Триллион на целебных водах: на Ставрополье учили превращать туристов в капитал

Этой трансформации был посвящен форум «Внутри.РФ», прошедший в одном из самых перспективных туристических кластеров страны — Кавказских Минеральных Водах в Ставропольском крае. Его центральной темой стала не одна лишь постройка новых отелей, а создание качественной туристической инфраструктуры как способ комплексного развития территорий, увеличения туристического потока и укрепления экономики региона. Участники — от федеральных чиновников и инвесторов до юристов и консультантов — пытались ответить на вопрос: как поймать волну частных денег и избежать ошибок, превращая туризм в «новое золото».

Наследие как капитал

«Одно без другого в XXI веке, по нашему мнению, существовать не может», — этой емкой фразой заместитель министра экономического развития Ставропольского края Имран Айдамиров задал тон всему форуму, обозначив неразрывную связь между традиционным курортным наследием и современной креативной экономикой. КМВ — это не просто бренд, а императорское наследие с 200-летней историей, и именно опора на него, по мнению властей, является одним из главных драйверов.

Цифры говорят сами за себя: объем инвестиций в туризм края за последние четыре года вырос с 2,6 до 10 млрд рублей. Но это лишь цветочки. Инвестиционный потенциал агломерации, включающей пять городов и почти миллион жителей, оценивается в ошеломляющие 1,5 трлн рублей до 2035 года. Ожидается, что турпоток к 2036 году вырастет до 9,8 млн человек, что потребует увеличения номерного фонда на 28 600 единиц.

Однако ключевой посыл Имрана Айдамирова был не в гигантомании. «У нас нет задачи застроить Кавминводы», — сказал он. Речь идет о сбалансированности. Чтобы гармонично развиваться, сохраняя природу — главный капитал КМВ, — предстоит снять инфраструктурные ограничения через реализацию 68 объектов: от нового водовода и очистных сооружений до дорог и театральной площади в Ессентуках.

Большая ставка делается на создание особой экономической зоны (ОЭЗ) туристско-рекреационного типа, которая уже привлекла 14 якорных инвесторов с проектами на 120 млрд рублей. «Особой экономической зоной мы как раз и планируем закрыть потребность, которая есть», — отметил Имран Айдамиров. Пул инвесторов, по его словам, активно интересуется резидентством еще до официального создания ОЭЗ, решение по которой ожидается до конца года.

Но главная мысль его выступления вышла за рамки экономики. Уникальность КМВ не в длительности отдыха (10 дней — лучший показатель в СКФО), а в его цели. «Люди прилетают к нам не для того, чтобы погулять, поесть в ресторане, а чтобы оздоровиться, чтобы не сойти с ума в условиях наших мегаполисов», — подчеркнул Имран Айдамиров. Именно поэтому здесь внедряются проекты цифрового детокса, а философия устойчивого развития (ESG) направлена в первую очередь на человека.

Частные деньги ищут надежную гавань

Если власти создают рамки, то кто их должен наполнять капиталом? Ответ на этот вопрос дал заместитель генерального директора по экономике и инвестициям АО «Корпорация Туризм.РФ» Максим Кулабухов. Он описал грядущую революцию на инвестиционном рынке. Ее двигатель — колоссальный объем частных сбережений: порядка 76 трлн рублей, лежащих на депозитах.

«Снижение ключевой ставки ЦБ РФ до прогнозируемых 12-13% к 2026 году ведет к падению реальной доходности по вкладам, и инвесторы начинают искать альтернативы», — констатировал Максим Кулабухов. И эти альтернативы уже видны. Жилая недвижимость с ее низкой доходностью (3-5%) стагнирует, коммерческая (6-9%) — показывает умеренный рост, но капризна, а вот гостиничные номера под управлением профессионального оператора с прогнозируемой доходностью 7-12% становятся идеальным активом: нулевые заботы для инвестора и защита от инфляции.

Однако чтобы этот триллионный поток не ушел в песок рискованных проектов, нужны четкие правила игры.

Спикер высоко оценил работу регулятора, но подчеркнул, что недостаточно просто запрещать — нужно создавать систему прозрачных отраслевых стандартов, основанных на надежности, доходности, защищенности и ликвидности.

«У нас сейчас на рынке сформировано огромное меню, изобилующее болевыми точками: завышенными прогнозами, непрозрачными юрконструкциями и неквалифицированным управлением», — провел параллель Максим Кулабухов. Инвестору, по его словам, не хватает «рекомендации от шеф-повара». Таким «шеф-поваром» должен выступить профессиональный стандарт: надежный застройщик как соинвестор, крупный оператор с опытом, 100% расчетов через эскроу, гарантированный доход и договор, где все риски несет оператор.

Время на раскачку ограничено. «Малейший поток средств с депозитов — 2-3 трлн — сметет все предложения, которые существуют на рынке», — предупредил он. Задача отрасли — быть готовой предложить структурированный продукт, а не «квазижилье».

Предупредить болезнь девелопмента

О том, что происходит, когда инвесторы и девелоперы игнорируют «поварские рекомендации», страстно и подробно рассказала основатель DSS Consulting Services Дарья Канева. «Всегда проще предупредить заболевание, чем потом лечить его», — заявила она.

Ее диагноз: на фоне колоссального дефицита качественной инфраструктуры строить взялись непрофильные игроки, которые повторяют ключевую ошибку: начинают не с анализа, а с картинки. Для них характерны игнорирование концепции и технико-экономических обоснований на старте, создание архитектурной концепции без технического задания, разработка дизайн-проекта без понимания операционных затрат, фокус на розничных продажах и рекламе вместо проработки модели операционного владения.

«Продукт рождается из понимания рынка, возможностей участка и экономики, а не наоборот, — подчеркнула Дарья Канева. — То, что банк вам дал финансирование, не значит, что это хороший проект. Это значит, что у вас компания, которая в состоянии платить, если не получится его сделать». Результат — убыточность в сотнях проектов.

Парадокс, однако, в том, что «чем хуже в регионе развита инфраструктура, тем дороже вы будете продавать свой проект». Яркий пример — те же КМВ, где цены на качественные проекты взлетели с 375 тыс. рублей за квадратный метр в 2022 году до 550-770 тыс. сегодня. Успех же заключается в понимании фундаментальной разницы: отель продает не метры, а операционный доход. «Не бывает 30%, не бывает 50% доходности, это все спекулятивная история. Есть реалистичные 10-15% — они так же работают и в отелях», — говорит Дарья Канева. Правильно выстроенные проекты показывают впечатляющие результаты. «Средний IRR (внутренняя норма доходности) по нашим проектам — 25-35%, а по загородным арендным поселкам — до 45%». Ее главный вывод: «Консалтинг — это малая часть расходов для девелопера, которая не повлияет на его общие затраты, но поможет в будущем избежать убытков».

Закон суров, но это закон

Энтузиазм инвесторов и советы консультантов упираются в суровую правовую реальность, о которой напомнил основатель бюро «Де-юре» Никита Филиппов. «На этом пути есть много юридических рисков, и нужно помимо того что гореть желанием заработать, думать, как не потерять», — начал он с отрезвляющей ремарки.

Отрасль, по его мнению, переживает турбулентный переход от правового вакуума, особенно вокруг апартаментов, к «полномерному и достаточно жесткому регулированию». Символично, что форум прошел 11 сентября, всего через 10 дней после вступления в силу радикальных изменений по постановлению правительства РФ №1951 о классификации средств размещения, ключевой посыл которого — строительство апарт-отелей с привлечением денег граждан возможно, но только в строгом соответствии с федеральным законом №214-ФЗ. Новые правила категоричны: единый оператор, запрет на рекламу как жилья, обязательность эскроу. Игнорирование — это не просто убытки, а уголовная ответственность. «Привлечение средств граждан для строительства коммерческой недвижимости без соблюдения требований 214-го федерального закона — это уголовное преступление», — предупредил Никита Филиппов.

Но в существующем законодательстве есть и «белые пятна», среди которых отсутствие защиты неквалифицированных инвесторов, требований к операторам, механизмов для капремонта и обновления номеров при коллективных инвестициях. Эксперт призвал бизнес не ждать пассивно ужесточения правил, а активно формировать их через обращение в органы власти, чтобы будущее регулирование было более взвешенным.