Недвижимость в Черногории в 2026 году: цены, ВНЖ от €150 000 и новые правила рынка

Главное о рынке недвижимости Черногории

• 29% – рост цен на новостройки у моря в 2025 году
• €2,2 тыс. за кв. м – средняя цена жилья в стране
• €150 тыс. – цена объекта под ВНЖ

Зачем иностранцы покупают квартиры и дома в Черногории

Черногория любима. Красива, расслабленна, не капризна. И недвижимость в основном здесь покупали для отдыха: так здорово иметь возможность приезжать несколько раз в год, тем более что визы не требовались. Да и когда мы пишем эти строки, они еще не нужны. Но судя по тому, как стремительно Черногория интегрируется в европейское пространство, россиянам скоро придется получать разрешение на въезд.

Вообще в 2025 году в Черногории появился пакет разных законов, способных изменить структуру спроса на недвижимость – и не только со стороны граждан РФ. Запустили закон о риелторской деятельности, изменили налоговое регулирование, дали шанс владельцам незарегистрированной недвижимости легализовать ее…

Но главные перемены – в законе «Об иностранцах», который среди прочего с 17 января установил минимальную цену объектов для оформления вида на жительство. Раньше минимальной цены на существовало – сейчас ВНЖ дают тем, кто инвестировал в квадратные метры от €150 тыс.

Введение виз (не исключено, что однократных, – ждем к осени 2026-го) и усложнение получения ВНЖ нивелирует смысл покупки самых дешевых – и часто самых рискованных – объектов в Черногории. Число таких сделок, вероятно, снизится, но средний чек, напротив, должен вырасти. Можно предположить: наш спрос сместится в сторону новых проектов с понятной системой управления.

В этом отношении Черногории есть что предложить. Здесь строят комплексы под брендами Mövenpick, Radisson, One&Only, Wyndham (список неполный), которые заявляют профессиональное управление и нормальную для Европы доходность (5–6% годовых в евро).

Сколько стоит недвижимость Черногории в 2026 году

Черногорское статистическое ведомство Monstat регулярно публикует данные по ценам… но только на новостройки. Из этих отчетов вытекает, что с 2023 года стоимость квартир увеличилась на 50% – с €1,34 тыс. до €2,2 тыс. за квадрат. Рост могучий; нынешние цифры всё равно более чем адекватные.

Вторичный рынок не так прозрачен, но, по отзывам риелторов, с которыми сотрудничает Prian, там наблюдается похожий тренд. Квартиру за €30 тыс., «чтобы у моря», не найти, хотя еще пару лет назад даже такие варианты встречались.

Побережье – самое дорогое. В Будве, Которе, Херцег-Нови стоит ориентироваться на €2,5–3 тыс. за квадрат, и то если мы говорим о новых, но не брендовых проектах. Последние стоят от €5 тыс. за метр. Бар и особенно Улцинь дешевле – там до сих пор есть варианты до €2 тыс. за кв. м.

А еще в Черногории по-прежнему можно найти отдельный дом на приморских холмах – готовые для проживания варианты начинаются со €130–150 тыс. Особое напоминание: при недорогих покупках особенно важно проверять качество постройки и легальность документов. Самостроев в стране хватает.

Как купить недвижимости в Черногории из России

Ключевой вызов вот уже почти два года – серьезное ужесточение банковского контроля. Прямые переводы из России больше не работают, а процедуры AML/KYC стали значительно строже. Покупателям необходимо подтверждать происхождение средств, а банки проводят многоуровневую проверку операций.

На практике применяются переводы со счетов в третьих странах при соблюдении банковского комплаенса. Именно в Черногории немало сделок проходит внутри РФ, когда и продавец, и покупатель – россияне.

Криптовалютные платежи тоже возможны, но редко: девелоперы Черногории не так «продвинуты», как их коллеги с Ближнего Востока или из ЮВА.

Где покупают иностранцы: самые популярные районы

Приморские регионы – безусловные лидеры спроса, и так, видимо, будет всегда. Впрочем, чистым инвесторам стоит обратить внимание на Подгорицу: столица, да еще с самым сильным внутренним спросом, становится всё более востребована и ликвидна. Квартиры, сдаваемые вдолгую, вполне могут принести 6–8%.

Черногория продолжает развивать свои горнолыжные курорты – Жабляк и Колашин. Там появляются и современные ЖК, и вполне приличная курортная инфраструктура. У такой недвижимости хорошие перспективы вырасти в цене на горизонте от пяти лет. Уже сейчас там можно отдыхать и зарабатывать на туристах – впрочем, морские курорты всё равно понятнее.

Эта статья из книги Prian «ГИД на жительство – 2026». Спрашивайте на всех выставках зарубежной недвижимости!