«Даже если президент скажет «надо подумать», цена на землю сразу повысится»
Инициатива главы Тукаевского района о запрете продажи сельскохозяйственных земель не нашла понимания у риелторов и девелоперов
Мораторий на операции с сельхозземлями для частников позволит, по мнению тукаевского главы Фаила Камаева, избежать путаницы с границами поселений и снизит в районах градус социального напряжения. По словам Камаева, за 10 лет в районе в границы населенных пунктов было включено 4 950 га земли, но более половины из них остаются неосвоенными.
«Это неправильная инициатива товарища Камаева»
На итоговой коллегии министерства сельского хозяйства с участием президента РТ Рустама Минниханова, которая прошла сегодня в селе Большие Кабаны, глава Тукаевского района Фаил Камаев выступил с предложением законодательно запретить схему по выкупу сельхозземель частниками, нарезке участков и перепродаже их кусками. По его словам, люди потом не могут подвести коммуникации к построенным домам и, кроме того, возникает путаница с границами поселений. «Это создает социальное напряжение в районе», — убежден Камаев, да и земель для возделывания остается мало. По его словам, такие проблемы имеются во всех районах, прилегающих к крупным городам.
В докладе Камаев отметил, что несоответствие категории участка его фактическому назначению стало одной из причин неиспользования земель. Так, по данным главы, в период с 2007 по 2017 год в границы населенных пунктов было включено 4 950 га земли. По результатам инвентаризации, проведенной в 2019 году, установлено, что освоены из них 51,8%. В связи с этим будут пересмотрены границы населенных пунктов, утверждены новые генпланы, в которых неосвоенные участки будут выведены за границы населенных пунктов и автоматически переведены в категорию сельхозназначения, что также увеличит резервный фонд пахотных земель.
Критична в том числе, по мнению Камаева, проблема межевания и реализации паевых земельных участков. Практика показывает, что собственники паев, отмежевав земельные участки площадью 6–12 соток, продают их по значительно заниженной цене. При этом они вводят покупателей в заблуждение относительно перспектив включения участков в черту ближайшего поселения. Как результат — граждане не могут зарегистрировать жилые дома, отсутствуют инфраструктурные возможности, уменьшаются площади сельхозугодий и объемов сельхозпроизводства.
«БИЗНЕС Online» поинтересовался мнением риелторов и девелоперов касательно инициативы Камаева. Так, застройщик поселка «Маленькая страна» Валерий Чулаков считает, что предложение главы района может вызвать рост цен на землю, даже если сам закон принят не будет. «Могут и принять, решает же государство — люди, которым мы доверили управление, — говорит Чулаков. — Где станут брать землю, если нельзя будет пользоваться сельскохозяйственными? Наверное, на вторичном рынке покупать будут. Сейчас очень много земли на продажу, но вопрос в том, где она располагается и насколько хороша. Если закон примут, земли, безусловно, станет меньше и она подорожает, причем очень сильно. Даже если президент сейчас скажет: „Надо подумать по этому поводу, дайте нам неделю, и мы решим“, — цена сразу же повысится».
По мнению гендиректора агентства недвижимости «Кама» Рисхата Сабирзянова, подобный закон идет в разрез с конституционным правом граждан на распоряжение своим имуществом. Риелтор имеет в виду паевые земли, которые распродаются по описанной Камаевым схеме наравне с муниципальными.
«Это неправильная инициатива товарища Камаева, — убежден Сабирзянов. — Если у человека есть свой надел, то он вправе распоряжаться им, как заблагорассудится. Ведь у каждого, кто вошел в совхоз или колхоз, есть свой пай. Почему какой-то чиновик должен распоряжаться моим конституционным правом владеть землей? Что касается проблем с коммуникациями, то проблематично лишь подвести газопровод — это довольно дорого. Но они взрослые люди — если вывели пай, как-нибудь разберутся. Я думаю, люди найдут решение. Запретительные методы — это отголоски советских времен. А у Камаева никогда не будет развития, если он так смотрит на вещи — этому нельзя, а тому можно».
запрещать или не запрещать: опыт районов и государств
То, что инициатива об ограничении операций с землей исходит именно от Камаева, неудивительно. Уж несколько лет подряд Тукаевский район сотрясает череда земельных скандалов: следователи задерживали бывшего главу Тукаевского района Василя Хазеева, заводили уголовное дело в отношении экс-главы Менделеевского и Тукаевского районов Тагира Харматуллина. Чиновники подозревались в том, что земли сельхозназнчения и лесного фонда незаконно переводили в категорию ИЖС. В результате расследований в земельный фонд района удалось вернуть к настоящему времени 186 участков. В начале 2018 года Камаеву уже пришлось с подачи прокуратуры ввести мораторий на выделение сельскохозяйственных участков под ИЖС, пока на уровне района. Выступая на интернет-конференции «БИЗНЕС Online» в августе прошлого года, глава Тукаевского района заявил о продлении этого запрета. Кроме того, тогда он рассказал и о проблемах, с которыми столкнулись люди, построившие дома на сельхозземлях. В частности, речь шла о 53 участках в ДНП «Солнечное», владельцы которых теперь не могут оформить их в собственность.
Упомянутую Камаевым путаницу с границами поселений хорошо отражает и ситуация с ДНП «Усадьба», которое в 2017 году неожиданно оказалось вычеркнуто из состава сельских поселений Тукаевского района. Четыре жилых массива общей площадью 800 га, на которых к тому времени было построено около 400 домов для круглогодичного проживания, географически входят в ближайшее к Челнам Малошильнинское сельское поселение и по генплану района в первой половине 2010-х годов входили в него. Однако по данным Росреестра сельскохозяйственные земли так и не стали землями населенных пунктов, и в новом генплане от 2017-го года «Усадьба» осталась полем, которое, соответственно, не может претендовать и на коммуникации. Напомним также, что собственно разработка нового генплана стала итогом проверки района комиссией республиканской экспертной группы по вопросам противодействия коррупции. Откатить странные решения администрации Хазеева в области земельной политики оказалось слишком сложно — проще было составить новый генплан и уже от него контролировать продажи муниципальных земель впредь.
Этот факт и многочисленные расследования челнинским следственным отделом былых сомнительных сделок Тукаевского райисполкома с удачливыми землепользователями не могли не утомить администрацию, и Камаев не ошибся, заявив, что аналогичные проблемы испытывают и другие районы с крупными райцентрами. В частности, «БИЗНЕС Online» рассказывал об антикоррупционной проверке в Елабужском районе, которая нашла 663 га земли у предпринимателя Фаниса Низаметдинова и его семьи. В 2017 году эти земли, опять же через корректировку генплана, оказались в черте города Елабуги. Ревизоры ставили законность предоставления Низаметдинову земель под сомнение, а сам он в итоге вернул району порядка 300 гектаров.
Отметим также в качестве иллюстрации, что идея о запрете продаж сельхозземель возникла в Татарстане как раз на фоне обратных процессов на Украине, где уже с 2001 года действует мораторий на продажу земель сельхозназначения. На прошлой неделе в Верховной Раде даже случилась потасовка между сторонниками и противниками отмены моратория. Официально он был введен 19 лет назад «для обеспечения нормативного урегулирования земельных отношений и создания инфраструктуры рынка земли». Неофициально — из-за опасений, что земля в частных руках может вызвать сепаратистские настроения. В 2018 году Европейский суд по правам человека постановил, что запрет на продажу земель нарушает конвенцию по правам человека, тем не менее он был продлен еще на два года. В августе же 2019 года новый президент Украины Владимир Зеленский предложил открыть рынок земли — таким, впрочем, было и условие МВФ для возобновления кредитных линий. Противники реформы, в частности лидер движения «Батькивщина», Юлия Тимошенко сегодня полагают, что в случае отмены моратория с молотка уйдет 72% территории страны, так что они теперь требуют референдума. Подобный же запрет действует и у другого соседа России — в Казахстане также пока продлен мораторий на продажу сельхозземель до 2021 года.
В России опасений, связанных с сепаратизмом, нет, но есть проблемы с оборотом земель сельхозназначения на федеральном уровне. Еще четыре года назад генпрокуратура РФ выявила несколько десятков тысяч нарушений закона в работе региональных чиновников при передаче земельных участков сельхозназначения в собственность или аренду, а также при смене категории землепользования. Тогда же отмечалось ежегодное сокращение сельскохозяйственных площадей, хотя не использовалось на тот момент 56 млн га или 14,5% от общего объема сельхозземель. В настоящее время, согласно докладу главы минсельхоза РФ Дмитрия Патрушева, озвученного им в конце декабря, в России не используется 44 млн гектаров. На заседании Госсовета РФ Патрушев представил проект госпрограммы эффективного вовлечения в оборот земель сельскохозяйственного назначения и развития мелиоративного комплекса РФ на период 2021–2030 годов.