Адаптация рынка

На этой неделе в Ельцин-центре прошла конференция, организованная Уральской палатой недвижимости: «Коммерческая недвижимость: аналитика рынка, практика сделок, инвестиции». Ее участники обсудили сложившееся на рынке положение, имеющиеся проблемы, тенденции и возможные точки роста. В качестве спикеров выступили представители УПН и агентства недвижимости ООО «Априори-недвижимость», в частности, руководитель аналитической службы палаты Михаил Хорьков, руководители ООО «Бюро недвижимости № 1» и СДМ-банка. По данным Уральской палаты недвижимости, представленным М. Хорьковым, ситуация на рынке остается сложной. Так, строительство торговых центров, дойдя до уровня в районе 1 млн 300 тыс. кв. м торговых площадей, в последние годы практически полностью прекратило свой рост. Причиной тому стали перенасыщение рынка, пандемия, уход ключевых зарубежных арендаторов и изменение поведения потребителей. Это привело к отсутствию новых крупных проектов с единственным исключением в виде ТЦ «Золотой». По оценке УПН, в ближайшие 2-3 года других новых проектов на этом направлении можно не ждать. Однако, вместо крупных центров на рынок торговых помещений выходит стрит-ритейл и мелкоформатные объекты. М. Хорьков отметил, что это стало возможным благодаря тому девелоперскому буму на рынке жилой недвижимости. Практически все проекты имеют коммерческие помещения на первых этажах, благодаря чему формируется достаточно разнообразное предложение. Кадр из презентации М. Хорькова «На сегодняшний день в Екатеринбурге предлагаются стрит-ритейлы современного формата. Это дома, которые построены за последние 5 лет. Объем предложения около 200 тыс. кв. м. Это достаточно много. И цифра вполне стабильная», — сообщил М. Хорьков. За 2024 год цены продажи в стрит-ритейле выросли на 36%. Аренда подорожала на 23%. Предполагается, что этот процесс продолжится в ближайшие полгода. Несмотря на падение объема продаж коммерческих помещений в жилых зданиях на 36% в связи с падением рынка жилья, ежемесячно продается примерно 3 тыс. строящихся площадей, которые могут быть использованы под офисные, торговые и сервисные помещения. Рост интереса к стрит-ритейлу, особенно в уральской столице, отметил и председатель комитета по коммерческой недвижимости УПН и брокер-эксперт по коммерческой недвижимости ООО «Априори-недвижимость» Игорь Стахеев. По его словам, особенно много запросов в данном сегменте на приобретение готового арендного бизнеса (ГАБ). Он также отметил тренд на увеличение сроков желаемой окупаемости объекта до 10 лет, сообразно экономической ситуации. Проблемами при покупке и продаже арендного бизнеса на данный момент являются высокие ставки, тенденция к излишне высокой оценке объектов и экономической выгоды, а также различные юридические коллизии. По оценке спикера, минимум 50% сделок требуют серьезного участия юридической службы. Тем не менее, по словам И. Стахеева, стрит-ритейл на данный момент самый выгодный формат коммерческой недвижимости для приобретения. Стоит отметить, что рост объема стрит-ритейла в последние годы частично компенсировал недостаток бизнес-центров. Что касается последних, данный сегмент рынка в прошлые годы испытывал недостаток инвестиций. В результате обострения дефицита предложения, в связи с ростом в последние годы численности работников, особенно в сфере торговли и услуг, он начал привлекать интерес предпринимателей. По словам М. Хорькова, уровень вакантных предложений находится на данный момент историческом минимуме. Сейчас в стадии строительства 90 тыс. кв. м, однако этих площадей явно недостаточно. Основная проблема заключается в жестких условиях финансирования, так что в случае снижения ключевой ставки первичный рынок бизнес центров ждет значительное расширение. В прошлом году аренда офисов и цена продажи самого популярного класса В выросли на 38%. Такой значительный рост показывает растущую инвестиционную привлекательность. Однако, М. Хорьков также отметил, что на рынке бизнес-центров цены растут ступенчато, чередуя длительные циклы стагнации и роста. Через полтора-два года цены на рынке, вероятнее всего, снова войдут в этап стагнации, однако сам рынок в ближайшие три-пять лет будет расти. Отметим, что рынок бизнес-центров не единственный, где спрос превышает предложение. На рынке складских помещений также наблюдается дефицит площадей. Сегодня сегмент популярен у многих компаний, в том числе, и у ряда застройщиков. Спрос на данном рынке значительно превышает предложение. В 2024 году было построено более 430 тыс. кв. м, однако, по словам М. Хорькова, количество вакантных площадей остается по-прежнему практически нулевым. Данные УПН подтверждает и представитель ООО «Бюро недвижимости № 1», брокер-эксперт Анна Юнышева. Она сообщила, что проблему недостатка складов ранее предполагалось решить за счет ухода иностранных компаний и освобождения ими части площадок, однако те были практически мгновенно поглощены, так и не удовлетворив спрос до конца. На данный момент число вакантных производственно-складских площадок на Урале составляет не более 3%, в Екатеринбурге — менее 1%. Практически все строящиеся на данный момент площади законтрактованы заранее. Высокий спрос на площади вызвал существенный рост аренды, однако арендаторы с ним не согласились. Они либо отказываются от расширения, либо выбирают более дешевый сегмент, так что в ближайшее время ожидается замедление темпов роста аренды. Высокая динамика развития предполагает, что в последующие годы складской фонд продолжит расти. Также предполагается его дифференциация, в том числе за счет сегмента light-industrial. Сам light-industrial, представляющий собой производство небольшого формата, совмещенное со складскими помещениями, является новым для рынка коммерческой недвижимости. Главная проблема — поиск места для размещения, так как оно должно быть либо интегрировано в городскую среду, либо близко к ней находиться. По мнению участников конференции, данный формат является перспективным, однако на данный момент еще находится на стадии экспериментов. Какие-то проекты оказываются успешными, какие-то провальными. В отношении крупного производства наблюдается рост, в том числе за счет параллельного импорта и инвестиционной привлекательности региона. Основными проблемами здесь является размещение, ограничиваемое законодательством, отсутствием вакантных мест, сложностями с кадастровыми планами территорий и их собственниками, а также дорогое сопровождение сделок. По мнению Валерии Козловой, брокера-эксперта по коммерческой недвижимости ООО «Бюро недвижимости № 1», решение проблем с продажей и приобретением участков и недвижимости под производство лежит в тщательном анализе и подготовительной работе. Анализ градостроительного потенциала земельных участков должен помочь предпринимателям с приобретением или открытием производства. «При принятии решения покупать или строить, в первую очередь, надо понимать можем ли мы нашему клиенту помочь ответить на этот вопрос. И развернуто со всех сторон. С юридической точки зрения, с точки зрения градостроительного потенциала участка и с точки зрения понимания того, понимает ли он сам, что у него за технология, какая у него конфигурация, и что за производство», — сообщила В. Козлова. Стоит отметить, что промышленные предприятия и складские помещения в настоящее время чаще всего выносятся за город и в особые зоны, формируя производственные и складские кластеры. Это создает дополнительные стимулы для инвестиций в производственно-складской сектор. В ходе конференции также было разобрано несколько кейсов по сделкам с коммерческой недвижимостью, сопутствующие им проблемы и пути их решения. Представители Уральской палаты недвижимости и агентств выразили готовность оказать помощь предпринимателям в осуществлении анализа деятельности компаний, подготовке пакета документов, подборе источников финансирования. А также в ликвидации избыточных административных ограничений, выдать рекомендации правового и экономического характера для дальнейшего получения кредитов и грантов на осуществление предпринимательской деятельности, в том числе приобретение коммерческой недвижимости и земли промышленного значения. Профинансировать уральских предпринимателей в сделках с коммерческой недвижимостью готов СДМ-банк, в частности, целевым кредитом с индивидуальным сроком погашения и перекредитованием для юрлиц по ключевой ставке с комиссией 3-5% сроком на 12 месяцев от 10 до 100 млн руб. По итогам встречи стоит отметить, что в целом ее участники рассматривают текущую ситуацию на рынке коммерческой недвижимости со сдержанным оптимизмом. Несмотря на жесткую кредитную политику, высокие арендные ставки, проблемы административно-правового характера в сделках, дефицит мест и площадей для размещения рынок остается стабильным, а некоторые его сегменты показывают рост. Предполагается, что в ближайшие годы рост аренды замедлится, а дефицит площадей снизится. Также, по оценкам спикеров, предприниматели стали более серьезно относится к анализу рынка и экономическим расчетам. Помимо этого, накапливается практика по размещению крупного и мелкого производства, сопровождению сделок в условиях нового законодательства и поиска финансирования в условиях жесткой монетарной политики. Фото предоставлены организаторами мероприятия