Одна семья - одна ипотека.
В последние полтора года главным инструментом для покупки жилья в России стала семейная ипотека под 6 процентов - только в 2025 году россияне оформили по этой программе около полумиллиона кредитов на сумму свыше 2 триллионов рублей. Это рекорд за последние пять лет. Однако с 1 февраля 2026 года выдача семейной ипотеки ограничена. Почему власти приняли решение реформировать самый популярный льготный кредит, кто теперь сможет на него претендовать и как это изменит рынок жилой недвижимости?
Выдачи семейной ипотеки побили рекорд в 2025 году
Прошедший 2025 год был не лучшим для рынка ипотечного кредитования. По данным ВТБ, за год российские банки выдали жилищных кредитов на сумму 4,3 триллиона рублей - что на 9 процентов меньше, чем годом ранее.
На фоне спада лишь один продукт пользовался у покупателей квартир ажиотажным спросом - семейная ипотека. По оценке Сбербанка, только в декабре 2025 года ее выдачи увеличились в 2 раза по сравнению с ноябрем и в 5,5 раза по отношению к декабрю 2024 года и составили свыше 100 тысяч кредитов на общую сумму 460 миллиардов рублей.
В 5,5 раза выросли в декабре 2025 года выдачи семейной ипотеки по сравнению с тем же периодом предыдущего года.
Бум вокруг семейной ипотеки объясняется просто, отмечают эксперты. С 1 февраля 2026 года в силу вступили новые правила выдачи жилищных кредитов по этой льготной программе. И те россияне, кто подходит под условия семейной ипотеки и планирует приобрести жилье, стремились запрыгнуть в последний вагон.
Еще в октябре 2025 года, когда появились первые новости об ограничении выдачи семейной ипотеки, количество ипотечных консультаций увеличилось почти на 20 процентов, а заявок в банки на получение всех видов жилищных кредитов - на 8 с лишним процентов. Самый существенный рост - в сегменте новостроек, на 38,9 процента за месяц.
Ближе к концу года ситуация стала еще острее. Наплыв желающих взять льготный кредит оказался так велик, что в декабре в некоторых городах банки закрыли онлайн-сделки и стали оформлять льготные займы только оффлайн. При этом дополнительных менеджеров и окон для записи не выделили. «В декабре, когда была волна, люди записывались для оформления ипотеки туда, где были свободные окна, - кто в Челябинск, кто в Пермь, кто еще в какие-то города», - рассказывает основатель агентства недвижимости «Квико» в Екатеринбурге Анна Ермакова.
Как менялась программа семейной ипотеки
«Семейная ипотека» - это федеральная программа господдержки, в рамках которой семьи могут взять кредит на покупку жилья по сниженной ставке - всего 6 процентов годовых. Разницу между льготной и рыночной ставками компенсирует государство.
1,5 млн. россиян воспользовались семейной ипотекой за все время существования программы. На компенсацию процентов по ней государство выделило из бюджета свыше 1,3 трлн рублей.
Программа льготной ипотеки для семей с детьми была запущена в 2018 году. Изначально она была рассчитана на пять лет, а взять кредит могли только семьи с детьми, рожденными с 2018 по 2022 год и только на покупку квартиры в новостройке. Однако с течением времени программа несколько раз менялась: ее дважды продлевали - на сегодняшний день она действует до 2030 года, в декабре 2023 года ее расширили на семьи с двумя и более детьми до 18 лет, через полгода сократили до семей, где хотя бы одному ребенку до 6 лет включительно. А в 2025 году льготный кредит разрешили брать и на вторичное жилье - правда, исключительно в малых городах, где нет активного строительства.
Россияне брали семейную ипотеку даже без детей
Эксперты отмечают: после отмены в 2024 году ипотеки с господдержкой «для всех», семейная ипотека стала самым популярным инструментом для покупки жилья. На нее пришлось 70-80 процентов всех жилищных займов с господдержкой. В прошедший год охотнее всего по этой программе россияне приобретали квартиры в Москве и области, а также в Приволжье, Краснодарском крае и Башкортостане. В основном это было небольшое жилье: средняя площадь приобретенных квартир составила 40-45 квадратных метров, а медианная стоимость - от 6 до 8,3 миллиона рублей.
Однако, как оказалось, далеко не все заемщики использовали льготные средства для улучшения своих текущих жилищных условий. До 23 декабря 2023 года количество семейных ипотек в одни руки ничем не ограничивалось и уж точно не считалось злоупотреблением. Да и сами льготные программы изначально преследовали не только цель повышения доступности жилья для россиян, но и поддержки строительной отрасли.
В результате, некоторые семьи оформляли сразу два кредита на каждого из супругов. В том числе и с целью инвестирования. Был период, когда по семейной ипотеке можно было приобретать квартиры даже у дольщиков через уступку прав - этим пользовались те, кто планировал перепродать новостройку после окончания строительства.
По статистике, в 2024 году 48 процентов покупателей взяли семейную ипотеку для покупки квартиры «на вырост», 36 процентов приобрели основное жилье, 11 процентов вложились в недвижимость с целью инвестиций.Многие россияне брали два льготных кредита, чтобы купить жилье детям «на вырост». Хозяева таких квартир часто сдавали их в аренду, чтобы снизить долговую нагрузку или накопить на ремонт к моменту, когда ребенок будет готов жить отдельно.
Еще один вариант: молодые родители приобретали по семейной ипотеке одну квартиру для собственного проживания, а вторую, чтобы сдавать и гасить платежи. В будущем они планировали обе квартиры продать и купить одну, но более просторную. Либо одну квартиру брали в родном городе, а другую - там, где планировали в будущем работать или учить детей. Также нередко после покупки квартиры семейная ипотека оформлялась повторно для строительства дома. В конце 2025 года доля покупателей, которые приобретали квартиры для детей явно превалировала, многие хотели успеть до изменения условий кредитования.
Но бывало и так, что владельцами жилья, купленного по семейной ипотеке, оказывались супруги и вовсе не имеющие детей. Для этого они брали в созаемщики третье лицо - «донора». «Донором» становились родственники или близкие друзья, у которых имелись малыши. По оценкам риэлторов, в последние пару лет каждая двадцатая сделка совершалась по «донорской схеме». Особенно часто к ней прибегали родители, имеющие позднего ребенка, так они помогали купить квартиру старшим детям.
Случаи, когда семьи оформляли несколько льготных ипотек, нельзя назвать массовыми. Но в условиях высокой разницы между льготной и рыночной ставкой такие схемы стали заметны и требовали регулирования.
Новые правила выдачи семейной ипотеки в 2026 году
Чтобы пресечь нецелевое использование льготных средств, Министерство финансов России разработало ряд новых правил, которые с 1 февраля 2026 года будут регулировать выдачу семейной ипотеки. Основных нововведений три.
Одна семья - одна ипотека: если раньше возможность взять кредит по сниженной ставке была у каждого из супругов с детьми, то теперь семья рассматривается как единое целое. Супруги выступают созаемщиками и могут оформить только одну ипотеку на двоих. Взять повторный льготный кредит можно лишь в двух случаях: если первая ипотека была выдана до 23 декабря 2023 года, после чего в семье родился еще один ребенок, а приобретаемая квартира больше по площади. Либо кредит выдан после 23 декабря 2023 года, но он полностью закрыт, а в семье появился следующий ребенок.
«Донорская схема» ограничена: с февраля семейная ипотека будет выдаваться строго семейным парам с детьми, включать в договор третьих лиц ради ребенка будет запрещено. Более того, в случае привлечения «донора» право на льготный кредит потеряет и сам донор, и его супруг или супруга. При этом привлечение дополнительных заемщиков допустимо, но только если у супругов не хватает дохода для выплаты по программе.
Комбоипотеку можно будет рефинансировать без потери льгот: в предыдущие годы если заемщик, желая купить более дорогую квартиру, оформлял комбинированную ипотеку (то есть основную сумму на приобретение жилья брал по льготной ставке, а недостающую - на рыночных условиях), а затем хотел этот кредит рефинансировать, то ставку в 6 процентов он терял. Теперь банки будут пересчитывать только рыночную часть комбоипотеки, а льготная сохранится. Это поможет заемщикам снизить платежи без утраты господдержки.
Кроме того, в текущем году оформить семейную ипотеку станет сложнее еще и из-за сокращения компенсации банкам по льготным кредитам - с 1 января 2026 года размер субсидии был уменьшен на 0,5 процентного пункта. Выдача льготных займов стала для банков менее выгодной, а значит, кредитные организации, скорее всего, будут повышать требования к первоначальному взносу, строже оценивать финансовые возможности заемщиков, а также увеличивать сроки рассмотрения заявок.
Как еще могут ограничить семейную ипотеку
Впрочем, правило «одна семья - одна ипотека», запрет на схемы с «донорами» и сохранение льгот при рефинансировании комбоипотеки, - не единственные реформы, которые могут ждать семейную ипотеку в новом году. Так, в последнее время депутаты Госдумы активно обсуждали введение дифференцированных ставок для данного жилищного займа. Одно из предложений - увязать процентные ставки с количеством детей в семье.
Если в семье имеется один ребенок, дифференциированная ставка по семейной ипотеке составит 10 процентов, если два - 6 процентов, если три и более - 4 процента.«И эти проценты будут снижаться по мере снижения ключевой ставки», - подчеркнули парламентарии.
Также чиновники предлагают выдавать семейную ипотеку строго по месту прописки, аргументируя это тем, что в 2024 году около половины жилищных кредитов, выдаваемых по льготной программе, пришлись на четыре региона: Москву, Подмосковье, Санкт Петербург и Ленинградскую область. В то время как 40 процентов заемщиков проживало в других субъектах Российской Федерации.
При этом законодатели не отказывают россиянам в возможности приобрести льготное жилье в регионе не по месту прописки, но в таком случае в нем надо будет прописаться в течение шести месяцев после покупки, а затем подтверждать регистрацию каждые пять лет.
Наконец, уже не первый год обсуждается запрет на покупку по семейной ипотеке малогабаритного жилья - студий и однокомнатных квартир площадью менее 35 квадратных метров.
Льготная программа станет более адресной
Как ужесточение выдачи семейной ипотеки повлияет на рынок жилья? Специалисты считают, что новые правила сделают льготную программу более адресной и понятной. А еще вернут семейной ипотеке ее первоначальный - демографический - смысл.
Семьи будут подходить к выбору недвижимости более осознанно - акцент сместится с покупки студий для инвестиций на приобретение просторных квартир, рассчитанных на комфортное проживание большой семьи.
К тому же за годы действия программы у государства в результате большого объема выданных кредитов сформировались перед гражданами долгосрочные финансовые обязательства. Введение ограничения - одна ипотека на семью и отмена схемы с «донорскими» заемщиками - позволит существенно сократить будущие бюджетные расходы.
Возможные минусы носят скорее психологический характер: часть семей может воспринимать новые правила как ограничение, однако на практике большинство покупателей и раньше использовали программу ровно один раз.
С другой стороны, любые ограничения сокращают шансы для покупки жилья. Раньше молодые семьи могли улучшать жилищные условия поэтапно: например, сначала купить небольшую квартиру, затем продать ее и, взяв еще одну семейную ипотеку, купить жилье побольше. Это снижало долговую нагрузку. Теперь такой возможности у россиян нет. Точно так же, если семья решит построить собственный дом, то взять второй льготный кредит на него они уже не смогут.
В затруднительном положении окажутся и те пары, у одного из которых испорченная кредитная история. В прошлые годы тот супруг, у которого она была лучше, мог оформить ипотеку на себя. По новым правилам получить субсидию им как созаемщикам станет сложнее.
Постоянные изменения льготных программ не добавляют рынку стабильности. А кроме того, приводят к ажиотажному опережающему спросу. Нередко в такие периоды россияне совершают эмоциональные покупки, а выросшая покупательская активность провоцирует рост средней стоимости жилья.
Есть и другая сторона медали: застройщикам важно понимать ситуацию с ипотечными ставками и условиями льготных программ на три-пять лет вперед, чтобы более уверенно закладывать новые проекты, в том числе корректно формируя их квартирографию.
В целом в 2026 году рынок недвижимости замедлится, а количество выдаваемых ипотек заметно сократится. По оценкам аналитиков, спрос на семейную ипотеку упадет на 15-20 процентов, одобряемость снизится на 10-15 процентов, а удорожание объекта в расчете по кредиту составит около 5 процентов.
Спрос станет спокойнее и качественнее. Семейная ипотека сохранит роль ключевого драйвера, но перестанет быть универсальным инструментом для всех категорий покупателей. Покупатели станут осторожнее, а сами сделки более взвешенными.