«Семейная ипотека» — выбор между Сциллой и Харибдой?
Возможно, интрига с вопросом, который весь март обсуждали эксперты по рынку недвижимости, заканчивается — Минфин РФ выступил против расширения сферы действия семейной ипотеки
Нюансы получения ипотечных кредитов — один из животрепещущих вопросов на потребительском рынке. Летом 2024 года условия семейной ипотеки в РФ под 6% ужесточили, сузив число претендентов в основном до семей, где есть хотя бы один ребенок до шести лет.
Однако в начале марта вице-премьер РФ Александр Новак, как сообщал ТАСС, поручил Минфину и Минстрою до 25 марта проработать вопрос возможности расширения льготной ипотеки. Тогда же РБК со ссылкой на материалы совещания у вице-премьера писал, что, помимо этих двух ведомств, вопрос будет изучать основной оператор льготных госпрограмм «ДОМ.РФ». Они должны были «дополнительно проработать» расширение семейной ипотеки на семьи с одним ребенком до 18 лет, проанализировать «эффекты от реализации данной меры» и сформулировать конкретные предложения по этой теме для правительства.
И вот при приближении дедлайна для ответа федеральными ведомствами Минфин озвучил свое мнение. Заместитель министра финансов Иван Чебесков сообщил, что для расширения семейной ипотеки сейчас нет оснований. В феврале 2025 года объемы выдаваемой ипотеки в рамках программы и без того выросли. А упрощение условий только ускорит рост цен на недвижимость, к тому же, это дорого обойдется бюджету.
Показатели выдачи в самом деле растут. По данным «ДомКлик», в феврале 2025 года общий объем ипотечных займов, выданных Сбербанком, достиг 126,2 млрд рублей, что на 80% превышает показатель января. Доля льготных программ выросла с 83% до 87%. На вторичном рынке объем выданной ипотеки в этом сегменте увеличился в 2,1 раза по сравнению с январем, достигнув 31,8 млрд рублей.
Понять финансовое ведомство можно — СМИ со ссылкой на компанию Frank RG отмечают, что «на программы для семей с детьми сейчас приходится более 80% выдач всех жилищных кредитов в стране. Это означает, что за большую часть выдаваемых ссуд государство платит вместе с заемщиками. При этом разница между льготными и рыночными ставками достигает 18,5% — значит, основное долговое бремя по жилищным кредитам в РФ сейчас несет именно Минфин».
Член генерального совета «Деловой России», гендиректор петербургской группы компаний «Далпорт» Олег Николаев в беседе с «Московской газетой» оценил ситуацию так: «Все крайне просто. Льготная ставка семейной ипотеки означает обязанность бюджета компенсировать банкам разницу между той ставкой, по которой кредиты выдаются, и ключевой, то бишь, по нынешним реалиям — почти 16%. Минфин попал между Сциллой и Харибдой: и строительную отрасль губить нельзя, на нее слишком многое завязано. И бюджет тоже не резиновый. Какой выход? Правильно, снижать ключевую. Но тут на пути стоит буквально пара вопросов, которые как раз в эти дни делегации России и США готовятся обсуждать в далекой жаркой стране».
Действительно суть дискуссий по идее, озвученной Новаком, формально напоминала популярную сейчас формулу «Да, но..»: Генеральный директор рейтингового агентства строительного комплекса Федор Выломов ранее говорил ТАСС, что предлагаемое расширение госпрограммы выглядит интересно, «однако стоит помнить, какой серьезный рост стоимости квадратного метра произошел во время массовой льготной ипотеки в связи с колоссальным ростом спроса. Если семейную ипотеку просто расширить на семьи с одним ребенком, спрос на программу увеличится кратным образом. У нас около половины семей имеют одного ребенка, это миллионы граждан — потенциальных участников программы».
Руководитель и владелец ООО «Капитал» Николай Пальченко не поддержал решение Минфина. «Московской газете» он сказал, что «эта мера (расширение семейной ипотеки, — прим. ред.) необходима, так как высокая ставка делает ипотеку недоступной, а строительная отрасль существовать без ипотеки не может. Цены в России растут из-за повышения издержек, вызванных в том числе и повышением ставки. И Минфин об этом прекрасно знает. Спрос на жильё вырастет, но из-за недомонетизации экономики и низких продаж этот вид спроса вызовет не повышение цен на жильё, а, наоборот, станет фактором их снижения. Из-за того, что компании будут бороться за эти деньги и станут между собой конкурировать за новых льготников. В Министерстве финансов экономистов нет, там есть финансисты, а экономика и финансы — не одно и тоже. Прогноз Минфина ошибочен».
Аналитик Российской Гильдии Риэлторов Константин Ламин в беседе с изданием отметил, что действительно «последние год-два семейная ипотека была одним из основных драйверов роста цен на первичном рынке недвижимости. Обоснованы опасения властей, что расширение действия программы на семьи с детьми до 18 лет может ускорить рост цен на первичном рынке. Процитированное в СМИ отрицательное мнение представителя Минфина означает, что власти хотят сдержать рост цен, оставив такую ипотеку в рамках семей с детьми до 6 лет».
Если в части повышения возраста ребенка в семье до 18 лет как возможного нового условия получения пока решения не принято, то с другой корректировкой ясность есть. Любопытно, что на днях появилась определенность в отношении на этот раз утвержденного вектора расширения программы «Семейная ипотека». Госкорпорация «ДОМ.РФ» опубликовала список небольших городов, в которых с 1 апреля эта программа расширится на вторичное жилье. В списке 901 населенный пункт, в частности: Мурманск, Воркута, Геленджик, Туапсе, Норильск, Комсомольск-на-Амуре, Переславль-Залесский, Назрань, Ухта, Енисейск. Идея такого распространения программы «Семейная ипотека» на вторичный рынок жилья была озвучена в декабре 2024 года президентом Владимиром Путином в ходе заседания Госсовета. Речь идет о городах, где ведётся строительство не более двух домов.
В целом с расширением программы ситуация непростая. Главный экономист Института экономики роста им. П.А. Столыпина Борис Копейкин поделился рассуждениями с «Московской газетой»:
«Опасения Минфина относительно роста бюджетных расходов и возможного роста цен на жилье вполне оправданы. Но и демографическая проблема, стоящая перед страной – довольно острая. А ряд исследований показывает и так интуитивно очевидную связь между доступностью жилья и количеством детей в семье. При этом рост поддержки семьям, у которых дети уже есть также важен, а том числе потому, что это добавляет уверенности тем, кто решение еще не принял. Как и на любом рынке важно работать и со спросом, и с предложением. Расширение предложения жилья требует поддержания и развития инфраструктуры. Причем не только жилищно-коммунальной, но также социальной и транспортной. Ведь семьям нужно не просто место, где жить, а квартира или дом, рядом с которым есть садик, школа, и поликлиника. В разумной доступности от места работы. Спрос также можно корректировать с точки зрения целей демографической политики. Семьям с детьми вряд ли комфортно в микроквартирах. Важно, что минимальную площадь строящихся квартир уже начали регулировать. Но возможно, из семейной ипотеки вообще надо исключить однокомнатные квартиры. Их за последние годы и так построили довольно много. А вот жилья для действительно больших семей строится крайне мало. Важно работать со вторичным рынком. Где до сих пор высоки риски для добросовестных покупателей, в том числе связанные с особенностями законодательства и правоприменительной практики. А крайне низкий по международным меркам налог на недвижимость не создает стимулов для того, чтобы уже имеющееся жилье использовалось обществом эффективнее. В мире не так много стран, где жилье покупается «про запас» и зачастую даже не сдается. Рост предложения на «вторичке» мог бы помочь и сдержать цены на первичном рынке и повысить доступность жилья для тех, кому оно нужно для проживания, а не в инвестиционных целях.
Всем, то есть и бюджету, и строительным компаниям, и покупателям, конечно, помогла бы скорейшая нормализация денежно-кредитной политики. При текущем уровне ставок субсидирование из бюджета, и коммерческие кредиты строителям, и ипотечные потребителям запретительно дороги».
https://mskgazeta.ru/obshchestvo/semejnaya-ipoteka-vybor-mezhdu-scilloj-i-haribdoj--14637.html