Елабужский долгострой-2: как быть, если застройщик задерживает сдачу дома
Ситуация с Елабужским долгостроем по адресу ул. Тысячелетия, 1 А, о котором мы рассказывали в прошлом номере, пока остается нерешенной ‒ работы на объекте по-прежнему не ведутся. После выхода статьи выяснилось, что далеко не все читатели знают, как поступать в случае, если строительство их дома задерживается.
Главное – не сдаваться
Напомним, речь идет о 24-квартирном 4-этажном доме в Елабуге, по ул. Тысячелетия, 1а. Застройщиком выступила компания «ЭкоДомСтрой», ее директор Вячеслав Власов на момент старта стройки являлся замом руководителя Елабужского исполкома по строительству. Согласно договорам долевого участия, застройщик обязался сдать дом еще в декабре 2016 г. В результате сроки сдачи переносились трижды: на май 2017-го, на декабрь того же года, а после – на март 2019 г. Новый срок сдачи – 1 июня 2019 г., назначенный застройщику и утвержденный на совещании с участием мэра Елабуги Геннадия Емельянова, тоже не выполнен. В итоге многие дольщики ждут завершения строительства больше 3 лет, живя на съемных квартирах и платя ипотеку.
Еще в июле 2017 г. они написали коллективное обращение в Елабужскую прокуратуру, и следственный отдел МВД РФ по Елабужскому району возбудил уголовное дело в отношении дочки Вячеслава Власова Любови Власовой и неустановленных лиц по признакам преступления, предусмотренного ч. 4. ст. 159 УК РФ.
Вы спросите: «А при чем тут дочь Власова?». При том, что именно с ИП Власовой заключали договоры инвестиционного строительства будущие жильцы дома по ул. Тысячелетия, 1а и именно на счет ИП Власовой вносили свои деньги. Это потом, в июле 2016-го, ИП Власова передала ООО «ЭкоДомСтрой», директором которого тогда уже был уволившийся из исполкома ее отец, обязательства на право застройки. А «ЭкоДомСтрой», в свою очередь, заключил с людьми договоры ‒ уже долевого строительства.
В 2018 году дело было прекращено по не понятным для дольщиков причинам. Официально ‒ «в связи с отсутствием состава преступления». Но вскоре после обращения в прокуратуру на проблему обратил внимание мэр Елабуги Геннадий Емельянов. Он не раз организовывал собрания с участием дольщиков и Власова, где принимал обещания, что тот найдет средства на застройку и завершит строительство. Средства застройщик так и не нашел, а дольщики ждут обещанного.
Возможно, проблема решилась бы скорее, попади люди в реестр обманутых дольщиков. Но в этом им было отказано. Отказ местные чиновники мотивировали тем, что по правилам нужно, чтобы работы на объекте не велись два квартала подряд – тогда вас включат в реестр. По сути, так и происходит ‒ с сентября прошлого года. Правда, в апреле этого года застройщик поставил железную дверь на цокольный этаж и обновил забор стройки. Полноценным строительным процессом это можно назвать с трудом.
Мы тоже обратились за комментарием в администрацию района и получили ответ. «Строительный бизнес – очень рискованная отрасль, ‒ говорится в письме из администрации Елабуги. ‒ Чтобы защитить добросовестного покупателя жилья от рисков, создана схема, где в качестве гаранта выступает уполномоченный государством банк. Но это не решает прошлых проблем. В каждом городе есть «обманутые дольщики», в Елабуге это дом на ул. Тысячелетия, 1а. Несмотря на затянутые сроки, решить вопрос реально. Дом практически готов, застройщик выражает готовность завершить начатое дело, цена вопроса примерно 6 млн рублей».
Как отмечено в письме, глава района, разумеется, на стороне дольщиков. На приеме он выразил инициативу лично принять участие в поиске недостающих денег, сейчас ведутся переговоры с инвесторами. Впрочем, в Реестр обманутых дольщиков РТ дом так и не включен, не называются и сроки окончания переговоров с инвесторами и завершения строительства. Почему администрация затягивает решение вопроса ‒ непонятно.
Стоит отметить, что присмотреться к ситуации администрацию заставила в том числе активность самих жильцов. Настойчивость сыграла решающую роль и в случае с соседним, уже заселенным домом того же застройщика на ул. Тысячелетия, 1. В связи с банкротством застройщика его конкурсный управляющий оспаривал сделки купли-продажи по купленным в 2015-2016 гг. квартирам, определяя их как притворные/недействительные. Хотел таким образом добиться возврата этого имущества в конкурсную массу должника для уплаты долгов перед кредиторами. Один из жильцов дома рассказал, что на данный момент все жильцы отстояли свое право на квартиры. Чтобы убедиться в этом, мы отправили официальный запрос в Прокуратуру РТ и готовы ознакомить с ним читателей в ближайших номерах.
Войти в реестр
Но вернемся к вопросу срыва сроков долевого строительства. Эксперты говорят, что вопрос решится быстрее, если дольщики будут включены в так называемый Реестр обманутых дольщиков. Именно этого и добиваются жители елабужского долгостроя. Решение о включении принимают органы местного самоуправления: согласно Закону РТ № 66-ЗРТ от 27 декабря 2007 г., эти полномочия переданы им. В данном случае – администрации Елабужского района.
Как пояснила специалист Инспекции государственного строительного надзора РТ Эльвира Шарафиева, механизм включения прозрачен. Нужно обратиться в муниципалитет, к которому относится недостроенный дом. Заявителя попросят предоставить пакет документов. И, если все необходимое есть, включат в «Дорожную карту», утвержденную минстроем РТ. Список постоянно находится под пристальным вниманием контролирующих органов, рассматриваются возможные меры, которые помогут в разрешении вопроса. «Лучше как можно скорее зарегистрироваться в этом реестре», ‒ посоветовала Шарафиева.
Обратиться в суд
Иногда дольщики не знают, что могут обратиться по своему вопросу в прокуратуру или в суд. В связи с затянутыми сроками сдачи или некачественным исполнением строителями работ. Споры между застройщиком и клиентами могут возникнуть как на этапе строительства дома, так и после его сдачи.
По мнению директора юридической компании Натальи Веретенниковой, для того чтобы обратиться в суд с исковым заявлением о взыскании неустойки и штрафа за просрочку сдачи жилья в эксплуатацию, необходимо обязательное выполнение условия ‒ наличие задержки в передаче квартиры дольщику по договору долевого участия в строительстве более 2 месяцев. Раньше этого времени не стоит обращаться в суд, лучше попытаться решить спор мирным путем. В чем заключается помощь юриста в споре с застройщиком? Взыскание неустойки за каждый день просрочки, штраф от взысканной суммы, компенсация морального вреда, возмещение судебных расходов.
По словам Натальи, правоотношения сторон участников долевого строительства регулируются Федеральным законом N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Ч. 1 ст.4 закона гласит, что одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) «обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иного объекта недвижимости». А согласно ч. 2 ст. 6, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центробанка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.