединения строителей в Сибирском федеральном округе, вице-президент Российского союза строителей Максим Федорченко озвучивает два важных предложения. Первое связано с большим объемом обязательств по строительству на площадках КРТ, которые в своих меморандумах задекларировали регионы по предписанию федерального Минстроя.
Представителя профсообщества тревожит структура этого «портфеля»; он опасается, что, стремясь отчитаться перед министерством об исполнении зафиксированных планов, региональные руководители будут реализовывать преимущественно КРТ незастроенных территорий и КРТ нежилой застройки (старых промзон и пр.). Не отрицая важности этой работы, вместе с тем, Максим Федорченко предлагает сосредоточить усилия на стимулировании проектов КРТ застроенных территорий жилой застройки. Именно это направление позволяет в полной мере реализовать реновационный потенциал механизма КРТ, добившись качественного обновления существующей городской среды, замещения ветхого и аварийного жилья новыми домами с комфортным благоустройством, обеспеченными всей необходимой инфраструктурой. Да, такие проекты нуждаются в поддержке государства, ибо ставка исключительно на использование частных инвестиций порой не позволяет обеспечить даже минимальную прибыльность, и это значит, что соответствующую поддержку проектам нужно дать.
Максим Федорченко подчеркивает: помощь должна быть системной и методически выстроенной на федеральном уровне, чтобы предприниматели четко понимали, какими госпрограммами они могут воспользоваться, заходя в комплексные проекты развития застроенных жилых территорий, а местные власти помогали им получить поддержку, не опасаясь нежданного наказания «за нецелевое использование средств».
Второе предложение — учитывать при подготовке и реализации решений по КРТ многообразие существующей жилзастройки во всей его полноте. Максим Федорченко напоминает, что и по сей день действующая схема нормативного регулирования КРТ не позволяет собственникам домов ИЖС принимать решения о вхождении в проект КРТ на основании резолюции общего собрания — по аналогии с собственниками квартир в многоквартирном доме. Этот дисбаланс необходимо убрать.
Банки любят твердое обеспечение
Директор корпоративного бизнеса Сибирского регионального центра «Банка ДОМ.РФ» Евгений Штихлинг также отмечает привлекательные черты механизма КРТ для всех его участников, но указывает, вместе с тем, на высокие риски при вхождении банков в проекты КРТ жилой застройки. Данные проекты изначально предполагают большой срок возврата инвестиций. При этом застройщик не может предоставить банку практически никакого твердого обеспечения, кроме залога долей в организации — специализированном застройщике, но по факту такое обеспечение не покрывает реальных рисков банка при входе в сделку (уступка права аренды земельного участка, передача прав и обязанностей по договору КРТ третьим лицам запрещены).
Кроме того, договор о КРТ содержит много условий, при невыполнении которых он может быть в одностороннем порядке расторгнут публичной стороной — после чего вся сделка «рассыплется». Одним из таких трудновыполнимых условий является жестко ограниченный срок расселения ветхих и аварийных домов, не учитывающий того, как это расселение происходит на практике. Евгений Штихлинг полагает, что подходы к установлению указанного срока следует сделать гибче.
По словам банкира, несмотря на риски, «ДОМ.РФ» осуществляет проектное финансирование КРТ. В головном офисе кредитного учреждения даже создан специальный отдел для решения связанных с этой работой проблемных вопросов в рамках действующих нормативно-правовых условий. В масштабах России текущие одобренные проекты «ДОМ.РФ» имеют общий объем запланированного финансирования 230 млрд рублей, их суммарный градпотенциал — 2,4 млн жилых «квадратов».
Необходимо систематизировать пространство
Подробностями о проблемах формирования к концу 2030 года национальной системы пространственных данных (в соответствии с постановлением правительства РФ №2148), без которой трудно обеспечить полноценное КРТ, делится руководитель Управления Росреестра по Новосибирской области Светлана Рягузова. Ее экспертиза в этом вопросе не случайна: Новосибирская область является пилотным регионом, который должен на своем уровне справиться с поставленными задачами по созданию Единой платформы геопространственных данных с получением полного реестра недвижимости и интеграцией данных федеральных и региональных органов власти в общую среду быстрее всех остальных — до 1 января 2024 года.
В частности, в числе уже выявленных проблем наполнения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) Светлана Рягузова назвала нередко встречающиеся пересечения границ территориальных зон, муниципальных образований и т. п., а также отсутствие законодательно установленных сроков подготовки документов для внесения сведений в ЕГРН о границах (для исполнителей работ), отсутствие иерархии при внесении в реестр сведений о границах.
Часть проблем, по ее оценке, будет решена федеральным законом от 4 августа 2023 года №438-ФЗ (вступает в силу 1 января 2024 года), который исключает препятствия для внесения в ЕГРН сведений о границах населенных пунктов, территориальных зон в случае их пересечения с границами земельных участков, разрешает вносить в ЕГРН сведения о границах населенных пунктов и территориальных зон одновременно с их установлением по границам земельных участков. Кроме того, что немаловажно, указанный закон исключает (из комплекса упомянутых работ) проведение общественных обсуждений или публичных слушаний.
Однако установление для исполнителей работ сроков подготовки документов и введение иерархии при внесении в ЕГРН сведений о границах (МО, населенный пункт, территориальная зона) — законодателям еще предстоит.