Выгодно ли покупать малогабаритку в Крыму и Севастополе, чтобы сдать ее в аренду?
Специалисты федерального портала «Мир квартир» рассмотрели, какой доход приносит квартира до 32 кв. м в новостройке в 70 городах России и за сколько лет окупается такое приобретение. Севастополь в списке оказался на 4 строчке, Симферополь — на седьмой.
Аналитики взяли среднюю стоимость квартиры до 32 кв. м в новостройке и сопоставили ее со средней ставкой долгосрочной аренды по каждому городу – получились показатели доходности и окупаемости. Но это приблизительные расчеты, так как в них не учитывалось время простоя квартиры без арендатора, а также расходы на ремонт, налоги и продвижение в онлайн-сервисах аренды.
«А главное, новостройка требует отделки, которая может стоить до 1/3 от ее стоимости. Даже если квартира покупается с отделкой, все равно ее нужно меблировать и обустроить для арендатора. Зная все статьи расходов и доходов, собственник может вычислить показатели более точно», — отметил генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко.
По сведениям Mirkvartir.ru, самые доходные студии и маленькие «однушки» находятся в Якутске. Стоят они сравнительно недорого – 3,35 млн рублей, а сдаются за приличную стоимость – 31,6 тыс. рублей в месяц. Поэтому их доходность оказалась 11,3% годовых, а окупаемость составила всего 8,8 года.
Выгодна покупка небольшой квартиры в новостройке в Нижнем Тагиле (доходность 9,1%, окупаемость 11 лет), Магнитогорске (9% и 11,1 года), Грозном (8,7% и 11,5 года), Мурманске (8% и 12,5 года), Челябинске (8% и 12,5 года), Хабаровске (7,9% и 12,6 года), Астрахани (7,6% и 13,2 года), Смоленске (7,6% и 13,2 года) и Кемерово (7,5% и 13,4 года).
В Москве и Петербурге цифры не так радуют инвесторов. Но обе столицы, как и Сочи, вошли в десятку самых низкодоходных городов. В Санкт-Петербурге квартира до 32 кв. м приносит 4,6% годовых и окупается за 21,5 года. В Москве это 4,8% и 20,7 года, в олимпийской столице – 5,4% и 18,5 года.
«Впрочем, в курортных городах, прежде всего, в Сочи, в высокий сезон квартиру можно сдавать понедельно или посуточно отдыхающим: это более выгодно, чем долгосрочная аренда. Мы подсчитали, что при арендной ставке 4500 руб. в сутки в течение 4 месяцев высокого сезона и долгосрочной аренде в остальную часть года сочинская «малютка» в состоянии принести хозяину 10,7% и окупиться за 9,4 года», — уточнил Луценко.
Остальными городами, вошедшими в «низкодоходную десятку», стали Владивосток (4,2% и 24,1 года), Белгород (4,4% и 22,6 года), Пенза (4,8% и 20,8 года), Курск (5% и 20,1 года), Ставрополь (5,1% и 19,7 года), Нижний Новгород (5,3% и 18,8 года), Севастополь (5,5 % и 18, 1 года) и Симферополь (5,4% и 18,4 года). В среднем российская малогабаритка приносит 6,2% годовых, а ее окупаемость составляет 16 лет. Для сравнения: обычная квартира в среднем приносит лишь 4,9% и окупается за 20,9 года.
Средняя стоимость кв. м. по всем типам квартир в экспозиции Крыма и Севастополя составляет 178 921 руб., что ниже аналогичного значения прошлого месяца на 0,2%.
В целом по рынку новостроек региона наблюдается снижение стоимости квадратного метра жилья в экспозиции. Значительно выросла цена на 4-к. лоты, более чем на 38%, достигнувшего значения 168,4 тыс. руб./м.кв., однако их доля в экспозиции полуострова не превышает 0,3% от общего количества лотов. Такой рост объясняется выходом в реализацию новых лотов в элитном классе жилого комплекса «Резиденция Дипломат» (г. Ялта).
В то же время, большую часть всех лотов в экспозиции Крыма и Севастополя составляют студии, однокомнатные и двухкомнатные лоты – их общая доля составляет 96%. Средняя стоимость квадратного метра на студии в сравнении с 1 июля 2022 года снизилась на 8% и достигла уровня 205,9 тыс. руб./м.кв. Цена 1-к. лотов снизилась на 1%, на 1 августа составившая 177,8 тыс. руб./м.кв., на 2-к. лоты наблюдается схожая тенденция – понижение на 1% до 168,4 тыс. руб./м.кв.
Незначительный рост наблюдается на 3-к. лоты, но не более 5%. Они достигли значения в 177 тыс. руб./м.кв., однако их доля на рынке составляет порядка 4% от всей экспозиции.
Апартаменты в Крыму и Севастополе в основном распределяются по побережью. Средняя стоимость 1 кв. м. апартаментов в Крыму – 260,6 тыс. руб. что выше аналогичного значения прошлого месяца на 1,6%.
Наибольший рост квадратного метра в экспозиции, в разрезе основных городов региона, отмечен в Большой Ялте и Судаке. Тут средневзвешенный рост по всем типам квартир составил 3% и достиг среднего значения в 261 тыс. руб. и 286 тыс. руб. за один квадратный метр жилья соответственно.
Изменение стоимости квадратного метра в экспозиции по другим городам Крыма не наблюдается. Рост средней стоимости квадратного метра отмечен в Симферополе и Большой Евпатории в пределах 1%. В других городах полуострова наблюдается снижение средней цены за квадратный метр.
Наибольшее снижение наблюдается в Феодосии, где помимо лотов премиум-класса в экспозицию вышли лоты комфорт-класса, «придавив» среднюю стоимость квадратного метра в регионе на 38%, достигнув значения 132 тыс. руб./м.кв. против 212 тыс. руб./м.кв. на начало июля. В остальных городах снижение стоимости квадратного метра носит более скромный характер, по 2% в Севастополе (159 тыс. руб.), Большой Алуште (217,4 тыс. руб.) и Керчи (89,3 тыс. руб.). В Черноморском средняя цена также продолжает снижение, за последний месяц упав на 4% и состав 207 тыс. руб.
Рассматривая общую динамику изменения цен в экспозиции с 1 сентября 2021 г. по 1 августа 2022 г. по региону, можно отметить значительный рост средней стоимости квадратного метра в комфорт-классе - 27%. Лоты в экспозиции в бизнес-классе за рассматриваемый период подорожали на 19%, премиум-класс же наоборот находится в некой стагнации, показав незначительное снижение в 0,2%.
Количество квартир и апартаментов, представленных в экспозиции в Крыму и Севастополе, за июль 2022 года увеличилось на 1005 единиц (19%), составив на начало августа 6 258 лотов.
Самое большое количество лотов в экспозиции Крыма сосредоточено в Евпатории – 24% (1 476 лотов). Кроме этого, наибольшая экспозиция представлена в Севастополе (1 471 лот), Симферополе (1 257 лотов) и Ялте (982 лота).
Все ещё набольшую долю в количестве представленных лотов в экспозиции с разбивкой по классам составляют квартиры класса «комфорт» (73%). Класс «бизнес» сохранил своим позиции с долей 20%. Сегменты «премиум» и «элит» снизились в долях до 2%, класс «эконом» сохранил свои 3% рынка.
Изменилось соотношение предлагаемых к реализации квартир и апартаментов: доля последних в экспозиции за последний месяц снизилась с 37% до 31%, доля квартир на текущий момент составляет 69%.
С разбивкой по классам за истекший месяц в регионе наибольший рост средней стоимости квадратного метра в экспозиции наблюдается в классе «элит» - 9%. Остальные сегменты стабилизировались в пределах от 2% до -2%.
Доля ипотечных и без ипотечных сделок на август зафиксировалась на значении 50% на 50%.