Ключевая ставка, цифровизация и ИЖС: основные факторы, влиявшие на рынок жилья в минувшем году
Государство задает правила
Участникам рынка жилой недвижимости в минувшем году впору было выдавать молоко «за вредность»: год выдался нервным, что в первую очередь было связано с общеэкономическими событиями и вопросом продления или сворачивания «льготных ипотечных программ».
Наибольшее влияние на рынок новостроек оказало несколько ключевых факторов. Первый из которых — ослабление рубля летом и последовавшее за ним ужесточение кредитно-денежной политики Центробанком. «Именно эти два события обусловили пересмотр условий выдачи льготных кредитов, подогрели спрос (особенно на высокобюджетную недвижимость), усложнили ситуацию на вторичном рынке. При этом заявленной цели (стабилизации и повышения курса рубля) действия ЦБ не достигли, но ситуацию на рынке жилья ухудшили», — считает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
Это с одной стороны. С другой, госпрограммы льготной ипотеки, полагает руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, безусловно, поддержали рынок в кризисные времена, но, растянувшись на годы, надули ценовой пузырь: стоимость жилья за последние три года на фоне доступной ипотеки выросла в 1,5-2 раза. При этом ослабление рубля значительно ускорилось весной 2023 года, что привело к скачку спроса на жилье: продавцы начали переписывать ценники, боясь продешевить, обладатели накоплений в рублях поспешили вложить их в недвижимость, а те, у кого были сбережения в валюте, существенно увеличили свою платежеспособность и тоже смогли выйти на рынок.
В середине лета началось повышение ключевой ставки. В сочетании с тревожными для покупателей новостями об увеличении с 1 октября первоначального взноса и других мерах регулирования активный спрос первой половины года превратился в ажиотажный. По данным Росреестра по Москве, в августе по сравнению с июлем число сделок с новостройками выросло на 33%, а число сделок на вторичном рынке на 17,5%. Возросший спрос, продолжает хронику событий Олег Репченко, подогревал и цены. В результате, по данным www.irn.ru, в январе-ноябре квартиры на вторичном рынке Москвы подорожали на 6,9% (до 269 057 рублей за кв. метр в среднем), причем существенный рост пришелся на вторую половину года: +5,6% за июль-ноябрь. На первичном рынке застройщики во второй половине года на фоне активного спроса существенно урезали скидки, а в некоторых проектах и вовсе отказались от них.
Повышение ключевой ставки оказало влияние не только на ипотечные возможности покупателей. Как напоминает исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский, в связи сростом ключевой ставки подорожало и проектное финансирование. «При этом, — отмечает он, –– в течение года отрасль испытывала постоянную нехватку платежеспособного спроса. Это вызвано разнообразными причинами, но главный фактор –– низкая наполняемость счетов эскроу, средства на них уже не покрывают нужды проектного финансирования, а значит, его стоимость ощутимо подросла. Повышение ключевой ставки должно было предотвратить рост инфляции, также игравшей негативную роль в течение года». Но поскольку экономика страны в целом и строительная отрасль, в частности, все еще зависимы от импорта машин, оборудования, инженерных систем и т. д., при девальвации их стоимость существенно возросла, что стало сильно давить на застройщиков.
Коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев напоминает, что регулятор прогнозирует снижение ключевой ставки до 10% не ранее 2025 года. С одной стороны, это ведет к удорожанию рыночных кредитов. С другой, способствует переориентации клиентов со вторичного рынка.
Управляющий партнер девелоперской компании TOUCH Сергей Шиферсон говорит и об очень большом заделе на рынке — начато много новых объектов с проектным финансированием, которые, скорее всего, не будут достроены. «Не исключено, что через полгода стоит ожидать сокращения объемов строительства: прогрессирует инфляция, денег у населения становится меньше, а уменьшение господдержки приведет –– и это уже заметно –– к снижению количества сделок, особенно в массовом сегменте», — прогнозирует он.
По оценкам генерального директора, соучредителя SDG Александра Халтурина, в связи с санкционным давлением изменились стоимость и сроки поставки строительных и отделочных материалов, расценки по работам подрядчиков. Произошли изменения в комплектации проектов материалами и инженерным оборудованием, что значительно повышает себестоимость проектов и, соответственно, толкает вверх цены на новостройки.
Директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов» Светлана Бардина напоминает о еще двух оказывающих влияние на рынок изменениях: правительство вернуло 20-процентный налог на услуги застройщиков при реализации апартаментов по ДДУ, в результате чего девелоперам апарт-комплексов, выходящих на рынок с 1 января 2024 года, будет сложнее конкурировать с компаниями, строящими жилье; весной 2023-го Росреестр закрыл информацию о собственниках в выписках из ЕГРН. С одной стороны, это защищает от посягательств личную информацию, с другой, усложняет проведение сделок на вторичном рынке. Таким образом еще одно преимущество получили девелоперы новостроек.
Генеральный директор, основатель DBC Consultants Карлос Абреу Дуарте к итогам-2023 относит изменение контрактной стратегии по многим проектам с договорами подряда по принципу фиксированной стоимости (Open Book), что позволяет сбалансировать риски заказчиков и подрядчиков.
Еще одна тенденция, ярко проявившаяся в ушедшем году, — развитие механизма комплексного развития территорий, который, по мнению генерального директора группы «Голос» Сергея Пахомова, становится неизбежным «в том плане, что земельных участков крайне мало. Где-то это усугубляется развитием промпроизводства — нет необходимости реновировать заброшенные заводские площади жильем, там возрождаются цеха. Это означает, что почти неизбежно надо идти в проекты, связанные с расселением жилого фонда, что для отрасли еще в новинку, особенно для регионов. Есть много неизвестных пока вещей в части правоприменительной практики, нет сформированного пути. Но мы понимаем, что без этого инструмента восполнить земельный банк будет невозможно».
Навстречу «умным» городам
Важной тенденцией, получившей развитие в 2023-м, стала цифровизация отрасли. «Новость об обязательном использовании технологий информационного моделирования (ТИМ) скорректировала планы компаний, откладывавших их внедрение. Коснулось это в основном небольших компаний. Гиганты, разработавшие собственный продукт, с радостью предложили отрасли свои «обкатанные» в процессе использования решения», — считает директор по маркетингу BM Group Дмитрий Павлов.
Управляющий директор УК «Инфратех Концессии», председатель комитета НОТИМ по цифровизации градостроительной деятельности, проектированию и пространственному развитию Андрей Шишкин отмечает формирование в этом году отечественного рынка IT-разработок в строительном секторе. Это и современные, уже в высокой степени проработанные, отечественные программные комплексы ТИМ, цифровые сервисы и технологии «умного» города, программы управления и контроля деятельности предприятий и т. д. «Темпы цифровизации стройкомплекса в ушедшем году превзошли все прогнозы, что, безусловно, не только имеет большое значение с точки зрения повышения эффективности и производительности, но и способствует технологическому суверенитету страны», — отмечает он.
Все эти события ушедшего года окажут влияние на то, что будет происходить в году наступившем. Впрочем, ограничивать 2024-й только ролью наследника мы бы не стали: у него несомненно проявятся и свои собственные черты и особенности, которые нам предстоит наблюдать следующие 12 месяцев.
ИЖС-экспансия
2023-й можно назвать и годом ИЖС. Директор по маркетингу BM Group Дмитрий Павлов подчеркивает: «Крупные столичные девелоперы вышли за пределы Москвы, объявили о своих планах принимать участие в развитии Дальнего Востока. Объемы строительства предполагаются большие, а их компетенции в управлении стройкой однозначно будут востребованы в условиях поставленных государством задач в этом регионе. При этом наблюдался и обратный процесс: в столицу пришел мощный девелопер из Сибири. Выводы из этого делать рано: ситуация интересная –– наблюдаем». О своих проектах на Дальнем Востоке заявили ГК «ФСК», Группа «ПИК», ГК «Самолет»; Группа «Эталон» расширяет присутствие в Сибири (Новосибирск, Омск, Екатеринбург); ГК «Самолет» объявила о начале жилого строительства в Мурманской области.
В Подмосковье появились первые ИЖС-кластеры, областные власти запускают их в Дмитрове, Истре, Пушкине и Наро-Фоминске. Это большие территории общей площадью почти 3 тыс. гектаров, на которых предполагается строительство почти 3 млн кв. метров жилой недвижимости с детскими садами, школами, поликлиниками, улично-дорожной сетью. Дмитровский кластер запущен весной 2023 года, остальные готовятся.
Банки отчитываются о высоком спросе на ипотечные кредиты (за год в «Банке ДОМ. РФ» выдано вдвое больше кредитов, чем годом ранее), переходят на проектное финансирование с эскроу, комплексную застройку, внедрение типовых проектов, развитие инфраструктуры. ИЖС-кластеры проектируются вне Московского региона (в частности, «Самолет» анонсировал кластер в Тверской области). А в конце года «Банк ДОМ.РФ» провел первую в стране ипотечную сделку по строительству индивидуального дома по договору подряда с использованием эскроу и параллельно спецкредита застройщику на финансирование стройки — по аналогии с рынком многоквартирных домов. «Дальнейшее распространение данного механизма будет способствовать переходу рынка ИЖС на цивилизованные рельсы, даст дополнительный стимул его развитию», — уверен заместитель председателя правления «Банка ДОМ.РФ» Алексей Косяков.
Председатель Комитета РСС по малоэтажному строительству, руководитель экспертного совета комиссии по вопросам ИЖС Общественного совета при Минстрое России Константин Пороцкий подчеркивает, что ввод индивидуальных жилых домов уже опережает ввод многоквартирных. «Это почти 60 млн кв. метров, а если вычесть товарные остатки квартир у застройщиков (25-30%), то видна реальная картина: рынок ИЖС огромный — около 10 трлн рублей ежегодно, растущий на 20% в год. Из бесперспективного направления, серого рынка ИЖС превращается в настоящий локомотив экономики и стройотрасли. А развитие территорий, их градостроительная, инженерная подготовка, строительство малоэтажных ЖК индустриальным способом, включая социальную инфраструктуру, — самое перспективное направление», — уверен он.
Сегмент развивался в тех же общеэкономических условиях, что и сегмент МКД. «Непредсказуемые виражи национальной валюты, рост спроса, несмотря на общее экономическое ослабление, — много удивительных событий мы наблюдали в 2023-м. Конечно, самое серьезное давление на рынок оказывает общая политическая и экономическая ситуация в стране. Закрытие привычных инструментов для инвестирования побуждает людей вкладывать средства в недвижимость, а нестабильность является дополнительным стимулирующим фактором», — напоминает директор по продажам Millennium Park в Villagio Realty Екатерина Крапивина. Эффект тоже схож: рекордные продажи отмечаются и в сегменте загородных «новостроек», и на «старом» –– коттеджном –– рынке ИЖС во всех регионах. Эксперты клуба «Загородный Девелопмент» говорят, что годовой план продаж в организованных поселках был выполнен еще летом.
Субсидированная ипотека стала драйвером продаж даже в бизнес-классе, не говоря о сегментах «эконом» и «комфорт». При этом, отмечает учредитель экспертного клуба «Загородный Девелопмент» Валерий Лукинов, земельных участков для строительства осталось крайне мало: в Подмосковье за год вышло втрое меньше новых поселков, чем в 2022-м. И эта тенденция, по его мнению, продолжится и в 2024 году: «Семейная ипотека, которая будет продлена, будет влиять на спрос, и сегменты «комфорт» (семейная ипотека) и «бизнес» (семейная+комби ипотека) будут пользоваться существенным спросом, но будут сильно ограничены в предложении участков (годовой прирост поселков в области –– 2,16%, из них всего 40,43% –– поселки комфорти бизнес-классов). Таким образом, при высоком спросе предложение будет весьма ограниченным. Вывод новых загородных проектов от опытных загородных девелоперов (Villagio, «Павловы Озера», «Галс Девелопмент») и от амбициозных городских, например, от «Самолета», заявившего в сегменте «комфорт» проекты со всеми центральными коммуникациями (соответствует бизнес-классу), заставит многих девелоперов продавать поселки как в «бизнесе», так и в «комфорте» с центральными коммуникациями».
Прогноз на новый год тоже интересный: по мнению Валерия Лукинова, I квартал 2024 года будет заметно слабее 2023-го, в том числе по спросу. На вторичном рынке и непрофессиональные девелоперы включат скидочный механизм для привлечения спроса. Зато II квартал превзойдет ожидания: цены поднимутся на 15-25% при росте покупательского спроса.
Владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский считает, что многое будет зависеть от ипотеки: если ее продлят на выгодных условиях или расширят лимиты, то спрос и далее будет находиться в удовлетворительных показателях текущего года: «Собственно решения регулятора будут оказывать наибольшее влияние на всю отрасль. Введение эскроу и его апробация в ИЖС, ожидаемое создание государственного оператора стройки загородного жилья, законопроекты по упрощению взаимодействия с муниципалитетами помогут оптимизировать строительство и снизить затраты, что ведет к эффективному снижению конечной стоимости домов для покупателя. И такой подход к оптимизации выгоден и девелоперам, и клиентам: каждый получает свою выгоду и маржинальность».
Комитет РСС по малоэтажному строительству и комиссия по вопросам ИЖС Общественного совета при Минстрое России много делают, чтобы в сегмент пришли крупные застройщики. За четыре года, напоминает Константин Пороцкий, «не только удалось кардинально поменять ландшафт (возникло проектное банковское финансирование, внесены изменения в ФЗ-214, появилась ипотека для ИЖС), но и накоплен большой практический опыт. Мы начинаем понимать, как выбрать землю, решить вопрос с сетями, взаимодействовать с администрацией, запустить проект, правильно провести маркетинг, использовать механизм КРТ, построить финансовую модель, согласовать и получить в банке проектное финансирование. И главное –– как создать продукт, который будет продаваться выше рынка и без больших затрат на маркетинг».
На осенней сессии Госдума приняла поправки в Градостроительный кодекс, где введено понятие оператора КРТ, и этот инструмент станет основой в развитии, в том числе и малоэтажного домостроения. Его суть, говорит Константин Пороцкий, в полной градостроительной и инженерной подготовке территорий: разработка мастер-планов с учетом комплексного развития региона, инженерная подготовка земельных участков. «Математика тут простая: вложил 100 рублей в землю, 150 — в документацию и инженерную подготовку, продал на торгах уже за 500-600. При этом можно разбивать торги на небольшие лоты по 20-30-50 домов, чтобы на этот цивилизованный рынок смогли выйти небольшие строительные компании и заводы — производители домокомплектов», — говорит Константин Пороцкий, считающий, что это –– перспектива наступившего года.
Есть, по его мнению, и другие задачи: «В рамках программы «Малоэтажная страна — регионы 2035» предстоит работать над внедрением механизмов ГЧП, синхронизацией программ развития регионов с развитием инфраструктурных проектов. Организовать запуск и реализацию адресной программы развития МЖК на территории России. Нужно определить приоритетные регионы с точки зрения комплексного развития территорий ИЖС с синхронизацией государственных программ и инструментов субсидирования и развития инфраструктуры, где можно было бы применить все инструменты инфраструктурного меню, в том числе инфраструктурные бюджетные кредиты, инфраструктурные облигации, воспользоваться субсидированием развития инфраструктуры с применением инструментов Фонда развития территорий».