Три главных драйвера рынка жилья

Рынок новостроек Екатеринбурга развернулся вниз: всплеск спроса в конце 2025-го–начале 2026 года сменился спадом. Какие факторы способны переломить тренд и стать новыми драйверами роста? Ищем ответы в материале УрБК.

Три потенциальных драйвера

Главная надежда рынка связана с дальнейшим снижением ключевой ставки. С лета 2025 года ЦБ уже понизил ее с 21 до 15%. Однако, как подчеркивают аналитики, для запуска рыночной ипотеки этого мало: ставка должна упасть до 10–12%. В этом случае жилищные кредиты снова станут доступными для широкой аудитории, а спрос на квартиры заметно вырастет.

Вторым потенциальным драйвером может стать улучшение геополитической ситуации. Многие семьи пока избегают крупных покупок и долгосрочных кредитов именно из-за неуверенности в завтрашнем дне. Кроме того, возможное ослабление санкций способно дать импульс росту российской экономики, что позитивно скажется на реальных доходах населения и, как следствие, на платежеспособном спросе. Не все верят, что этот фактор реализуется именно в 2026 году, однако рано или поздно это произойдет.

Если предыдущий фактор относится скорее к долгосрочным, то третий драйвер может сработать уже в ближайшее время. Речь идет об информационном фоне. ИАА УрБК уже неоднократно писало, что рынок жилья Екатеринбурга чутко реагирует на любые значимые новости, способные спровоцировать всплеск спроса. Классический пример — слухи об ужесточении условий семейной ипотеки: как только появляется такая информация, покупатели стремятся закрыть сделки до вступления изменений в силу. Такой всплеск спроса, как правило, продолжается три-четыре месяца и позволяет девелоперам существенно продвинуться в выполнении годовых планов продаж.

Долгосрочные перспективы

В 2020–2025 годах спрос на квартиры в екатеринбургских новостройках вырос в два-три раза по сравнению с предыдущим шестилетним периодом. Может ли такая же динамика повториться к 2030 году? На наш взгляд, для нового витка роста долгосрочных драйверов недостаточно.

Всплеск спроса в первой половине десятилетия имел под собой три ключевые причины. Прежде всего это рост доли ипотечных сделок: если десять лет назад на рынке новостроек Екатеринбурга они составляли 20–30%, то сейчас — уже 70–80%. Увеличение произошло благодаря запуску массовых льготных ипотечных программ. Сегодня этот фактор во многом уже отыгран. Даже если будут запущены новые программы (что маловероятно), к сильному росту спроса это, скорее всего, не приведет.

Кроме того, высокая активность покупателей в 2020–2025 годах во многом поддерживалась увеличением числа инвестиционных сделок и так называемой «гонкой зарплат». Однако эффект от этих факторов постепенно иссякает. По мере улучшения международной ситуации популярность недвижимости как защитного актива неизбежно снизится. Дальнейший рост реальных доходов вполне возможен, однако вряд ли он окажется настолько значительным, чтобы спровоцировать новый взрывной рост спроса.

Важную роль играет и эффект высокой базы. В последние шесть лет рынок жилья Екатеринбурга показывал настолько сильные результаты, что превысить их будет сложно даже при благоприятном развитии событий.

Ранее ИАА УрБК писало, что за последнее десятилетие объем предложения на рынке новостроек Екатеринбурга вырос более чем в два раза. А значит, даже при возможном оживлении спроса конкуренция среди застройщиков останется высокой.