«Число видов мошенничества растет»: как избежать ошибок при регистрации и покупке недвижимости.
Для многих наших граждан квартира, земельный участок и дача – самое дорогое, что у них есть. Эта триада является основой благополучия их жизни. Поэтому любые вопросы, связанные с их приобретением, продажей или утверждением права собственности на них, имеют критически важное значение для каждого.
Далеко не все посвящены в юридические тонкости, например, процесса перехода собственности. Чтобы прояснить все сложности, мы пригласили в нашу редакцию заместителя руководителя Управления Росреестра по РТ Лилию Бурганову и заместителя директора Кадастровой палаты по РТ Лейсан Рахматуллину.
К наиболее значимым надо отнести, конечно, продление дачной амнистии, порядок оформления ранее учтенных объектов недвижимости и, как ее по-простому называют, гаражную амнистию. Последняя вступила в силу совсем недавно – 1 сентября.
Все вышеперечисленные правовые новшества направлены в первую очередь на упрощение регистрационных действий. Если в качестве примера взять дачную амнистию, то значительные изменения теперь позволяют гражданам в упрощенном порядке регистрировать право собственности не только на садовые дома, как было раньше, но и на жилые объекты, построенные на землях ИЖК или предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства. Если право на землю уже оформлено, то для регистрации права на дом сегодня требуется только технический план, составленный на основании декларации, заполненной правообладателем. Не обязательно, как раньше, обращаться в муниципальные органы.
В сфере регистрации ранее возникших прав (то есть зарегистрированных до 31.01.1998) отменили государственную пошлину.
Актуальная сейчас гаражная амнистия позволяет получить земельный участок под гаражом в собственность бесплатно. Для этого надо обратиться в исполком, который в свою очередь направит документы на регистрацию права собственности не только на земельный участок, на котором расположен гараж, но и на сам гараж, в случае, если право собственности на гараж не зарегистрировано.
Также хотелось бы добавить, что с 1 сентября у нас запущен проект по регистрации электронной ипотеки за 24 часа. При том, что законом установлен срок такой регистрации в 4 – 5 рабочих дней.
С начала этого года татарстанцы имеют возможность подать через МФЦ документы на регистрацию объекта недвижимости, расположенного в любом регионе страны. Теперь людям не надо никуда ездить – все необходимые документы они могут получить у себя в регионе.
Кроме того, с 28 октября срок регистрации участия в долевом строительстве значительно сократился. При электронной подаче документов он составит 3 рабочих дня вместо 5, как было раньше. При подаче документов на бумаге через МФЦ – 7 рабочих дней вместо 9.
Как видите, наша работа развивается в сторону большего удобства для граждан.
В первую очередь это обеспечение безопасности и чистоты сделок с такими объектами. Как мы знаем, число видов мошенничеств в сфере недвижимости увеличивается. Нечистые на руку люди придумывают новые способы обмана граждан и лишения их имущества.
Если недвижимость надлежащим образом зарегистрирована у собственника, есть возможность запретить любые регистрационные действия, в том числе сделки с имуществом, без личного участия. Такое заявление необходимо подать через МФЦ. Соответствующая запись вносится регистратором в течение 5 рабочих дней в ЕГРН.
Общий совет по минимизации рисков при приобретении квартиры или дома – стоит собрать максимум информации по объекту и правообладателю, выяснить, нет ли каких-либо обременений, арестов, запретов, пройтись по соседям, зайти в ЖЭУ и т. п. И, разумеется, обратиться к нам в Росреестр за актуальной выпиской из ЕГРН.
Типичная ошибка покупателя недвижимости – он отдает деньги до регистрации права собственности. Особо отмечу: право собственности возникает только с момента регистрации, не с момента заключения договора купли-продажи. Бывает, что продавцы резонно волнуются, не видя денег. В таких случаях уместно предусмотреть рассрочку платежа.
Их ответственность ограничивается пунктами заключенного с клиентами договора, поэтому его всегда надо внимательно читать. Мы никак не регулируем их деятельность, работаем непосредственно с заявителями.
Мы считаем одним из главных показателей качества нашей работы количество приостановлений регистраций. Чтобы минимизировать эти приостановления, мы активно работаем с кадастровыми инженерами и, конечно же, с самими заявителями.
Также анализ выявленных нами реестровых ошибок позволяет сократить их при государственном кадастровом учете. Мы делаем это совместно с Кадастровой палатой. Если имеются замечания к представленным документам, мы связываемся с заявителями и разъясняем порядок их устранения и срок, в который необходимо это сделать, чтобы избежать приостановления регистрации.
Еще один важный показатель – снижение времени регистрации. Для этой цели мы активно внедряем цифровизацию в нашу работу. И, надо сказать, это приносит свои плоды. Год от года растет число заявлений, поданных в электронном виде.
Цифровизация помогает общаться с заявителями. Я, например, провожу прием граждан удаленно с помощью «Скайпа». То есть каждый гражданин может пообщаться с сотрудниками Росреестра в любом удобном ему месте, где есть техническая возможность для связи. Также мы ведем активную работу в наших аккаунтах в соцсетях. На каждый вопрос, заданный в директе, мы даем исчерпывающий ответ в течение нескольких часов. Это очень помогает прояснить все непонятные моменты еще до подачи заявления на регистрацию. При ускорении сроков регистрации качество нашей работы не страдает.
В том случае, если кадастровый инженер подает межевой план с ошибкой в координатах и она приводит к пересечениям в ЕГРН, то регистратор приостанавливает работу по заявке. Но возможны ситуации, при которых ошибка в межевом плане не приводит к пересечениям земельных участков в ЕГРН, в результате чего участок будет внесен в ЕГРН с реестровой ошибкой в границах.
При возникновении пересечения до сведения самого инженера доводят, что определенные им координаты неверны и приводят к пересечению с другим участком. Ошибки в межевом плане в определении координат могут возникнуть случайно из-за человеческого фактора. Кадастровый инженер может элементарно внести не ту цифру в процессе составления межевого плана. Отсюда и возникают реестровые ошибки.
Законодатель предусмотрел для кадастровых инженеров гражданско-правовую, дисциплинарную, административную и уголовную ответственность. За реестровые ошибки к кадастровым инженерам саморегулируемая организация (СРО) применяет меры дисциплинарной ответственности в виде исключения из СРО, если органом регистрации прав и кадастрового учета за последние три года деятельности кадастрового инженера будет принято десять и более решений о необходимости исправления реестровых ошибок. Если же ошибка была допущена умышленно, в межевой план были внесены заведомо ложные сведения и данное деяние привело к ущербу в крупном или особо крупном размере, то наступает либо административная, либо уголовная ответственность.
В любом случае ключевой момент – это выбор кадастрового инженера. Для собственников недвижимости и земли на сайте Росреестра (в разделе «Деятельность») специально опубликован их рейтинг в нашей республике.
Здесь стоит сделать важную оговорку. Реестровую ошибку надо отличать от земельного спора. Если границы участка оспариваются соседями и стороны не могут прийти к согласию, то это земельный спор. Отмечу, что земельные споры решаются только в судебном порядке. Суд при рассмотрении таких дел может назначить землеустроительную экспертизу, которая очень недешева. Поэтому совет от Кадастровой палаты – спор с соседями о границах земельных участков лучше все же решать в досудебном порядке.
Реестровая ошибка – это ошибка в определении координат участка при его межевании, но при этом не грозящая передвижением заборов. Она происходит из-за неправильно предоставленных данных.
Для уменьшения вероятности покупки земельного участка с реестровой ошибкой лучше заказать такую услугу, как вынос точек на местность. Это вид кадастровых работ, который характеризуется определением границ участка с помощью геодезического оборудования по координатам, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости. Это можно назвать процедурой межевания наоборот. В результате такого выноса будет ясно, соответствуют ли фактические границы участка на местности сведениям, содержащимся в ЕГРН. При несовпадении сведений речь может идти о реестровой ошибке, а возможно, даже о самозахвате земельного участка.
Да, такие случаи есть. Так, жительница Елабуги не занималась межеванием своего участка, хотя все ее соседи давно закрыли этот вопрос. И в один момент, когда она решила все-таки заняться оформлением участка, оказалось так, что ее участка формально нет. В реальности он, конечно, был. Но по документам его как бы нет. При помощи специалистов нашего ведомства женщина смогла решить эту проблему. Мораль этой истории проста: все надо делать вовремя.
Подробнее: https://kazved.ru/news/kak-izbezat-osibok-pri-registracii-pokupke-ili-prodaze-nedvizimosti-5841822
Далеко не все посвящены в юридические тонкости, например, процесса перехода собственности. Чтобы прояснить все сложности, мы пригласили в нашу редакцию заместителя руководителя Управления Росреестра по РТ Лилию Бурганову и заместителя директора Кадастровой палаты по РТ Лейсан Рахматуллину.
В этом году было принято несколько законодательных актов, которые непосредственно касаются сферы оформления прав на имущество. Лилия Барисовна, какой из них имеет наибольшую социальную значимость?
Прежде всего хотелось бы отметить, что Росреестр активно участвует в законотворческой деятельности. По инициативе нашего ведомства вносятся изменения в законодательство, направленные на оптимизацию оформления права собственности.
К наиболее значимым надо отнести, конечно, продление дачной амнистии, порядок оформления ранее учтенных объектов недвижимости и, как ее по-простому называют, гаражную амнистию. Последняя вступила в силу совсем недавно – 1 сентября.
Все вышеперечисленные правовые новшества направлены в первую очередь на упрощение регистрационных действий. Если в качестве примера взять дачную амнистию, то значительные изменения теперь позволяют гражданам в упрощенном порядке регистрировать право собственности не только на садовые дома, как было раньше, но и на жилые объекты, построенные на землях ИЖК или предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства. Если право на землю уже оформлено, то для регистрации права на дом сегодня требуется только технический план, составленный на основании декларации, заполненной правообладателем. Не обязательно, как раньше, обращаться в муниципальные органы.
В сфере регистрации ранее возникших прав (то есть зарегистрированных до 31.01.1998) отменили государственную пошлину.
Актуальная сейчас гаражная амнистия позволяет получить земельный участок под гаражом в собственность бесплатно. Для этого надо обратиться в исполком, который в свою очередь направит документы на регистрацию права собственности не только на земельный участок, на котором расположен гараж, но и на сам гараж, в случае, если право собственности на гараж не зарегистрировано.
Также хотелось бы добавить, что с 1 сентября у нас запущен проект по регистрации электронной ипотеки за 24 часа. При том, что законом установлен срок такой регистрации в 4 – 5 рабочих дней.
С начала этого года татарстанцы имеют возможность подать через МФЦ документы на регистрацию объекта недвижимости, расположенного в любом регионе страны. Теперь людям не надо никуда ездить – все необходимые документы они могут получить у себя в регионе.
Кроме того, с 28 октября срок регистрации участия в долевом строительстве значительно сократился. При электронной подаче документов он составит 3 рабочих дня вместо 5, как было раньше. При подаче документов на бумаге через МФЦ – 7 рабочих дней вместо 9.
Как видите, наша работа развивается в сторону большего удобства для граждан.
Напомните, пожалуйста, нашим читателям, что дает регистрация прав на объект недвижимости.
В первую очередь это обеспечение безопасности и чистоты сделок с такими объектами. Как мы знаем, число видов мошенничеств в сфере недвижимости увеличивается. Нечистые на руку люди придумывают новые способы обмана граждан и лишения их имущества.
Если недвижимость надлежащим образом зарегистрирована у собственника, есть возможность запретить любые регистрационные действия, в том числе сделки с имуществом, без личного участия. Такое заявление необходимо подать через МФЦ. Соответствующая запись вносится регистратором в течение 5 рабочих дней в ЕГРН.
Общий совет по минимизации рисков при приобретении квартиры или дома – стоит собрать максимум информации по объекту и правообладателю, выяснить, нет ли каких-либо обременений, арестов, запретов, пройтись по соседям, зайти в ЖЭУ и т. п. И, разумеется, обратиться к нам в Росреестр за актуальной выпиской из ЕГРН.
Типичная ошибка покупателя недвижимости – он отдает деньги до регистрации права собственности. Особо отмечу: право собственности возникает только с момента регистрации, не с момента заключения договора купли-продажи. Бывает, что продавцы резонно волнуются, не видя денег. В таких случаях уместно предусмотреть рассрочку платежа.
При поиске или продаже недвижимости наши граждане очень часто обращаются к услугам риелторов. Несут ли риелторы ответственность за свою работу?
Их ответственность ограничивается пунктами заключенного с клиентами договора, поэтому его всегда надо внимательно читать. Мы никак не регулируем их деятельность, работаем непосредственно с заявителями.
Что служит оценкой качества деятельности Росреестра?
Мы считаем одним из главных показателей качества нашей работы количество приостановлений регистраций. Чтобы минимизировать эти приостановления, мы активно работаем с кадастровыми инженерами и, конечно же, с самими заявителями.
Также анализ выявленных нами реестровых ошибок позволяет сократить их при государственном кадастровом учете. Мы делаем это совместно с Кадастровой палатой. Если имеются замечания к представленным документам, мы связываемся с заявителями и разъясняем порядок их устранения и срок, в который необходимо это сделать, чтобы избежать приостановления регистрации.
Еще один важный показатель – снижение времени регистрации. Для этой цели мы активно внедряем цифровизацию в нашу работу. И, надо сказать, это приносит свои плоды. Год от года растет число заявлений, поданных в электронном виде.
Цифровизация помогает общаться с заявителями. Я, например, провожу прием граждан удаленно с помощью «Скайпа». То есть каждый гражданин может пообщаться с сотрудниками Росреестра в любом удобном ему месте, где есть техническая возможность для связи. Также мы ведем активную работу в наших аккаунтах в соцсетях. На каждый вопрос, заданный в директе, мы даем исчерпывающий ответ в течение нескольких часов. Это очень помогает прояснить все непонятные моменты еще до подачи заявления на регистрацию. При ускорении сроков регистрации качество нашей работы не страдает.
Раз уж вы упомянули о кадастровых инженерах и реестровых ошибках, позвольте задать вопрос Лейсан Рифкатовне. Существует ли ответственность кадастровых инженеров за ошибки в их работе?
В том случае, если кадастровый инженер подает межевой план с ошибкой в координатах и она приводит к пересечениям в ЕГРН, то регистратор приостанавливает работу по заявке. Но возможны ситуации, при которых ошибка в межевом плане не приводит к пересечениям земельных участков в ЕГРН, в результате чего участок будет внесен в ЕГРН с реестровой ошибкой в границах.
При возникновении пересечения до сведения самого инженера доводят, что определенные им координаты неверны и приводят к пересечению с другим участком. Ошибки в межевом плане в определении координат могут возникнуть случайно из-за человеческого фактора. Кадастровый инженер может элементарно внести не ту цифру в процессе составления межевого плана. Отсюда и возникают реестровые ошибки.
Законодатель предусмотрел для кадастровых инженеров гражданско-правовую, дисциплинарную, административную и уголовную ответственность. За реестровые ошибки к кадастровым инженерам саморегулируемая организация (СРО) применяет меры дисциплинарной ответственности в виде исключения из СРО, если органом регистрации прав и кадастрового учета за последние три года деятельности кадастрового инженера будет принято десять и более решений о необходимости исправления реестровых ошибок. Если же ошибка была допущена умышленно, в межевой план были внесены заведомо ложные сведения и данное деяние привело к ущербу в крупном или особо крупном размере, то наступает либо административная, либо уголовная ответственность.
В любом случае ключевой момент – это выбор кадастрового инженера. Для собственников недвижимости и земли на сайте Росреестра (в разделе «Деятельность») специально опубликован их рейтинг в нашей республике.
А как еще можно минимизировать реестровые ошибки и каковы рекомендации для желающих приобрести земельный участок?
Здесь стоит сделать важную оговорку. Реестровую ошибку надо отличать от земельного спора. Если границы участка оспариваются соседями и стороны не могут прийти к согласию, то это земельный спор. Отмечу, что земельные споры решаются только в судебном порядке. Суд при рассмотрении таких дел может назначить землеустроительную экспертизу, которая очень недешева. Поэтому совет от Кадастровой палаты – спор с соседями о границах земельных участков лучше все же решать в досудебном порядке.
Реестровая ошибка – это ошибка в определении координат участка при его межевании, но при этом не грозящая передвижением заборов. Она происходит из-за неправильно предоставленных данных.
Для уменьшения вероятности покупки земельного участка с реестровой ошибкой лучше заказать такую услугу, как вынос точек на местность. Это вид кадастровых работ, который характеризуется определением границ участка с помощью геодезического оборудования по координатам, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости. Это можно назвать процедурой межевания наоборот. В результате такого выноса будет ясно, соответствуют ли фактические границы участка на местности сведениям, содержащимся в ЕГРН. При несовпадении сведений речь может идти о реестровой ошибке, а возможно, даже о самозахвате земельного участка.
Лилия Барисовна, были ли в практике Росреестра какие-нибудь характерные случаи, которые проиллюстрировали бы реальную пользу от межевания?
Да, такие случаи есть. Так, жительница Елабуги не занималась межеванием своего участка, хотя все ее соседи давно закрыли этот вопрос. И в один момент, когда она решила все-таки заняться оформлением участка, оказалось так, что ее участка формально нет. В реальности он, конечно, был. Но по документам его как бы нет. При помощи специалистов нашего ведомства женщина смогла решить эту проблему. Мораль этой истории проста: все надо делать вовремя.
Подробнее: https://kazved.ru/news/kak-izbezat-osibok-pri-registracii-pokupke-ili-prodaze-nedvizimosti-5841822